我国保障性住房选址问题研究

薛立 李析函 刘璐

摘要：保障性住房地理位置的选择是保障性住房建设的一个焦点问题，目前，中国的保障性住房大多位于地处偏僻、交通不便的地区，这样不但会影响居民的生活质量和舒适程度，还会影响空间规划和城市的经济发展。本文基于对保障性住房选址的意义，分析了影响选址的因素，阐述了选址中存在的问题，并提出改善保障性住房选址问题的对策和建议。

关键字：保障性住房；选址；影响因素

中图分类号： TU984 文献标识码： A

一．保障性住房选址的意义

1.保障性住房的概念

保障性住房，是为了解决低收入家庭住房难的问题，由政府部门指导建设并规定标准价格或租金的住房。保障性住房一般包括经济适用性住房、政策租赁住房以及廉租住房三部分组成。目前为了进一步解决低收入群体的居住问题，我国正在加紧保障性住房的建设力度。

2．保障性住房选址的意义

保障性住房的建设中最重要的一步是选址。由于我国土地采用有偿使用制度，所以为了降低保障性住房的成本，政府选择了偏远地区建设保障房，但这些偏远地区往往并没有足够完善的配套设施，并且有很高的容积率，而容积率直接影响到居民居住的舒适程度。因此，合理的选址能降低生活成本并提高低收入者的生活水平。选址作为一个长期性质的投资与其他因素不同，选址具有固定性，当外部环境发生变化时，其他因素都可以为了适应新环境的变化而做出相应的调整，但是地理位置一旦选定就很难更改，无法做出调整以适应外部环境的变动。

二．影响保障性住房选址的因素

影响保障房选址的因素有宏观调控和微观环境，保障性住房的选址是由政府指导进行的，但是政府同样需要通过微观环境来进行分析决策。影响保障性住房选址的因素有：

1.保障性住房的保障政策

建立长远的保障性住房的保障政策非常重要。我国的保障房建设政府参与的过少，尤其是前期策划与准备的过程中，政府的参与是非常重要的。另外我国的保障房的建设流程并不规范，政府没有完善的法律法规来约束保障房的建设，仅仅是依靠市场的调节以及文件条例，使得一些官员看重的建多少，而不关心建完后的使用问题。

2.政府的投资力度

保障房的居住群体是低收入群体，因而由政府提供土地以及各种优惠政策建设，这样，政府将损失大量的土地出让金，越接近市中心、配套设施越完善，政府损失的土地出让金就越大，所以为了降低住房成本，地方政府会选择在城市偏远的地区建造房屋。如果中央有关部门加大投资力度，专款专用，地方政府就没有必要再选择偏远地区建设保障房。

3.符合城市发展规划方向

保障房的建设应该符合城市的发展方向，这样既不会扰乱空间布局，也会有利于城市的经济发展，又减少了政府对公共设施的额外投入，使保障房的配套设施得到最大化的利用[2],，减少建设成本。

4.交通便利性

评价交通的便利性有两个方面：一个是乘坐交通的价格，交通费用越高，百姓的出行成本就越大，这对于低收入者来说影响会很严重；一个是从住宅到目标所花费的交通时间，花费的时间越长，居民自行可支配的时间就越短，国际上通行的上班通勤时间最好应控制在 45 分钟以内[1]。大多数低收入家庭都在市中心工作，所以居住在保障性住房的居民大都要从住宅与工作地点之间往返，由于保障性住房的居民收入偏低，大部分居民都无法购买私家车，所以他们对于公交车有很强的依赖性，这就凸显了交通的便利程度在保障房选址中的重要性。

5.就业机会

普遍低收入家庭教育水平低，专业技能差，所以低收入家庭的就业机会不多，大部分都在服务行业、建筑施工行业或者商场、超市内。保障房选址时应考虑这些低收入者的就业问题，尽量靠近这些行业建造，或者是建在到达这些地点的交通比较便捷的区域，这样有利于提高低收入家庭的就业率，保障他们的生活质量。

三．保障性住房选址存在的问题

1.地理位置偏远

中国大部分的保障房都建设在远离市中心的位置，其原因是因为保障性住房的土地是划拨方式取得的，市中心的土地价格非常昂贵，用在保障房建设上，会严重影响政府的土地经济利益，减少政府的财政收入。目前保障房的位置很难选择在既维持经济效益又保障居民生活的平衡点上。

2.保障房建筑的地理位置与低收入家庭的就业分布相悖

中国城市中的就业岗位，特别是低收入群体的就业大部分是服务型岗位，这些岗位一般处在市中心附近，所以低收入群体大都在此附近寄居。而我国的保障房主要建设在城市偏远地区，这并不符合我国低收入人口的分布情况。

3.保障房的大量聚集促进两极分化

住房不仅仅是一个居住地，他还是一个生活、休息、娱乐、交流的平台。由于住房耐久性的特征，保障性住房小区一旦建成就具有了较强的不可逆转性，其对城市社会空间结构形成、对城市社会经济的发展、对城市低收入群体社会经济地位的提升乃至城市社会的和谐都有重要的影响[3]。政府部门大量建造在城市边缘部位的保障房会增加低收入人群的聚集，出现新的“平民窟”，这种大量的聚集会促使城市两级分化，引起城市的空间分离，阻碍了城市的经济发展。.

四．保障性住房选址的对策建议

1.加大中央政府对保障性住房建设的财政投入

若要解决保障房的选址问题，中央政府应该协调好地方政府、开发商以及居民之间的利益关系，而协调利益关系的直接的方法就是中央政府出台激励政策，如加强财政支持。中央政府的财政支持可以分为直接的财政支持和间接财政支持，直接财政支持即为中央政府直接划拨款项给地方政府或者开发商；间接财政支持可以像美国联邦政府一样对住房抵押贷款利息所得税减免或者低收入住房税收补贴等。

2.政府制定完善的保障性住房的政策

目前我国保障房的相关政策并不完善，政府没有明确的法律法规来约束保障房建设，这样会引起保障房市场的混乱。如一些地方政府划拨的保障房资金不到位，有的是开发商擅自违规，这些都会影响保障房的选址以及建设，继而影响中低收入人群的生活质量，所以我们应该建立健全保障房的各项政策。

3.利用城市外延区配套设施的优势

目前我国城镇化的步伐越来越大，中心城市的压力也越来越大，为了提升城市的经济以及改善中心城市的环境和人民生活，城市的外延发展成为必然趋势。而城市的外延区域则很适合保障房的选址：价格低、人群相对稀少、配套设施比较完善、同时也符合城市的发展方向。并且，一些工厂喜欢在外延区域建址，这样就会增加低收入者的就业率，使低收入者的生活水平得到更有力的保障。

4.选择配套设施比较完善的地区

政府可以在配套设施比较完善的地区进行选址建设，虽然这些地区的地价往往比较昂贵，却也减少了配套设施建设的成本，或者我们选择一些单项配套设施比较突出的地方建造，如交通比较便利或者是附近就业机会比较多的地区，而其他配套设施可以相对薄弱。我们可以将交通、就业以及环境等因素进行权重分析并排序，选出影响因子大的地点，作为保障房的建设地。

结束语

总之，改善低收入人群的生活是民生问题的重要组成部分，因此加快保障性住房的建设是提高低收入群体生活质量、促进社会和谐发展的重要举措。而保障房的选址则是合理建设保障房的第一步，也是最重要的一步。目前政府也正在出台政策来确保保障房选址的适宜，同时又要符合空间布局的合理性，顺应城市的长远发展。只有这样才能做到真正改善低收入群体的生活，实现居者有其屋，确保我国经济以及社会的协调发展。

参考文献：

[1]张平石. 保障性住房选址之忧.支点经济观察.2012.6。

[2] 高桥伸夫．新城市地理学（日）．东京：东洋书林．1997。

[3] 杜静，赵小玲.我国保障性住房选址的决策因素分析—以南京市为例.东南大学工程管理学报.2012.6。

作者简介：薛立，沈阳建筑大学管理学院教师，职称副教授，联系方式：沈阳市浑南新区浑南东路9号沈阳建筑大学管理学院，邮编：110168，李析函，沈阳建筑大学管理学院研究生。

刘璐，沈阳建筑大学成人教育学院。