保障房建设中存在的问题与对策研究

曹阳

摘要：保障房是依据我国相关法律法规，对国民经济收入进行再分配的过程，本文简要论述了保障房建设过程之中存在的问题以及相关解决措施。

关键词：保障房；问题；措施

中图分类号：F287文献标识码： A

引言

住房保障体系是社会保障系统的重要组成部分。住房保障体系的完善，有利于加快城镇化进程；有利于改善民生，促进社会和谐稳定；有利于扩大内需，保持经济健康平稳发展。近年来，社会经济始终保持又好又快发展，城市化和城市现代化进程不断加快，围绕城镇居民住房需求，重点建设发展了经济适用房和廉租住房，初步构建起多层次的住房保障体系，同时伴随我国城市全面现代化国际化建设，进一步完善这一体系建设的任务也更加迫切。

1、引言及文献综述

1994年7月，国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，初步启动住房制度改革，在全国范围内确定住房社会化、商品化的改革方向，并要求建设“安居工程”，将住房商品化与住房保障结合起来，住房保障制度开始起步；1998年7月，国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出建设和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，住房保障制度得以初步确立；2007年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》颁布，首次将廉租房明确为住房保障的重点，住房保障制度进一步深化；2010年6月，住建部等七部门出台《关于加快发展公共租赁住房指导意见》，在全国范围内启动公租房建设计划，标志着住房保障制度进入了新的阶段。现阶段保障房建设受到高度重视，中央计划在“十二五”期间新建3600万套保障房，其中2011-2012年每年开建1000万套，2013-2015年建设1600万套，力争使保障房的覆盖面达到20%，这是1998年停止福利分房以来政府提出的最大规模住房保障计划。完成这一巨大的保障房建设任务的关键在于解决地方政府保障房建设的动力机制问题，使地方政府具有足够的意愿和能力持续推进保障房的供应建设。尽管在大量有关住房保障制度问题的研究中，涉及到地方政府保障房供给不足的问题，但对地方政府保障房建设的动力机制进行系统、深入研究的却不多。2、保障性住房建设之中存在的问题

2.1、我国保障性住房资金来源不足

我国保障性住房的建设资金主要都来源于国家的财政拨款，虽然资金来源相对较为稳定，然而由于社会上对于保障性住房的需求较大，所以它的建设的规模也相应较大，可是政府作为为建设提供资金的主体，很难满足如此巨额的资金要求。因此，保障性住房建设存在着较大的资金缺口。

2.2、保障性住房的土地供给结构不合理

土地供给结构不合理主要存在于住宅用地供不应求和土地供应结构不合理两方面。因为保障性住房制度自身不够完善，再加上资金供给不足，地方政府建设用地指标紧缺，因此在进行土地招标时存在着较大的劣势，而且部分只注重眼前利益的地方政府往往把土地卖给出价较高的商品房开发商，对保障性住房的投资缺乏积极性。造成了商品房建设土地面积增加，而保障性住房建设面积逐年减少的现状。

2.3、保障房建设数量不足

我国住房保障制度从1994年起步，到1998年确立，到2007年深化，再到2010年以来新的强化阶段，已基本形成经济适用房、廉租房、限价房、棚改房、公租房等多层次住房保障体系，但这一路走来发展缓慢。经济适用房投资额占住宅投资额比重，经济适用房新开面积占住宅新开工面积的比重，以及经济适用房销售面积占住宅销售面积比重在2000年达到最高点后均呈逐年下降之势，到2010年三项指标均降至4%以下，其中经济适用房投资占住宅投资比重在1999年最高，为16.56%，之后降低，到2010年最低，达3.14%，且经济适用房投资增速在2002、2004、2005年均为负增长，2005年负增长率达14.3%，甚至有的地方停建经济适用房，而同年住宅投资增长率却为22.9%。

2.4、监督与问责的约束力不够

当前，对地方政府保障房建设的监管不到位，主要是因为：一方面，在推行保障房制度上，中央政府的职责在制定计划和政策，而保障房计划的具体实施则由各级地方政府负责。中央与地方政府存在严重的信息不对称，中央政府很难观察到各级地方政府保障房建设的真实信息。另一方面，监督主要由上级政府进行，缺乏社会监督机制。当前地方政府官员一般由上级政府任命，而非当地居民选举产生，地方政府主要对上负责，缺乏对下负责的机制，因此，对地方政府保障建设职责的监管主要由上级政府进行，当地居民对其保障房建设失职没有话语权，无法形成社会监督。

3、保障性住房建设的有效解决对策

3.1、制度后评价

制度后评价是在坚持适度、公平和效率原则的前提下，对保障性住房建设项目在实施过程中所遵循的各项制度进行评价。其中，适度是指既要有较高的覆盖范围，又要防止覆盖范围过大，造成社会资源浪费；公平是所有制度都要遵循的原则，只有保证保障性住房分配过程公平、透明，才能真正体现保障性住房建设初衷；效率不仅体现为保障性住房效益最大化，还体现为各类程序审批效率较高，要以较低的成本实现政府社会管理职能。

3.1.1、保障对象覆盖范围。住房保障针对的是城市居民住房问题，在界定哪些人可以纳入保障范围时，衡量标准应以其住房消费支付能力并结合其收入水平确定。目前，国际上公认的比较合理的房价收入比为3倍～6倍，当部分居民房价收入比高于此标准时，一般认为这部分居民可以纳入住房保障范围。当社会实际保障范围覆盖了这部分居民群体时，则说明是适度保障；高于此范围则属于过度保障，低于此范围则属于保障不充分。

3.1.2、程序公平度。程序公平度主要体现在保障性住房申请、受理、审核、审批程序中。应当让住房保障政策惠及每一个城市住房困难家庭。要设置规范清退程序，对不再符合城市住房社会保障条件的居民家庭进行清退，做到程序公平。在程序公平度评价过程中，主要考察程序是否严格和完备，能否对保障房申请人、入住者收入、住房、财产等情况进行全面审核和动态监测，同时不断完善纠错机制，堵塞漏洞，及时清退不符合条件者。

3.2、采取混合居住模式，加大保障性住房开发配建比例

在中低档商品房社区内配建保障性住房用地，能够保证居民享有居住社区级配套设施。这些设施由政府统一建设或在商品房住区开发中安排配建。保障性住房尽量“借用”这些公共设施，减少自身的配建，从而减轻了保障性住房建设的资金压力和运营成本；增加了低收入人群与其他人群的交流，避免了居住空间分异的产生。

3.3、选址应邻近大运量城市公交系统，以TOD发展模式为主

大运量城市公交系统(包括轻轨、地铁、BRT等公交系统)对于低收入人群而言尤为重要，其相对低廉的票价和稳定高效的运力为低收入人群出行，尤其是就业通勤出行提供了便利，因此低收入人群在收入水平的限制下对公共交通的依赖程度较高。从国内外经验看，采取TOD(公共交通为导向)的发展模式，沿公共交通走廊安排保障性住房建设，有利于充分发挥公共交通的引导作用，提高低收入人群的出行效率及生活质量，因此，保障性住房的选址应在公共交通干线和站点周边优先安排廉租住房和经济适用住房。

3.4、注重基本使用功能，满足日照通风要求

保障房虽然是为了满足中、低收入家庭使用，在面积上也有相应的指标控制。但是在日照和通风等方面一定要满足住宅设计规范的所有要求，这一点绝不能退让。由于每个地区的住宅日照标准是一定的，因此，进行保障房小区规划时，应尽量选择保障房设计经验丰富且设计资质等级较高(甲级及以上)设计单位。既要考虑满足住户日照要求，又要兼顾到整体小区的空间景观。设计时也需同时综合考虑保障房小区整体所用建筑材料的美观和经济合理性，既能保证保障房用户的基本功能，又能合理控制保障房建设成本。而仅以“牺牲日照”而换取建筑及规划设计的“功能性”和片面追求节地最大化的处理方法是不可取的。在保障房的规划设计以及建设过程中，只有认真严格执行各种规章制度及相关规范标准，这样才能促进保障房建设向着科学化和合理化方向发展。

4、结语

保障房建设是我国住房建设的重要组成部分，保障房体系建设解决了我国低收入城镇居民的基本住房问题。当前，保障房建设还存在较多问题，通过针对实际存在的问题进行深入分析，采取针对性改善措施，有利于促进我国保障房建设的长远发展。

参考文献

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