卖房买股，靠不靠谱？

李宇嘉

“如果你有多余的房子，赶快把房子抛掉买股票。”这是11月26日国泰君安证券2015年投资策略会上，首席经济学家林采宜给出的建议。

券商说话之所以如此牛气，甚至敢于挑战过去15年“稳投稳赚”的房地产投资，就在于近期股市一扫5年长熊之秽气，牛气得不得了，而热了10多年的楼市则疲态尽显。一时间，“卖房买股”在网上和朋友圈被疯传开来。

那么问题来了：这个建议靠谱吗？

股市牛气VS楼市疲态

近期，上综合指数从7月份的2050点低位一路上涨到2700点，涨幅近30%，不仅突破了2013年初的2444点高位，同时也突破了3478点以来的下降趋势线。

牛市已成定论。投资者入市意愿自然高涨，11月17日至21日，沪深两市新增股票账户数23.4万户，不仅连续第六周突破20万户，而且创出2012年4月以来的新高;基金投资也不示弱，截至10月底，基金账户年内新增483万户，超过去年全年新增数。

股市之所以在今年走出一波牛市，主要有以下几个原因：

一是无风险收益率开始下降，资金回流股市。2010年以来，打着利率市场化合法外衣的“影子银行”大行其道，资金大多流向了房地产、地方融资平台。由于房价长期看涨，开发商承受能力强，而预算软约束下，融资平台对利率不敏感，影子银行“刚性兑付”长期不破。于是，影子银行利率成了无风险利率，资金抛弃股市，造成股市5年“长熊”也就不奇怪了。

今年43号文的发布，意味着政府要剥离融资平台的担保功能，而新《预算法》要全面破除地方政府“软约束”，资金开始逃离融资平台，“刚性兑付”也开始打破。今年4月以来，信托产品的违约事件逐渐增多。而房地产销售持续下行，房地产信托产品募集资金越来越困难，市场无风险收益率开始趋于下降，“宝类”产品收益率回落到4%以内。当无风险收益率下降后，风险偏好回升，这是资金回流股市的充分条件。

另一个因素就是改革红利。今年是1991年以来经济增速最低的一年，但却是股市近5年表现最好的一年。长期以来，沪深大盘被钢铁、煤炭、机械、银行等代表旧模式的企业占据，由于体制原因，多年来对旧模式刺激多、革新少，改革愿望屡屡落空，股指长期低位。今年以来，房地产周期下行和要素红利衰减，倒逼旧模式开始去产能，再加上以反腐为标志的政治体制改革破冰，望眼欲穿的改革红利第一次离我们如此之近，这是促成股市红利的必要条件。

相比之下，楼市则是另外一番惨淡景象。在没有任何打压性调控政策的2014年，楼市却屡屡下跌。下半年，即便限购一股脑退出了，限贷也松绑了，利息也降低了，楼市仍疲态尽显。今年前10个月，全国商品房销售面积88494万平米，同比下降7.8%。而11月份的楼市似乎已经用完了近期降息的利好，没有延续10月份上涨的态势;房价更是惨不忍睹，国家70个大中城市房价指数显示，价格在10月环比下降的城市有69个，而价格同比下跌的城市有67个，创造了2010年公布该指数以来下跌城市数量的历史纪录。

很多人认为，本轮房价下跌不是周期性的，而是趋势性的。理由是驱动中国楼市在过去15年内“只涨不跌”的人口红利、适龄购房人群、结婚数量等“刚需”已经“不刚了”。从2013年到2020年，中国结婚人口的对数预计将从1300万对降到800万对，哪有那么多人买房？

而且，即便销售回暖，但库存压力不减，绝大多数城市的存量住房消化周期在警戒线（20个月）左右，这还没有考虑近70万亿平方米（够卖7年）的在建房屋，各地不断出现“空城”和“鬼城”。有人预计，未来20年，中国最不缺的就是房子。看来，未来房价有可能会长期下跌。

股市有戏，但悠着点

当股市告别“杨百万进去，杨白劳出来”，而楼市告别“只涨不跌”，“卖房买股”似乎是顺利成章的事情。但是，对这波股市行情不能太乐观。

首先，为了避免重蹈2013年“钱荒”，降低融资成本并支持“微刺激”，今年以来，无风险收益率下降在很大程度上是央行主动操作的结果，非房地产下行和“刚性兑付”打破所致。而且，今年以来，“定向宽松”释放资金不少，但地方政府面临“房地产下滑+偿还旧债+约束新债”的多重打击，规避监管的影子银行2.0（保函、融资租赁、股权投资、P2P等）登堂入室，这些资金很多还是流向了融资平台。

改革红利并不像想象中那么顺利，近期降息最能说明问题。今年以来，货币政策之所以选择定向宽松，而非全面宽松，就是害怕资金被旧模式俘虏。近日之所以全面宽松超预期到来，是经济下行压力太大，不得不向旧模式暂时妥协。事实上，本次降息，一是为政府偿债减压，以获喘息机会，二是为稳定房地产。前者形成对基建投资的支持，后者以城镇居民继续加杠杆，缓冲制造业不景气的冲击。

房地产尽管表面上看供应过剩，但其中有很多是无效产能。各地出现的“空城”和“鬼城”，并非是房子无人需求，而是房子公共配套太差，老百姓“用脚投票”。看看城市中心区的房子价格居高不下，道理不言而喻。城里的房子和城外的房子差别太大了，这就是为何北京4.4平方米的学区房卖出133万元的“天价”（每平米31万元）。公共配套在城里城外的均等化，涉及到财税体制改革、中央地方关系，短期内难以获得实效。

因此，城里优质公共资源区域内的房屋，价格还会上涨，城里城外的房价差还将扩大。笔者认为，目前低点介入公共配套较好的房子是好的投资选择。另外，好的房子也需要“淘”，特别是经济不景气，很多生意人急着卖房，议价空间就出来了;或者可以观察学区调整、拆迁政策的变化等，这些变动直接影响房屋价值的变动，楼市投资短期也有机会。

另外，尽管城镇户均住房已经达到1.0-1.1套，但和国外的差距还不小。城镇存量房屋中有30%是20世纪80年代及之前“短缺经济”时代建造的、1/5的房屋缺少一项或多项必需的公共配套（独立卫生间、抽水马桶、自来水、独立厨房等）、智能化的社区物业管理更是零。当基本的住房需求解决以后，改善型需求将会大规模爆发，形成第二波“刚需”。因此，我国楼市结构性的投资机会大有可为，这就是为何开发商纷纷向存量房改造、物业管理、智能社区转型的原因，很多存量房屋的价格在长期内有增值空间。

总的来说，短期内，股市有投资机会，而楼市投资收益相对下降，老百姓可以适当介入股市，但不能被券商所谓的“大牛论”所冲昏，小炒怡情，大炒伤身，奔着大牛去炒，很可能灰飞烟灭。别忘了，机构和散户的矛盾一直是股票市场的主要矛盾，小股民过去伤心的血泪史不能忘记;而政府对楼市的政策主旨是去行政化干预，当楼市摆脱了被“工具化”的命运后，市场化的红利还很大，如集体土地市场化、存量土地优化、工业用地转功能等，也是楼市领域的改革机会，楼市也将因此迎来又一个“春天”，这难道不是房子的投资机会吗？（作者供职于深圳市房地产研究中心）endprint