我国城镇住房价格过高的成因分析

2014-12-22周振鹏

河南牧业经济学院学报 2014年6期

周振鹏

〔河南牧业经济学院贸易经济系，河南郑州450045〕

近年来，我国城镇住房价格居高不下，越来越成为影响城镇居民生活质量的一个重要问题。随着我国城镇化进程的不断加快，大批中低收入的农业转移人口和外来人员进入城镇，房价问题成为他们能否在城镇安居乐业的关键，也是我国城镇化进程中必须解决的问题。

一、我国城镇住房价格远远超出居民可承受能力

居民对住房价格的可承受范围可通过相对指标和绝对指标来体现。房价收入比是衡量房价与居民收入之间关系的一个重要的相对指标，反映的是居民对住房价格的承受能力。当前，我国城镇普通居民家庭的房价收入比在2．9—7．6是比较合理的。［1］但是，我国城镇居民实际房价收入比为12．07。一线城市的房价收入比更是高达25．25，远远高于其他国际大城市［2］，（表1）这说明当前我国城镇住房价格与居民收入水平不相适应，房价已远远超过居民的可承受能力。

表1 世界一线城市市中心房价收入比

从住房价格的绝对数值看，跟其他国家的一线城市相比，我国一线城市的住房价格已经进入发达国家方队，我国是用中等偏上收入国家的居民收入水平支撑着发达国家的房价水平。（表2）因此，从居民人均收入水平角度来看，我国目前的城镇住房价格也已远远超出居民可承受范围。

表2 2012年四季度全球一线城市住宅价格水平

二、我国城镇住房价格过高的成因

商品价格是由商品市场中的供求力量决定的，我们可以从我国城镇住房市场的供求角度分析我国城镇住房价格过高的形成原因。

1．供给方面，我国城镇人均住房供给量稳步提高，对房价没有推高作用

自1998年我国全面终结福利分房制度以来，房地产市场不断发展，城镇居民人均住房建筑面积稳步提高。2011年我国城镇居民人均住房建筑面积为32．7平方米。2012年城镇居民人均住房建筑面积为32．9平方米。［3］①

（1）在当前收入水平下，我国城镇住房供给总体上高于国际平均标准。2011年我国城镇居民人均年收入23979．20元人民币［4］。根据世界银行公布的2008年最新收入分组标准，976至3855美元之间为中等偏下收入国家，3856至11905美元之间为中等偏上收入国家。依据汇率比价或购买力平价，我国城镇居民刚达到中等偏上收入水平。表3显示，中高收入水平国家人均住房建筑面积29．3平方米，我国城镇居民人均住房建筑面积已经超出该标准。即使与几个主要的发达国家相比，在现有的收入水平下，我国城镇居民人均住房建筑面积也表现不差。（表4）

表3 不同收入国家居住水平表

表4 发达国家人均住房面积

按照我国全面建设小康社会目标要求，人均住房使用面积要大于27平方米［5］，即人均住房建筑面积在30平方米以上。显然，2011年我国城镇住房供给已经完成了这个目标。

（2）今后几年，我国城镇住房供给仍会稳步提升。根据国内外众多专家学者的预测，我国2020年人口规模约为14．5亿［6］，城市化率将达到60%［4］，2020年我国城镇人口将达到8．7亿。

中国指数研究院预测，我国今后几年住房销售面积复合增速2011年—2015年为5．1%，2016年—2020年为1．2%。这样到2020年，城镇实有住宅建筑面积会比2011年多出103．07亿平方米。近几年我国“城镇新建住宅面积”实际年均增速在8%以上，加上政府对保障房建设的积极政策，预计2020年城镇居民人均住宅建筑面积应该在37．8平方米以上。这个数值，已经超过了1991年英国、德国和2000年日本的住房水平，也超过我国2020年城镇人均居住建筑面积35平方米的居住目标［7］。

2．需求方面：投机和投资性需求是房价不断上涨的现实根源

一般而言，居民对住房的需求可以分为自住性需求、投资性需求和投机型需求三种。其中自住性需求还可以分为保障性需求和改善性需求。

（1）自住性需求属于消费需求，它与居民的收入水平相适应。保障性住房需求是人们在较低收入水平下为维持基本的生活而对居住产生的需求。在收入水平较低时，人们为了保证日常的“吃、穿”等基本生活支出，不得不对“住”的价格保持敏感。为了保证其他的必要支出，有时甚至会放弃对住房产权的要求，只保留住房使用权来满足自己的居住需要。如果住房价格超出了他们的支付能力，他们会在市区、市郊租房来满足住房需求。当预期未来房价、租金不断上涨时，为了减轻房租上涨带来的住房支出压力，他们也会铤而走险去购买价格相对便宜但非法的小产权房。

改善性住房需求是人们为了改善现有居住状况而对住房产生的需求。改善性需求对住房价格同样很敏感，如果房价超出他们的支付能力，使他们预计因改善了居住条件而恶化了生活质量，他们就会放弃改善性需求。

所以，自住性住房需求是建立在居民收入水平基础上的，是居民为了生存或提高生活质量而对住房产生的消费性需求。这种需求不是为了卖而买，无法从交易中带来货币收益，其只是单纯的货币支出，因而必须考虑自身的收入水平，居民不愿承担超出自己支付能力的住房价格。

（2）投机和投资性需求属于引致需求，它与收益大小联系在一起。投机和投资性需求不是真正意义上的需求，因为这种需求不是为了满足自己消费，而是为了卖而产生的购买行为，目的是通过提供住房或进行房产交易，从中获得收益。投机和投资动力的强弱与预期收益的高低呈正相关，只要预期收益率大于一般投资收益率，就会存在投机和投资性住房需求。

住房具有垄断性和必须性特点。垄断性是由土地资源的特殊性决定的，土地是稀缺的不可再生资源，房屋一旦与某些不可复制的特殊地段（如便利的交通、优质的教育医疗资源、商业中心地段）相结合，就导致房屋具有垄断的特点。必需性是因为住房是居民日常生活中必需的、不可或缺的需要。投机和投资性需求者获得住房的同时成为垄断性住房的持有者，垄断物品的供给者。投机和投资者对住房供给的垄断性与居民对住房需求的必需性之间的矛盾必然造成住房投资收益率超出一般投资收益率。

目前，在我国房地产市场政策尚不完善、其他投资渠道也比较有限的情况下，住房投资较高的投资收益率使以投机和投资为目的的住房购买行为持续增加，带动房价不断走高。并且，随着我国城市化进程加快，农村人口向城镇转移，住房的投机和投资性需求越发突出［8］。实际情况是，2004年我国城市房地产市场就已经存在投机行为［9］。目前，北京、上海等大城市的房地产投机更为严重［10－11］，我国房地产市场已经出现了明显的泡沫［12］。

投机和投资性住房需求的蔓延造成房价居高不下、居民无力购房和大量房屋闲置同时并存；不断上涨的房价也助长了人们的投机行为，出现了一批不劳而获、依赖房产投机的食利阶层，造成社会分配不公，人们的社会价值观发生动摇；房价过高还令大批进城人员居无定所，游离于城市周边，阻碍我国城镇化进程；更带来整个房地产市场的虚假繁荣，最终导致泡沫经济。

四、抑制我国城镇住房价格的政策建议

在当前住房供给水平下，抑制投机和投资性住房需求，可以抑制城镇住房价格上涨，促使房价回落。

投机和投资性住房需求存在两部分收益，一是房屋持有期间的房租收益，二是房产交易时的增值收益。只有依法对房屋持有期间的收益和交易收益进行征税，使其最终收益率无法高于一般投资收益率，才可以抑制投机和投资性住房需求过大导致的高房价。

1．住房信息实行全国联网

抑制投机和投资性住房需求必须首先确认居民的住房面积。通过住房信息全国联网，可以有效监控少数人多地置业的投机或投资现象。住房信息既包括房屋产权人个人的信息（身份证、户口所在地等），也包括产权人家庭居住成员的信息（身份证号码、户口所在地等），这样在计算人均住房面积时就有了可信度较高的标准。住房信息收集、登记在操作上并不困难，可由房屋管理机关向房屋产权人索取、备案。通过对信息简单处理、上传互联网，就很容易看出被登记的所有人员的住房面积，也能查出虚假信息（有些房产人通过虚增家庭居住人口来缩小人均住房面积）。

2．对超出规定人均住房面积的部分征收房产税

我国可以对房产持有者超出其住房标准的部分进行征税，目的是通过税收来调节住房需求，增加房产持有者的成本，促进稀缺的住房资源的合理配置。我国的房产税可以采取对二套房或多套房征收，以及对超出规定人均住房面积的部分征收两种方案。第一种方案容易出现一人一套房，且房屋面积越来越大的避税现象，不能有效抑制投机和投资性住房需求，也不能使稀缺的住房资源有效地配置到自住性需求者那里。第二种方案在抑制人们对大户型住房需求的同时，也间接地限制了房地产商对大户型房的供给，促进小户型房供给增加，使住房资源得到进一步优化，因此建议采用第二种方案

（1）建议房产税起征点定在人均住房面积40—50平方米。从住房供给角度看，2011年我国城镇居民人均住房建筑面积为32．7平方米，预计2020年为37．8平方米。从绝对数值看，即使人均40平方米，2—3口之家的住房面积也达到了80—100平方米，已经有了比较好的居住舒适度了。从相对角度看，绝大多数发达国家的人均住房面积在40—60平方米之间。因此，该起征点可以保证今后很长一段时间不需对其进行调整，有利于政策的稳定性。

（2）征税对象既要覆盖新建住房，也要覆盖已有的存量住房。已经拥有超标住房的群体在政策未出台前已经获益，政策制定时，如果把这些群体作为例外，将会造成他们继续获益。新政策不应让既得利益者拥有继续获利的特权。

（3）对超出起征点部分，每年按2%—4%的税率采取累进税制征收。房产持有者拥有超出其标准的住房，意味着住房资源没有得到合理配置，始作俑者理应承担持有该种资源造成的资源价值的损耗。这种损耗是以资产折旧的形式表现出来的，欧美等发达国家房产税率一般是按房价的2%—4%征收［13－14］，该税负标准可以较好地体现出住房的折旧费用。

3．提高个人住房转让交易中房产增值部分的税收比率

我国个人住房转让交易中房产增值部分的税收是以个人住房转让所得税和营业税的形式体现出来的。依据现行税收法规，我国个人住房转让所得税率是对二套以上房产交易中房产增值部分征收20%或征收交易收益的1%—3%；个人住房转让营业税率是对未满五年的房产交易中房产增值部分征收5．55%，满五年且面积在144平方米以上的征收5．55%。

（1）严格限定个人住房转让收益率。个人住房虽然可以同其他商品一样在市场中进行产权交易，但是，个人住房在没有经过任何装修加工的情况下进行产权转让，只会带来产权的变更，不能带来任何社会实际财富的增加。社会只能承认其投资房产时所付资金的时间价值，也即相当于银行同期的存款收益。所以，在个人住房转让交易过程中，政府不应该支持房产者获得超出同期存款收益的资本收益部分。

德国法律就规定，如果售房者房价超出“合理房价”20%，就属违法。买房者可以向法院起诉，受访者如果不改正，将会面临高额罚款。如果房价超出“合理房价”50%，就属犯罪，将会面临巨额罚款甚至三年徒刑［15］。

（2）提高我国个人住房转让所得税率，打击投机和投资性住房需求。韩国对出售二套房、三套房分别征收50%和60%的资本收益税［16］，德国采取高税收制度对炒房者同时征收不动产税、交易税、盈利税等［14］，英国的资本增值税率也达到40%［16］。相比而言，目前我国个人住房转让所得税率偏低，并且，在实际执行过程中也只是按交易收益的1%征收。建议我国在征收个人住房转让所得税时，严格执行对房屋交易增值部分征税的办法，并且进一步提高税负标准，对交易频繁和交易多套房者采取更高的惩罚性税率，对其超出一般投资收益率的部分全部以税的形式扣除，令投机和投资者无利可图。

4．正确认识税负转嫁问题，出台严厉的偷税漏税处罚政策

有学者认为，征收房产税或房产增值税会产生税负转嫁行为，最终会由租房者或买房者承担。从经济学角度来说，税负转嫁能力的强弱是由商品的需求价格弹性决定的，替代产品越多，商品的需求价格弹性就越大，卖者的税负转嫁能力就越弱。

（1）房主提高房租将房产税转嫁给租房者的能力是有限的。因为房租价格的高低取决于房价，而不是房产税。如果租金房价比大于5%—6%，也即房租费用与分期贷款买房费用相当时，租房者会选择贷款买房而不是租房。并且，房租价格还受公租房、廉租房等替代品的影响。

（2）卖房者将住房转让所得税转嫁给购房者是有条件限制的。卖房者可以采取直接提高住房转让价格的办法将税负转嫁出去，但是二手房与房产商销售的楼房是替代关系，开发商楼盘不涨价，二手房价格也很难上涨，结果税负只能由卖家自己承担。而且，税负越高越能挤压卖房者的利润空间，令其无利可图。

我国政府如果采用德国做法，对超出“合理收益”的部分采取惩罚性处罚，房产税和住房转让所得税更无法被转嫁给最终消费者。

（3）出台严厉的偷税漏税处罚政策。与通过提价进行税负转嫁相比，卖房者可能更多地采取偷税漏税的方法来规避税负。一是签订“阴阳合同”。当事人双方通过分别签订一份真实意思表示的对内合同和一份对外的假合同来逃避税收，这已构成违法行为。政府可以出台免于处罚购房者、奖励举证人，并退回不法所得，处罚卖房人的政策，打击逃税行为。二是通过做手脚，提高抵扣税收的额度。但是，这种逃避税收方法不仅麻烦复杂，而且做手脚的费用较高、风险也很高。只要严格执行监管处罚制度，就可以把这种逃税行为遏制住。