“房地产危机关联”的概念及判断

简贵来

对当前楼市形势的准确判断，不仅是房地产问题、金融问题，还是中国发展特定条件下的社会、政治、经济的治理、效率和发展的集合问题。

目前对房地产市场关注不应该只注意房地产本身的问题，而是要以高度的社会责任感理性地研究现在的局面。基于中国处在社会经济发展的初级阶段，过去和今后很长一段时间内，楼市与经济仍然会紧密关联。

理性地认识房地产自身危机和“危机关联”是宏观政策的当务之急。“房地产危机关联”的概念是强调房地产自身危机之外的危机，指由于房地产危机触发的更大范围的危机连锁反应，涉及纵横社会、政治、经济的各个层面，微观上牵连着40多个行业和四分之一的GDP。

“房地产危机关联”的提出，旨在跳出微观房地产的拐点或衰败论的狭义视野，从国家治理层面的高度观察评估房地产的危机危害，在学术层面上建立房地产顶层设计的理论界面，为政策制定提供另一种思路;在微观层面上评估危机关联对国民经济的影响程度，找到化解当前楼市危机的有效政策，进而将房地产周期性调整的风险及成本降到最低限度。

规范房地产市场运行机制必须先解决如何看待房地产危机的危害程度和“危机关联”的影响，清晰把控目前问题的性质和危害才能在规范房地产发展过程中不再顾此失彼，才能判断房地产模式的演化趋势及其社会经济特性的表现形式，才能解决好房地产发展的自身规律与社会经济治理的逻辑关系。

控制房地产风险引擎。房地产行业是否存在泡沫一直是一个热议的话题。房地产有泡沫，就像啤酒一样。房地产不仅仅具有居住价值，也具有典型的投资价值。捅破泡沫和放大泡沫同样危险，放大泡沫是经济规律的“外部性”原理决定的，是人类可以克服的负面清单。而捅破泡沫则是主观行为，具有破坏性。世界经济史上还没有明显的由政府主导捅破泡沫的极端行为，但无心为之的事还是时有出现。

风险时刻存在，就像啤酒的泡沫和股市的投机。但控制风险的发展方向和规模是政府治理方向的重点。积极的、有引导的消化目前高库存的房地产市场是一个正确的导向，把中低收入人群的住房问题揽在政府的怀里，让市场化的高端项目自由调节，分类满足各类人群的需要，迅速回归市场化资源配置机制 。

社会经济的系统性风险正在积累。房地产危机特征业已形成。由此引发的金融、经济系统性风险正在快速影响着各个行业，危及国民经济的平稳发展。房地产引发的经济下行不同于其他产业，它会严重导致规模化的上游产业的产能过剩，投资收益和投资回笼发生颠覆性改变;开发进程的停滞引发规模化信贷风险和施工企业大规模劳务纠纷;土地财政累及政府运行和企业财务费用上升;市场运行不畅导致企业以价格战方式恶性竞争，民间资金紧张和高利贷绷紧了社会矛盾的弦;整个国民经济运行体系的紊乱局面形成。

房地产风险杠杆被延长。由于房地产产业链较长，资金流的不均匀萎缩使得行业发展冷热不均，区间性风险跳跃式被放大，传导给关联产业，在资金流和市场信心的推动下形成浪涌式风险。

上游工业项目产能过剩严重，投资收益风险放大，银行信贷风险剧增;房地产开发贷规模庞大，违约风险激增;银行信贷的大半江山风险高悬。中国超过6成的农民工陷入劳务纠纷怪圈，社会不稳定问题突出。购房人资金去向空沌，开发商外流的海外投资每年不低于150亿美元。每一个环节的风险都会在其他环节中传导并放大、变异，相互关联中向社会经济的核心领域积聚，引发社会紊乱和金融危机。

风险危害需理性判断。房地产的风险源自泡沫论和政策长期干预。房价与人均收入比、空置率、投资性购房等作为泡沫的评价体系。在属于社会公共政策管理的为中低收入人群的保障房建设缺项时，房地产市场的不平衡就会成为社会性问题而放大政治关注，让充分市场化的经济成分背负起社会责任。

房地产的问题长期被负面化，导致判断相关问题时出发点和理论体系严重扭曲。理性的判断是建立在社会、政治、经济的大框架基础上的宏观关系上。以限贷限购为主的房地产调控没有退去，市场业态已完全表现出量价齐跌的恶性萎缩。

由此引起的房地产风险大规模传导和发散性外溢与经济体系的强关联性需要得到更多关注。仅中国房地产的上游产业的钢铁、水泥、玻璃等等行业的产能过剩的投资价值规模约10—20万亿，强化了无效投资的形成，严重拖累国民经济效率和运行态势。

楼市处在调整窗口期。房地产已陷入不相信“狼来了”的群体非理性困境。改变人们对房地产存在问题的认识和改变市场行为同样困难。

房地产行业的危机和危机外溢是中国目前经济下滑主要推手，稳经济、调结构是国策，针对泛房地产产业目前的局面，在适宜调控的关键期理性应对，形成高屋建瓴的房地产顶层设计制度，改变房地产行政治理的模式，不仅能改变危机规模和走向，还能够利用调整产业结构挤出落后产能，优化产业布局，把风险控制成本降到最低。

政策的窗口期是多个关联因素的复杂组合。矛盾和风险积聚期也是解决问题的窗口期，调整成为现实的需求。它不是流行的拐点论能够表达的，拐点更多看到了量价齐跌的现象，但量价齐跌这个局面是市场不能接受的，且不可持续。从宏观经济学的视角看，房地产的调整是一个震荡上行的过程，曲线斜率受市场供求关系影响。

房地产产业完全市场化是改变长期受社会政策困扰的现状的关键所在。确立房地产的投资属性是房地产顶层设计的突破口，分开市场化的房地产开发和政策性的保障房建设是房地产制度建设的基础。在鼓励高端项目建设满足长远规划的前提下，不断提高人们的居住和生活品质是政策应有的导向，同时，房地产的市场化增加政府的税费收入，合理优化资源配置，减少“规划型浪费”，让市场机制发挥作用是符合经济发展规律，是有中国特色的社会主义建设的发展方向。

综上，让房地产退出对国民经济的主导地位需要长期产业结构调整。维持一定的泡沫是促进发展的手段，泡沫放大和捅破泡沫同样具有破坏性。

（作者系内蒙古置业晟基有限公司总经理）

责任编辑：康伟