电力企业物业管理核心问题探索

2014-12-17张然军国网四川省电力公司乐山供电公司四川乐山614000

决策与信息 2014年36期

张然军国网四川省电力公司乐山供电公司四川乐山 614000

电力企业物业管理核心问题探索

张然军
国网四川省电力公司乐山供电公司四川乐山 614000

近年来，电力物业公司是新近发展的行业，隶属于电力企业，因此，在电力企业的改革中，对电力物业管理进行改革是比不可少的。在我国电力物业公司起步较晚，在物业管理方面存在的问题较多。本文主要对电力企业物业管理的意义及现状给予分析，并对电力企业物业管理核心问题进行探讨，最后提出了几点加强电力企业物业核心问题管理的建议。

电力企业；物业管理；体制创新

随着电力行业的快速发展，电力行业的各项制度改革不断深入，电力物业公司的出现为富余人员提供了更多的就业机会，对于电力企业经济效益的提升具有非常重要的作用，有利于电力企业的稳定发展。

一、电力企业物业管理的意义

与其他行业相比电力行业是一个非常特殊的行业，电力企业需要为全社会服务，其所覆盖的范围非常的广，规模大，物业管理工作是电力企业管理工作中一项非常重要的组成部分，其不仅仅是电力企业后勤保障部门的工作职责，在电力企业发展到一定阶段之后，其物业管理工作不仅具备了后勤社会化的特点，还具有市场化的特点，在开展电力企业物业管理工作的过程中，不仅会影响到本行业职工的工作与生活，另一方面，其与全社会的发展与稳定还具有直接的关系，所以说，在实际的工作中，不断加强电力物业管理，提升电力物业管理质量是非常必要的。

二、电力企业物业管理核心问题分析

1、物业管理模式滞后

电力企业是关系老百姓日常生活和国民、社会经济发展的高科技技术密集型产业，在电力企业的发展中电力企业物业管理发挥着重要的作用，现阶段，电力行业在物业管理方面没有给予足够的重视，只是采用的传统模式，使物业管理依附于电力企业而发展，致使物业管理缺乏改革创新的能力，对电力企业具有很强的依赖性，总是拘泥在传统的管理模式中，比较安于现状。在传统的物业管理模式中，业主占有一定的主导作用，对于日常生活中发生的任何问题，业主还存在计划经济时代思维，一点小问题都找企业找物管解决，鸡毛蒜皮的事都要找物业解决，这种情况在国企尤其存在，致使物业部门比较忙；另一方面，物业管理上级单位和部门因为行政管理的需要，有时会有干预物业公司经营管理的行为，使得物业公司缺乏自主管理的能力。

2、管理观念过于老旧

在电力企业的依附下，从事物业的工作人员，长期以来都会享受到福利待遇，造成物业部门对单位具有较强的依赖性，养成工作人员比较安于现状的工作状态，严重缺乏创新和拓展的意识。长期以来，物业工作人员都已经习惯了这种工作模式，难以适应现代企业管理模式要求，旧的管理观念深入人心。也不会主动争取一些投资项目，只是按部就班的重复工作，更多考虑的是为职工服务务，而不是想着在服务务的同时进一步提升公司的经济效益，与现代化的管理模式存在脱轨，缺乏市场竞争力。

3、经营管理模式比较单一

对于物业公司来说，主要经济来源比较单一，主要为：一是主业业主物业管理费，包括公共配套设施的保养费用、聘用管理人员的薪金、公用水电费、物业财产保险、垃圾清理、公共区域种草、植花及养护费用等；二是小区业主交纳的物业管理费，这部分费用很低廉，比如维修费用、卫生费用、用水承包管理费用、房屋租赁管理费用等，这些都是一些项目包干费用，还有其他的一些收入，比如某些工程项目的管理及施工费用。在物业公司成立初期，只是通过承包项目来弥补管理上的费用，管理模式相对单一，造成这种现象的原因：（1）业主思想观念比较落后，物业公司只是扮演物业委托管理的身份，业主并没有充分认识和发挥项目对物业公司的真正作用，致使业主与物业公司之间合作关系比较单一；（2）物业公司自身的限制条件，虽然，物业公司管理方式比较单一，但是琐碎的事情比较多，致使工作人员没有充足的时间，对自己的管理方式进行改变，另一方面，物业公司对对外承包项目抱有怀疑的态度，害怕项目失败，没有承担风险的意识，正是这些落后观念的存在，使得物业公司缺乏创新意识，造成了现在管理方式比较单一的现状。

4、工作人员的综合素质较低，缺少专业的维修服务人员

当前的物业公司对自己的定位没有完成到位，没有充分发挥自己的真正的职能，把自己等同于后勤部门，员工的特点表现为文化程度相对较低、年龄偏大、缺乏活力。在物业公司，通常可以看到办公室都是一些年纪较大的阿姨，在外巡视的都是大叔，这种现象比较普遍；大多数人都是为了有一个相对稳定的工作，从来不考虑公司的经济效益，不能为公司分忧解难；工作人员的学历情况比较低，就连大专生都比较少，大多数人知识面比较狭窄，对财务报表方面的专业知识了解的比较少，对数据进行经济分析的能力比较差。

在物业管理中，工作比较琐碎、复杂，牵扯的范围比较广。不只是人们表象观察到的，不仅要对人们生活的各个方面做好管理工作，还要进行公用设施管理、保护环境、设计和规划房屋等，所以需要专业的工作人员从事工作，具有一定的法律专业知识、经济管理知识和建筑方面的知识等，总之，需要一批综合素质比较强的专业性人才，从事物业管理工作。如果工作人员的知识面比较缺乏，将会阻碍物业公司的发展，进而影响电力企业的发展与进步。由于电力企业自身的特殊性，对主业人员素质的要求越来越高，缺乏专业化的管理人才，多数员工都不愿到物业公司来工作，觉得电力物业公司的发展前景太窄导致物业公司整体的管理水平比较低。

5、物业费缺乏规范标准

电力企业物业在收费管理方面，没有统一的、透明化的标准。现阶段，房屋业主可以分为两类：（1）实实在在通过市场购买的业主，为体质外业主；（2）电力企业物业管理的内部员工，为体制内业主；国家虽然对物业管理收费有相关规定，但是一些员工在缴交费用的过程中，由于长期的惯性思维和习惯，总会有部分人会以各种方式推诿、拖欠，很难按照国家和市场化的相关规定来执行，这直接导致收费率很难达到100％；另一方面，部分小区没有建立业主委员会，即使建立了业主委员会，管理工作比较松散，监督管理工作不到位，最重要的是多数业主属于体制内，电力企业物管收费，特别是对职工业主的收费，在现在物业管理社会化、专业化、市场化运作的情况下，交缴的费用是非常低廉的，开发商修建的房子一般都是6-8角每平米，多的1至2元的都有，电力企业收费很低，入不敷出，如果没有主业的支持，连保安人工费都不够，更不要谈实施专业化、星际化的物业管理。

三、加强电力企业物业核心问题管理的措施

1、通过电力企业物业相关计划确立核心问题管理的指标

在电力企业中，物业管理公司是由后勤部门发展而来的，管理模式上比较滞后。在市场经济的趋势下，必须对电力物业公司的传统管理模式进行改革和创新。首先，电力物业公司应该独立起来，不再依赖于电力企业，养成自主经营的习惯，建立独立的运营体制，充分与现代化市场融合，引入竞争机制，打破部门之间的界线，为融入社会做好服务工作。

2、强化电力企业物业核心问题管理的相关制度建立

在对相关制度不断完善的过程中，始终坚持优质、方便、快捷、高效的服务理念，这才是电力企业物业管理的真谛。在市场经济下，企业之间的竞争压力比较大，电力物业公司只有具有一定的优势，才不会被社会所淘汰。为了适应市场发展的需求，电力物业公司要充分发挥自身的优势，对一切优质资源给予合理的利用，不断创新和改变服务方式，

＞＞＜＜建立专业化的物业管理模式，不断优化内部管理。为了建立专业化的物业管理模式，首先要对物业公司内部进行大变革：（1）调整管理机制，建立专业化的管理机构，制定专业化、科学化的管理机制；（2）培养管理人才，采用鼓励政策，大量引进专业化人才、技术型人才，使物业工作人员趋向专业化发展；（3）提高工作人员的综合能力，制定相应的培训制度，定期组织员工进行专业培训，全面提升物业管理水平。摒弃以往比较陈旧的管理模式，不断强化独立发展能力，建立健全专业化的服务模式。

3、电力企业物业管理要实现责任到人

首先，电力物业公司要对自己定位明确，不断强化服务行为，提升服务质量。对于传统的管理模式，不合理的地方要进行改变。因此，物业管理人员要不断更新管理观念，树立现代化的管理思想，要以服务业主为目的。对于不同的业主服务需求也不一样，工作人员要充分和业主进行沟通，真正了解业主的需求，要提供优质的服务，坚持“业主至上、服务第一”的原则，不能出现情绪化，对业主服务一定要周到、热情、细致，另外，对于业主的需求，不能拖拖拉拉，要不断提高服务的速度和质量，为业主留下一个好的印象，通过自身良好的服务态度，不断提升电力物业公司的声誉，得到业主的支持和认可，真正落实物业管理工作。