2015，楼市怎么走？

江寒秋

国家统计局11月18日发布了“2014年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”。统计显示，新建商品住宅与上月相比，包括济南在内的70个大中城市中，价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。这也意味着，70个大中城市10月房价环比全部停止了上涨。

这也是继9月份以来，环比方面，连续第二个月出现全部停止上涨的情况。除了郑州，其余69个城市的房价都出现不同程度的下跌，几乎可用“全军覆没”一词形容。

数据显示，从2010年起，A股上市房企净利润率以每年1%左右的速度下滑，预计到2015年，行业毛利率将低于30%，平均净利润率可能踩到10%的红线。明年，房地产行业有可能成为中利行业。

2015年以后，房地产行业很可能进入“中利行业”

中国房地产行业总能创造财富神话，在过去的数年间，胡润排行榜和福布斯排行榜里，地产界的富人数量超过了任何一个行业。暴利时代以楼市深入调控期为终结点，地产行业黄金十年已渐行渐远。从记者日前掌握的数据来看，今年上半年，上市房企净利增速低于营业收入增速的现象得以延续，这是一个喜忧参半的结论。从数据上看，大房企增收还是主流。

2014年上半年，202家上市房企营业收入总额7168.55亿元，同比增长18.5%;在正向增长线之上的房企有115家，占比近57%，其中首开股份、华远地产等26家房企同比增幅超100%，远洋地产、华润置地、鲁商置业等国有控股房企的同比增速则在50%-100%区间;营业收入负增长的房企占比约43%，如万科A出现4年以来首次营收负增长，金融街、金科、万通等降幅较大，分别为33.35%、42.98%、52.43%。

从利润指标来看，房地产依然是个毛利率较高的行业，上半年有超过六成的房企毛利率超过30%，而低于20%的仅占12.4%，其中华侨城、SOHO中国、华夏幸福的毛利率分别高达58.8%、50.3%、45.8%，招商、中海、中天城投的毛利率分别为35.3%、33.6%、31.6%，碧桂园和恒大则均是28.6%。但值得注意的是，在更能体现房企盈利能力的净利润率及净利润率指标上，上半年，202家上市房企实现净利润总额1020亿元，同比仅微增0.99%，增幅远低于营业收入增幅，平均净利率14.17%。

此外，房地产行业整体利润率水平走低的态势，还在延续。如行业一哥万科上半年毛利率跌至21.8%，成为6年来的最低点，净利润率14.09%，与去年同期持平;房地产行业的利润冠军中海，上半年毛利润率由去年同期的36.3%下降到33.6%，净利润率由去年同期的34.3%下降到26.3%;以高周转、高溢价著称的融创，上半年净利润率只有6%-7%;绿城中国上半年净利润率仅为4.88%，较去年同期降幅超过10个百分点;保利置业上半年净利率仅为4.57%，较去年同期的11.94%出现大幅下滑;金地大跌近50%，上半年净利仅有1.58亿元，创下龙头房企中报的利润新低点。

“从目前各家房企中报来看，房企整体利润下滑速度非常快，毛利率每年下滑3-5个百分点，净利润率则每年下滑1个百分点，这是一件很残酷的事情，”兰德咨询总裁宋延庆对记者说，所谓房地产暴利，已是明日黄花。2015年以后，房地产行业很可能进入“中利行业”，虽然10%并不是不可逾越，但毕竟是一个象征性节点。

事实上，从已公布的中报数据来看，在上半年，已有53%房企净利率已触及10%红线，其中净利润率在“0-10%”区间的房企占比约35.51%，净利润率亏损的占比则达17.39%。

克而瑞研究中心分析师朱一鸣分析称，房企利润率下滑的原因，一是由于这几年土地成本的过快上涨，房价的涨幅赶不上地价的涨幅;另一方面，房企融资成本不断上涨，蚕食了企业的盈利空间。

“前几年开发商降价10%，净利仅损失3%左右。但现在降10%的价格，带给净利的影响至少是4%-5%”，亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东说，“去年很多房企拿了高价地，售价承压，利润空间有限，未来房地产利润率存在进一步下滑的风险。”

在宋延庆看来，房地产有息负债利润都比较高，一般都高于10%。一旦其净利润无法跑赢有息负债利润，就将是很大挑战。 负债率攀升成为房企中报的又一大共性。在20家龙头房企中，除了万科的负债率达到36.4%的优秀水平以外，几乎所有的房企都出现了负债率的高增长。恒大、绿城、华夏幸福等房企负债率的增幅也同比达到了20%或以上，净负债率达到90%上下。

中金公司的数据显示，其重点覆盖的A股上市公司净负债率达到106%，超越了2008年的高点，而在内地及香港上市的内地房企一年以内到期负债和在手现金之比分别为1.33 倍、1.56倍，仅略低于2008年下半年水平，资金流压力逐步显现。

房企竞争加剧、洗牌加快

平均数很容易掩盖不同企业的高低优劣差别。记者进一步对比不同房企的营收、净利润及增长情况后发现，大房企的多项指标都普遍优于中小房企，这也意味着市场集中度越来越高，后级梯队企业与大企业的距离越拉越大。

具体企业而言，有三家房企在上半年净利润超过50亿元，创下了行业新纪录。中海是首家半年利润过百亿元的房企，是万科（排名第四）的2.17倍。位居第二、第三的是恒大和碧桂园，分别是70.9亿元和54.2亿元。

对比之下，净利润低于1亿元的房企共有99家，几乎占半，而亏损面则扩至16.4%，有33家房企净利润为负值，如嘉凯城、京投银泰、人和商业等分别亏损1.27亿元、1.39亿元、8.44亿元。

“大中小房企几乎每项指标高低优劣都相差三倍以上，这是我们查看上市房企业绩数据的突出感受，”据宋延庆介绍，兰德咨询曾把所有上市房企2011-2014连续四年、每年19项指标的中报数据全部制成了表格，并按自然高低进行了排序。翻看总计76张表，不同企业之间的差距可谓触目惊心。endprint

事实上，每一轮楼市洗牌，都成长壮大一批大企业。在房企阵营加速分化的2014年上半年，第一阵营仍保持高速增长。据记者梳理与了解，上半年销售突破500亿元的房企有7家，平均销售额692亿元，较上年4家企业增长19.5%。

其中仅中海的半年销售业绩同比2013年略有下降，其他房企业绩均有所增长，碧桂园的同比增幅甚至达到73.6%。半年销售额就突破千亿元的万科，迎来恒大、碧桂园等新的挑战者。

而不少百亿元级别的房企，则面临着业绩下降的压力。上半年销售额100亿-200亿元的房企有13家，平均销售额121亿元，同比去年第三阵营业绩均值下降20%;共有25家房企上半年实现50亿-100亿元销售业绩，平均销售额较去年同阵营小幅下降2%至73亿元。

事实上，中报其实并不能全面、真实地反映企业上半年的业绩状况，房地产开发与销售特点决定了中报业绩更多地是反映去年四季度和今年一季度的经营状况，这恰恰是令人担忧的。今年上半年，严峻的销售情况和下半年不容乐观的销售形势，意味着许多上市房企今年的年报业绩可能比较凄惨。

在今年上半年，几乎每隔几周就会有中小房企资金链断裂的消息被曝出。仅今年3月份的一个月里，被曝光的这类案例就有10多起，涉及浙江、江苏、安徽、湖北、陕西、海南等多个省份。其中不乏百强房企光耀地产被传“破产”，浙江兴润置业资不抵债等消息。

“兼并淘汰掉一批没有品牌没有资金实力的弱小企业，也是正常的，中国房地产行业需要这样的洗牌。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，目前房企的态势就是竞争加剧、洗牌加快，高利润时代过去，对房企提出更高要求。

“以前挣利润，今后挣小费”

但今后房企该如何发展？结论远非“大者恒大，愈大愈快，强者恒强”那么简单，一个事实是，大企业也有死掉和差点儿死掉的可能;每一梯队房企中，每年总有掉队的，也总有晋级的。

今年5月，融创收购绿城近30%股份，这宗被称为中国房地产最大的股权收购案，让人们发现房地产市场的整合不仅在中小房企层面，房地产前十名左右的房企之中也有加码者，有退出者。另外，像大家熟悉的“万保金招”，招商和金地早已脱离地产第一梯队，与万科和保利已明显不在一个量级上。

在记者的采访中，“适者生存、强者为王”，被业内认为是最符合地产新时代的趋势特征。

“昨天你让我高攀不起，今天我对你爱答不理”，万通掌舵手冯仑说，客户就是这样对待他的。房地产市场在不停变化，紧跟着企业的行为、判断、战略路径都要变化。

在冯仑看来，房地产全面发展已是新常态，也就是说，房企不光考虑规模、速度、营业额，更要考虑产品服务线，包括经营模式、商务住宅的各种业态。过去的房地产开发其实是制造业的模式，竞争的重点是比谁成本低、规模大、速度快，今后是这种模式要转化为以营运为核心带动开发，从制造业变成了服务业，而服务业又带来了营运、金融、互联网三种模式。

“以前我们是干力气活，今后是手艺活，以前挣利润，今后挣小费”，冯仑说，今后的地产公司如果在资产管理营运上面没有巨大的能力，就将沦为一个建筑公司。

在国泰国证房地产基金经理徐皓看来，商业模式的变革，是房地产企业提升回报率的唯一出路。兰德咨询曾做过分析，房地产开发的资本投资回报率是利润率、周转率和杠杆率 （权益乘数）“三率”连乘的结果。但在当前市场形势下，行业平均利润率下滑的势头难以扭转，土地成本和资金成本“水涨船高”导致杠杆率也越来越低。因此，房企提高回报率最直接、最有效的着力点是提高周转率。

“轻快者领先，”宋延庆还表示，地产新时代，房地产企业之间的竞争重心正在转变，泛金融化、信息化及硬碰硬的产服一体化趋势正在变为现实。

其实，地产大佬们早已加速转型自救。上半年，万科继涉足商业地产后，在养老、物流、旅游地产方面动作连连，并先后推出了“小股操盘”及事业合伙人制度、全民经纪人制度，并以互联网思维联手百度、途家、链家等合作伙伴，试图共同打造万科生态圈。

恒大则在多元化上走得更远，从恒大足球队到恒大冰泉，再到恒大音乐和恒大粮油，恒大正在将触角伸至日常生活中的多个领域。再如，碧桂园的海外布局，绿地、华润等入股银行业，均是房地产企业在新市场环境下的应对举措。endprint