租赁合同提前终止如何确定营业额

租赁合同提前终止如何确定营业额

问：甲公司向乙公司出租房屋，合同约定租期1年，从1月1日开始，年租金12万元（即每月1万元）。甲公司10月提前终止经营，经双方协商，同意提前解除合同。双方约定，乙公司应付1月～10月租金共计10万元，同时甲公司同意从上述租金中扣除2万元作为提前解除合同的补偿。在这种情况下，甲公司应税营业额如何确定？

戛能经贸有限公司 张工林

答：《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号）第十二条第一款规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令2008年第52号）第二十四条规定：条例第十二条所称收讫营业收入款项，指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

根据《中华人民共和国合同法》（主席令第15号，以下简称《合同法》）第九十一条的规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：合同解除。第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

根据上述规定，出租方甲公司出租房屋后，双方约定提前解除合同的，在合同终止前，甲公司仍应按原出租合同履行义务和享受权利。甲公司已向对方出租房屋10个月，因此计缴营业税的营业额为10万元，纳税义务发生时间按合同确定的付款日期确定，合同未确定付款日期的为应税行为完成时。乙公司因对方提前解除合同取得的补偿，因其未向出租方提供应税行为，不需向出租方开具发票。乙公司向甲公司开具收款收据即可。

甲、乙双方能否变更合同呢？《合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。如果甲公司与乙公司约定变更合同，将1月～10月合同金额10万元变更成8万元，这时甲公司可按8万元作为计税营业额，并按前述规定向乙公司开具发票。

吴黄达