房地产开发企业将开发的商品房自用后再转让可否享受附加扣除

房地产开发企业将开发的商品房自用后再转让可否享受附加扣除

问：我公司2013年3月1日，将开发的写字楼4000平方米转作“投资性房地产”并对外出租，会计核算已经计提了折旧。由于金融危机的影响，公司资金紧张，2014年7月又将这部分房产出售给承租人，销售收入6000万元。请问，先出租再出售的这部分房产在计算土地增值税时，可否享受附加扣除？

东建房地产开发公司 古青云

答：计算土地增值税时的附加扣除是指计算增值额时允许扣除的房地产开发费用和财政部规定的其他扣除项目。

一、房地产开发费用

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号，以下简称《土地增值税暂行条例实施细则》）第七条规定：房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

1．财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。

2．财政部规定的其他扣除项目，是指对从事房地产开发的纳税人按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第六条的规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：

（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。

（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。

二、转让旧房允许扣除金额的规定

《土地增值税暂行条例实施细则》规定，允许扣除的旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以新都折扣率后的价值），以及在转让时缴纳的有关税金。这主要是考虑到物价的变动因素，如果按原成本价作为扣除项目金额，因物价变动的影响不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。

关于新旧房如何界定？《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省，自治区，直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

新房自用多长时间确认为旧房？据了解，各地大多以一年为限。例如，北京市地方税务局《关于印发〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的通知》（京地税地〔2007〕134号）规定：房地产开发企业纳税人建造商品房，以自用或使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税的清算范围。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔20 09〕31号）第二十四条规定：房地产开发企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计超过12个月又销售的，允许计提折旧费用在税前扣除。也可理解为，按照会计制度规定已经计提折旧的房产就属于旧房。

综上所述，税务机关一般采用自用或出租一年为新房与旧房划分的标志，但是，如果是属于竣工待售的商品房空置在一年以上，仍然属于新房。

你公司写字楼出租时间已经超过一年，而且，已经转入“投资性房地产”科目核算并计提折旧，再对外销售，应当按照旧房及建筑物的规定来计算缴纳土地增值税，不可以享受附加扣除的政策。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条“关于转让旧房准予扣除项目的计算问题”规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

根据上述分析，你公司转让旧房可以享受每年加计5%的政策。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）第三十五条的规定，实行核定征收。

宋旭