福佑商厦乘势改造经营业态提升经营实力

葛起震

阿里巴巴上市引发的电商热议，已渐渐冷淡了。但是电商对传统商业的冲击，却依然存在。虽然传统商业不可能被完全取代，但电商模式对传统商业的影响是毋庸置疑的，那传统商业又该何去何从呢？

电商模式绝对不可能取代传统的商业模式，尤其是一些具有业态特色的传统商业，依然是具有无法估量的商业价值。但传统商业不仅需要创新经营模式，更需要提升经营业态，以增强市场竞争能力，保持着赢胜市场的经营特色和实力。

闻名遐迩的上海豫园商城福佑路商圈，原本就是以其“小商品”的特殊业态，以及700多年的上海商业历史沉淀，而彰显出无与伦比的价值。因此，上海豫园商城福佑路商圈在新的市场环境下，其文化价值似乎远远超于其商业价值。福佑路小商品市场存在的价值，是否仅仅靠着历史文化的背景？一度成为新市场环境下人们对它的疑问？对于这些绝版的集历史文化旅游商业于一体的保护建筑群，政府对其存在价值的保证是必然的。

由上海市商业经济研究中心与黄浦区商务委员会于2011年11月共同颁布的《上海国际黄金珠宝商贸功能区发展规划纲要》中显示：“建设‘上海国际黄金珠宝商贸功能区，是促进上海商贸服务业跨越式发展，探索突破现代服务业发展的体制机制瓶颈，加快上海转变发展方式、形成以服务经济为主的产业结构的积极探索和重要举措。借鉴国际经验，通过政府支持和推动，加快关键资源要素和服务功能的集聚，着力强化功能建设，形成六大功能组合，发挥现代服务业发展综合试点的引领和示范作用。”

《纲要》中还提到了将整个商贸功能区发展成为“都市旅游中心圈”。除去建设整合的黄金珠宝交易、批发中心，同时推进黄金珠宝旅游纪念品的开发，整个商贸区将集交易、批发、鉴定、培训、旅游等于一体，规划发展成为全上海最大、功能最全的黄金珠宝交易中心。而规划中的商贸区根据中心城区服务业布局特点和载体发展空间，以河南路以东、豫园，到外白渡桥边为重点发展区域，构建“一园、一带”的总体空间布局。

其中的“一园”即豫园区域，因豫园是国内知名的“中国黄金珠宝第一城”，因此有着良好的发展基础。所以，本次规划将重点打造豫园区域的黄金珠宝商贸区建设。《纲要》中提到：“充分利用豫园区域内圈和中圈的建筑空间和产业基础，以高度集聚贸易、设计、旅游等主体产业为主线，以商贸功能区重点项目建设为抓手，以优先获取体制和机制创新试点，以及政策和资金扶持为依托，努力建设成为国内外知名黄金珠宝品牌商汇集、黄金珠宝交易活跃、创意设计领先、专业服务健全的上海国际黄金珠宝商贸功能区的标志性区域。”整个规划设计和具体落实，预计通过5年（2011年至2015年）时间基本完成，分三阶段推进，目前规划已处在完成阶段。

而位于豫园城隍庙商业核心位置的福佑商厦，也是本次规划中重点打造的业态升级换代的产业之一。福佑商厦现已规划将5层和6层商铺改造成为专营黄金珠宝，并预计在今后几年时间里，将福佑商厦整栋建筑的经营业态升级为黄金珠宝首饰的大型黄金珠宝首饰城。并由经营管理公司统一经营管理，形成一个完整的商业旺市业态，保证业主的稳定收益和财富增值。

令人惊喜的是，福佑商厦4层商铺正在火热出售，仅销售33套，平均面积在25平方米，平均单价每平方米仅65000元，平均单套总价在163万元，拥有罕见的40年完整商铺产权。由于商场是统一经营管理，除去自营之外，保证投资置业者年收益达到6.5%，并形成可持续经营的旺市业态格局，确保经营者经营收益和投资者利润回报。正在规划中的业态升级所得的投资收益，目前并未统计出详细数据，但是远超6.5%的年回报是必然的。

福佑商厦凭借其绝无仅有的地段价值、文化价值、业态价值，在市场上形成了优异的经营品牌形象。我们可以相信，随着福佑商厦经营业态的不断提升，其物业价值依存，其市场品牌依存，其经营收益依存。因此，福佑商厦的旺铺出售，必将会引起投资置业者的争购。endprint