基于利益群体行为逻辑房地产市场调控研究

摘要：为保障民生，中央出台一系列房地产调控措施，效果均不显著。本文从房地产市场内在利益群体行为逻辑角度指出调控失效的原因并提出解决之道。分析了房地产市场中的主要利益群体分布及其行为逻辑，在此基础上，提出对我国房地产市场调控的建议措施。

关键词：房地产 利益群体 行为逻辑 政府调控

“住”是基本民生需求，房价关系到每一个老百姓的切身利益，政府必须对房地产市场加以调控，以保障民生，维护社会稳定。2011年以来，“限购限需、限贷限供”，房价出现回落，调控的效果初显。但过去的十几年，我国经济增长很大比例依靠房地产业及其相关产业的拉动，房地产业对宏观经济的发展走势影响很大，过热会使宏观经济通货膨胀、结构失调，过冷又会影响经济增长速度。在低迷的宏观经济大环境中，地方政府开始出现松动。以江苏为例， 2014年9月27日，苏州市区实施了3年零6个多月的住房限购政策，全面放开。在此之前，徐州、无锡、南京已相继取消住房限购政策。

1 房地产行业主要利益群体分布

我国房地产市场的乱象，有多方面的成因。房价的“越调越高”，稍见回落就造势“松绑”，政府调控的反复。内在原因在于地方政府、房地产开发商、银行等利益群体过于强势，并伴有“串谋”现象。

利益群体（Interest Group）是指基于某种共同价值、共同利益、共同态度或者共同职业的利益个体所结合形成的正式或非正式的利益集合体。影响房地产行业的主要相关利益群体包括：政府、银行、房地产开发商、用户等四类，此外还有媒体和研究机构等其他利益群体介入。

政府调控房地产行业主要通过土地、税收、规费三方面的政策直接调控，同时央行发布货币政策（存贷款基准利率、存款准备金率等）通过商业银行间接作用于房地产市场。商业银行通过贷款等金融服务为开发商和用户提供资金，通过从中收取贷款利息获得利益。开发商通过开发房地产并将房屋出售给用户来获取利润；用户为房地产的最终消费者，又可根据行为目的分为投资用和普通消费用。

2 主要利益群体行为逻辑分析

2.1 政府

中央政府与地方政府在房地产行业调控过程中存在一定的分歧。自1994年行业改革以来，中央政府始终处于房地产市场发展的主导地位。房地产对相关行业的拉动作用显著，带动国民经济发展，过去中央政府对于房地产市场的相关政策更侧重于促进经济增长。近年来，房地产价格的上涨幅度远远超过普通民众的承受能力，房价一时间成为舆论关注的热点。自2006年起，宏观政策出台频繁，一方面从抑制房地产的投机性需求着手，遏制房地产市场的投机与炒作；一方面从保障民生性着手，调整住房供给结构，建立住房保障体系。

地方政府和部门掌控着房地产的最基本要素——土地。土地价格占到房价成本的三分之一甚至更多，是推高房价的主要因素。在财政压力、政绩需求和土地一级市场垄断条件下，土地出让收入成为地方政府重要的财政收入来源，地价被不断推向新高。土地价格最终反映到最终产品中，房价也居高不下。畸形政绩观和以房地产为支柱产业的经济发展方式造就了当前地方政府的“土地财政经济”。

地方政府与开发商存在一定的“串谋”，对调控政策消极应对。中央宏观调控政策，尤其对低收入家庭的住房保障政策都由地方政府来完成，当中央政府与地方之间发生利益冲突，就会出现调控措施执行不力，“政令不出中南海”的现象。

2.2 房地产开发商

房地产开发商基于自身利益，对于房地产调控表现出来的行为是干扰政府决策和政策执行。例如，2003年，国务院18号文件确认了房地产国民经济的重要支柱产业地位，基本否认了要加强房地产宏观调控的央行121号文件，为地方政府支持房地产业发展松开了手脚。可以说这个典型案例就是在开发商推动下，政府调控政策出现反复。

除与地方政府之间形成较为稳定的“结盟”关系，开发商还通过与媒体以及研究机构串谋，举办各类研讨会、高峰论坛，媒体、研究机构发出“房价由需求决定，住房刚需不可调控”，“调控之后，房价即将反弹”等论调干扰调控政策执行、抵制更多调控政策出台，也迷惑在房地产调控大背景下观望的消费者。

2.3 银行

商业银行与房地产行业关系密切。作为金融政策的执行者，商业银行一方面执行政府制定的货币政策，另一方面也积极追逐利润。房地产作为资金密集型行业存在巨大的资金需求，商业银行一方面给房地产开发商、建筑商提供贷款；另一方面又给消费者提供“房贷”获取回报。过去几年房地产行业的繁荣给银行带来了巨大的利润，如房地产市场萧条会给银行带来巨大损失，甚至会出现2008年美国次贷危机的重大危机。

2.4 用户

用户可分为投机者和普通住户两大类，他们的行为逻辑存在很大的差别。

近几年温州商人刮起的炒房热席卷了国内多个城市，所到之处房价都上了一个台阶。“炒房”的巨大利润，使得不少投机者也加入，造成市场恐慌，致使普通消费者处于更加被动地位，为此国家出台多条限购政策加以遏制。房地产投资或投机者“默契配合”开发商的行动，为开发商的快速销售提供了便利条件，拉动了房价上涨。

在各方利益群体中，普通用户处于绝对弱势地位。强势利益群体串谋和对住房硬性需要，对市场前景的不信任，使得普通住户只能咬牙承担高房价，无论是政府的财政收入——土地出让金和税费，开发商的利润，商业银行的利息收入，投资者的利益最终都是从普通用户身上攫取，由普通用户承担。房价持续的非理性上涨，地方政府、开发商、商业银行及投资者都从中分享了利益，而普通消费者面临住房困难，对此怨声载道。

2.5 其他利益群体

这里主要指媒体和相关研究机构。各类媒体在传递房地产业相关信息的同时实现自身的利益诉求。房地产广告为媒体带来丰厚收益，房地产业和媒体利益相连，各类媒体倾向于传递利于房地产开发商的信息。由于房地产信息的不对称性，一些研究机构从事相关的研究，并定期公布相关信息，但相当一部分研究机构成为了房地产商的利益代言人。通过研究报告、学术讲话、论坛甚至直接参加楼盘庆典，发表相关结论，以实现开发商的销售意图。

3 我国房地产市场调控的建议措施

房地产调控应该多途径引导和约束利益主体的行为，平衡利益分布格局，促进市场理性繁荣，健康发展。

首先对地方政府与开发商串谋推高地价的行为进行控制；建立、完善保障房供应体系，加大保障房的土地供应指标，转变原有的“唯GDP论”政绩考核模式；对开发商、媒体和研究机构进行约束，政府定期公开发布房地产的基本统计数据，给老百姓以参考；对于房屋的最终消费者，针对处于弱势地位的普通买房者，要建立起完善的住房保障系统，保障最基本的住房需求，加大保障房的供应、完善住房公积金体系；对于房地产投资投机者要通过税收等政策坚决加以限制，如尽快完善房产税体系。

4 小结

房地产行业和经济的长远健康发展对民生影响巨大，政府对其的引导和调控必不可少。必须注意的是房地产调控的目的是为了保障民生，但房地产市场的调控不应追求短期的、表面的效应。从行业长远发展考虑，从房地产利益群体行为逻辑出发，多途径引导和约束利益主体的行为，平衡利益格局，市场疏导加之行政干预，注意避免短期的“双杀”行为对经济长远发展造成的不利影响。

参考文献：

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[4]Sherpherd W G，Wilcox C. Public Policies Toword Business [M]. Homewood Press，1979.

作者简介：刘蕾（1988-），女，江苏人，硕士，助教，研究方向：企业管理。