央行放松限贷 第二轮救市能否刺激楼市

叶大清

第二轮救市是否能够刺激楼市尚不明朗。

融360创始人兼CEO

近期，央行、银监会联合发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，将实施“认贷步认房”的政策。以松绑限购为特征的第一轮救市，经过近3个月的发展，仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海和三亚等6城市仍在坚守，但从市场数据来看，本轮救市基本失效。至此，松绑限购已不是影响楼市发展关键政策，市场把更多的希望寄托于松绑限贷之上，围绕限贷等政策，地方政府正在展开第二轮救市。

地方政府能不能推动限贷政策松绑？第二轮救市会否刺激楼市成交量大幅回暖？

在全面分析了融360已涵盖的86个城市房贷市场数据后，我们选取了全国较具代表性的23个重点城市近400家银行进行样本分析。数据显示，10月份房贷数据与9月变动不大，宽松环境相当。其中，一线城市，上海优惠利率较多、幅度也够大，但条件苛刻；北京、广州、深圳较上月稍有放松。二三线重点城市房贷利率涨跌互现，无明显规律可言。

正当舆论对下半年房贷利率将呈现缓慢微降的趋势达成共识之时，最新的房贷数据调研结果却给这一趋势打上了一个大大的问号，令本就风雨飘摇的楼市命运变得更加扑朔迷离。

据融360最新调查数据显示，尽管多地出现了9折以下的折扣利率，但无一例外都附加了苛刻的限制条件，对绝大多数购房者来说不过是一场空欢喜。此外，银行也一改以往在限贷放松上低调被动的表现，招商银行和农业银行等先后传出放松限贷政策传闻，虽然事后均被辟谣，但“空穴来风未必无音”，这也令未来的房贷政策走势变得更加难以捉摸。

各地经济增长对土地财政的过度依赖，使得在楼市降温的情况下，救市政策出台愈加频繁，力度越来越大，底线越来越低。在经济增长降速的情况下，房地产是地方政府能够想到的最容易救经济的办法。

预计未来，随着楼市呈现进一步下行压力，会有更多省份及城市发文救市，加强信贷支持力度。因为货币信贷政策正在扮演越来越重要的角色，无论是新增贷款数量，还是下调贷款利率，均将对房地产市场产生重要影响。

对于目前楼市，银行更多持谨慎态度，房贷已谈不上是很有吸引力的优质项目。而且，接近年底，市场资金紧张，各银行信贷规模所剩较少或已无额度。所以，要想商业银行在房贷资金和利率上有所作为，可能性非常小。不过，由于地方性银行属于本土法人金融机构，管理的决策权在当地政府，只要地方政府有需要，会配合“救市”，此前青岛银行、温州银行分别推出8.8折、9折优惠利率及安排专项房贷资金就是先例。

地方政府在与商业银行博弈过程中，会先从其可控的地方性银行入手，为房贷市场提供资金支持，拉低市场平均利率，从而倒逼中大型商业银行调整利率水平。商业银行也可能为了与地方政府维持密切关系，并根据房贷市场情况变化做出让步，在可承受范围内，适当下调房贷利率。

所以说，目前看来，第二轮救市能够刺激楼市尚不明朗。