生态旅游地产项目风险控制及管理浅析

曹光前

摘要：随着世界经济形势日趋复杂、近些年来国家一系列调控政策频繁出台、房产税进一步实施、国务院进一步遏制部分城市房价过快上涨、市场经济体制进一步健全及政府不断推进住房改革，银根进一步降温，保障房、捧户区安居工程扩展，加上国际性生态旅游、低碳、绿色、商业、保障房地产讯猛发展，日渐全球化竞争、人文消费心理不协调及国家发展形势与国家和地区天时地利及地产前景性、发展背景和区域产业群难以准确把握；而我国地产市场化运作时间不长，管理者风险意识淡薄，风险管理水平也处于较低状态，同时近几年国家对房地产业的宏观调控力度不断加大、打压遏制力度也越来越大，导致国际生态旅游地产项目开发难以预料的国际生态旅游地产风险进一步增加。

关键词：生态旅游地产 风险控制 管理 对策

1 生态旅游地产开发项目风险

国际生态旅游地产开发项目的风险国际生态旅游地产公司的角度出发考虑这些不希望后果发生的潜在可能，包括国际生态旅游地产开发项目投资背景、前景性，开发物业类型性，开发时机性，项目开发建设期、项目开发经营管理期特殊性等诸多特点均存在经济损失可能性。

2 生态旅游地产项目风险的主要类型

2.1 房地产公司经营目标风险

表1 房地产公司经营目标风险的分类

■

2.2 生态旅游区开发项目综合风险

国际生态旅游地产开发项目综合风险可分为国际生态旅游地产开发项目内部风险和国际生态旅游地产开发项目外部风险，国际生态旅游地产企业外部风险主要为顾客风险、竞争对手风险、政策风险、社会风险、经济风险，国际生态旅游地产企业内部风险主要为决策风险、融资风险、管理风险、产品风险、营销风险、技术风险。

■

2.3 生态旅游区开发项目开发过程风险

①国际生态旅游地产开发项目投资决策阶段风险

国际生态旅游地产投资决策阶段包括国际生态旅游地产开发项目开发区域风险、国际生态旅游地产开发项目开发物业类型风险、国际生态旅游地产开发项目开发时机风险及要与中国特色宏观调控政策相结合使整个国际生态旅游地产项目开发过程首要阶段直接决定投资收益成败。

■

②国际生态旅游地产开发项目土地获取阶段风险

■

③国际生态旅游地产开发项目项目建设阶段风险

■

④国际生态旅游地产开发项目经营管理阶段的风险

■

3 生态旅游地产投资风险管理

3.1 风险衡量

国际生态旅游地产项目风险衡量的原则是依据风险对国际生态旅游地产公司项目营业额的影响来确定的即成本-效益分析。

国际生态旅游地产项目风险权重调查评分法

国际生态旅游地产项目风险重要的打1分，国际生态旅游地产项目风险相对不重要的打0分，自己与自己对比不得分用“*”表示，按照功能指数重要程度一一对比大分，计算出各功能指标的得分总和，经修正后计算功能重要性系数。

■

3.2 风险处理

①避免风险

风险回避是彻底规避风险的一种做法，即断绝风险的来源。风险回避就是通过变更项目计划，消除或产生风险的条件，或者保护项目目标免受风险的影响。风险回避是种消极的风险管理措施。

②预防风险

风险自留是指业主决定以不变得项目计划去应对某一个风险，或业主不能找到其他合适的风险应对策略。风险自留顾名思义就是将风险损失留给地产公司业主自己承担。

③自保（控制）风险

风险控制的目的是以某种方式驾驭风险，有效果及有效率地完成项目目标。风险控制是绝大部分房地产项目应用的主要风险对策。风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。

④转移风险

风险转移是将风险转移出去而间接达到降低自身的损失程度。一是将风险源转移出去，二是把部分或全部风险损失转移出去。风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施，以避免风险损失的一种方法。

参考文献：

[1]胡素兰.房地产项目风险管理研究[D].苏州：苏州大学，2010：

40-52.

[2]张娟.h地农家乐旅游产业带开发项目的风险管理研究[D].南京：南京理工大学：25-39.

[3]刘雪梅，保继刚.从利益相关者角度剖析国内外生态旅游实践的变形[J].生态学杂志，2005，24（3）：348-353.

摘要：随着世界经济形势日趋复杂、近些年来国家一系列调控政策频繁出台、房产税进一步实施、国务院进一步遏制部分城市房价过快上涨、市场经济体制进一步健全及政府不断推进住房改革，银根进一步降温，保障房、捧户区安居工程扩展，加上国际性生态旅游、低碳、绿色、商业、保障房地产讯猛发展，日渐全球化竞争、人文消费心理不协调及国家发展形势与国家和地区天时地利及地产前景性、发展背景和区域产业群难以准确把握；而我国地产市场化运作时间不长，管理者风险意识淡薄，风险管理水平也处于较低状态，同时近几年国家对房地产业的宏观调控力度不断加大、打压遏制力度也越来越大，导致国际生态旅游地产项目开发难以预料的国际生态旅游地产风险进一步增加。

关键词：生态旅游地产 风险控制 管理 对策

1 生态旅游地产开发项目风险

国际生态旅游地产开发项目的风险国际生态旅游地产公司的角度出发考虑这些不希望后果发生的潜在可能，包括国际生态旅游地产开发项目投资背景、前景性，开发物业类型性，开发时机性，项目开发建设期、项目开发经营管理期特殊性等诸多特点均存在经济损失可能性。

2 生态旅游地产项目风险的主要类型

2.1 房地产公司经营目标风险

表1 房地产公司经营目标风险的分类

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2.2 生态旅游区开发项目综合风险

国际生态旅游地产开发项目综合风险可分为国际生态旅游地产开发项目内部风险和国际生态旅游地产开发项目外部风险，国际生态旅游地产企业外部风险主要为顾客风险、竞争对手风险、政策风险、社会风险、经济风险，国际生态旅游地产企业内部风险主要为决策风险、融资风险、管理风险、产品风险、营销风险、技术风险。

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2.3 生态旅游区开发项目开发过程风险

①国际生态旅游地产开发项目投资决策阶段风险

国际生态旅游地产投资决策阶段包括国际生态旅游地产开发项目开发区域风险、国际生态旅游地产开发项目开发物业类型风险、国际生态旅游地产开发项目开发时机风险及要与中国特色宏观调控政策相结合使整个国际生态旅游地产项目开发过程首要阶段直接决定投资收益成败。

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②国际生态旅游地产开发项目土地获取阶段风险

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③国际生态旅游地产开发项目项目建设阶段风险

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④国际生态旅游地产开发项目经营管理阶段的风险

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3 生态旅游地产投资风险管理

3.1 风险衡量

国际生态旅游地产项目风险衡量的原则是依据风险对国际生态旅游地产公司项目营业额的影响来确定的即成本-效益分析。

国际生态旅游地产项目风险权重调查评分法

国际生态旅游地产项目风险重要的打1分，国际生态旅游地产项目风险相对不重要的打0分，自己与自己对比不得分用“*”表示，按照功能指数重要程度一一对比大分，计算出各功能指标的得分总和，经修正后计算功能重要性系数。

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3.2 风险处理

①避免风险

风险回避是彻底规避风险的一种做法，即断绝风险的来源。风险回避就是通过变更项目计划，消除或产生风险的条件，或者保护项目目标免受风险的影响。风险回避是种消极的风险管理措施。

②预防风险

风险自留是指业主决定以不变得项目计划去应对某一个风险，或业主不能找到其他合适的风险应对策略。风险自留顾名思义就是将风险损失留给地产公司业主自己承担。

③自保（控制）风险

风险控制的目的是以某种方式驾驭风险，有效果及有效率地完成项目目标。风险控制是绝大部分房地产项目应用的主要风险对策。风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。

④转移风险

风险转移是将风险转移出去而间接达到降低自身的损失程度。一是将风险源转移出去，二是把部分或全部风险损失转移出去。风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施，以避免风险损失的一种方法。

参考文献：

[1]胡素兰.房地产项目风险管理研究[D].苏州：苏州大学，2010：

40-52.

[2]张娟.h地农家乐旅游产业带开发项目的风险管理研究[D].南京：南京理工大学：25-39.

[3]刘雪梅，保继刚.从利益相关者角度剖析国内外生态旅游实践的变形[J].生态学杂志，2005，24（3）：348-353.

摘要：随着世界经济形势日趋复杂、近些年来国家一系列调控政策频繁出台、房产税进一步实施、国务院进一步遏制部分城市房价过快上涨、市场经济体制进一步健全及政府不断推进住房改革，银根进一步降温，保障房、捧户区安居工程扩展，加上国际性生态旅游、低碳、绿色、商业、保障房地产讯猛发展，日渐全球化竞争、人文消费心理不协调及国家发展形势与国家和地区天时地利及地产前景性、发展背景和区域产业群难以准确把握；而我国地产市场化运作时间不长，管理者风险意识淡薄，风险管理水平也处于较低状态，同时近几年国家对房地产业的宏观调控力度不断加大、打压遏制力度也越来越大，导致国际生态旅游地产项目开发难以预料的国际生态旅游地产风险进一步增加。

关键词：生态旅游地产 风险控制 管理 对策

1 生态旅游地产开发项目风险

国际生态旅游地产开发项目的风险国际生态旅游地产公司的角度出发考虑这些不希望后果发生的潜在可能，包括国际生态旅游地产开发项目投资背景、前景性，开发物业类型性，开发时机性，项目开发建设期、项目开发经营管理期特殊性等诸多特点均存在经济损失可能性。

2 生态旅游地产项目风险的主要类型

2.1 房地产公司经营目标风险

表1 房地产公司经营目标风险的分类

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2.2 生态旅游区开发项目综合风险

国际生态旅游地产开发项目综合风险可分为国际生态旅游地产开发项目内部风险和国际生态旅游地产开发项目外部风险，国际生态旅游地产企业外部风险主要为顾客风险、竞争对手风险、政策风险、社会风险、经济风险，国际生态旅游地产企业内部风险主要为决策风险、融资风险、管理风险、产品风险、营销风险、技术风险。

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2.3 生态旅游区开发项目开发过程风险

①国际生态旅游地产开发项目投资决策阶段风险

国际生态旅游地产投资决策阶段包括国际生态旅游地产开发项目开发区域风险、国际生态旅游地产开发项目开发物业类型风险、国际生态旅游地产开发项目开发时机风险及要与中国特色宏观调控政策相结合使整个国际生态旅游地产项目开发过程首要阶段直接决定投资收益成败。

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②国际生态旅游地产开发项目土地获取阶段风险

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③国际生态旅游地产开发项目项目建设阶段风险

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④国际生态旅游地产开发项目经营管理阶段的风险

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3 生态旅游地产投资风险管理

3.1 风险衡量

国际生态旅游地产项目风险衡量的原则是依据风险对国际生态旅游地产公司项目营业额的影响来确定的即成本-效益分析。

国际生态旅游地产项目风险权重调查评分法

国际生态旅游地产项目风险重要的打1分，国际生态旅游地产项目风险相对不重要的打0分，自己与自己对比不得分用“*”表示，按照功能指数重要程度一一对比大分，计算出各功能指标的得分总和，经修正后计算功能重要性系数。

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3.2 风险处理

①避免风险

风险回避是彻底规避风险的一种做法，即断绝风险的来源。风险回避就是通过变更项目计划，消除或产生风险的条件，或者保护项目目标免受风险的影响。风险回避是种消极的风险管理措施。

②预防风险

风险自留是指业主决定以不变得项目计划去应对某一个风险，或业主不能找到其他合适的风险应对策略。风险自留顾名思义就是将风险损失留给地产公司业主自己承担。

③自保（控制）风险

风险控制的目的是以某种方式驾驭风险，有效果及有效率地完成项目目标。风险控制是绝大部分房地产项目应用的主要风险对策。风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。

④转移风险

风险转移是将风险转移出去而间接达到降低自身的损失程度。一是将风险源转移出去，二是把部分或全部风险损失转移出去。风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施，以避免风险损失的一种方法。

参考文献：

[1]胡素兰.房地产项目风险管理研究[D].苏州：苏州大学，2010：

40-52.

[2]张娟.h地农家乐旅游产业带开发项目的风险管理研究[D].南京：南京理工大学：25-39.

[3]刘雪梅，保继刚.从利益相关者角度剖析国内外生态旅游实践的变形[J].生态学杂志，2005，24（3）：348-353.