我国商品住房价格规制的效果分析及其完善途径研究

李伟

摘 要：随着近年来，我国经济的快速发展，房地产行业逐渐升温，价格也是水涨船高，针对这一现象，政府出台了一系列价格控制措施，该文根据去年上海、重庆所旅行的房产税改革为例，分析了房产税政策为房价控制方面做出的成效，在此效果分析的基础上，提出了房产税层面和其它宏观层面的政府价格控制的措施。

关键词：价格规制 房产税改革 完善途径

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2014）05（a）-0172-02

1 价格规制的意义

随着我国市场经济的快速增长，我国住宅产市场的演化和发育在不断地加速，期间存在着很多方面的不平衡。当前的住宅市场的基本要素还不够健全，有效的自我调节的制衡机制还有待建立。因此，为了克服住宅市场运作过程中市场机制调节的盲目性和局部性以及滞后性将成为未来市场调控的主要目标，减少由“市场失灵（market failure）”所带来的社会成本和房地产资源的浪费，尽可能地消除住宅市场周期性而带来的波动，一定要以国家宏观调控管理为主导，以市场调节为基本取向，构建全局性的和开放的住宅市场规制体制。所以我们开展对住宅价格规制的研究是非常有必要的。

2 房产税作为政府价格规制手段的出台

在2011年1月27号，上海市政府颁布了《上海市开展对个人住房征收房产税试点的暂行办法》，该办法明确从当年1月28号开始实行，试点对象主要包括：上海本地的居民家庭，在上海新购买且属于第二套或以上的房子的，不是上海居民在上海新购的商品房的购房者，都将开始征收房产税，税率暂时规定为上限0.6%，下限为0.4%，根据住房的市场交易价格来制定税收，按应税住房的交易价格的70%来计算，同天，重庆政府也颁布了《重庆市关于开展部分个人住房征收房产税改革试点暂行办法》，该办法规定在重庆主城九个区的个人的商品房和新购的高档豪宅，对于没有重庆户籍或工作的个人新购第二套或以上的商品房将实行征收房产税，税率的上限暂定了1.2%，下限为0.5%，根据上海和重庆颁布的这一系列房产税政策，充分表明政府要通过税收来控制商品房价格过快地增长。

3 房产税改革的住宅价格规制效果

为了评估房产税改革对调控房价的实际效果，在这里搜集了2011年1月～2012年4月，重庆、上海商品住宅价格指数，并分别选择成都、广州作为对照。2010年上海和广州的房价涨幅逼近（约为28%），重庆、成都的房价涨幅接近（约为30%），且这两组城市分别同属我国房地产调控的一、二线城市，在新国八条后楼市调控政策相近，只是在试点房产税上有明显的区别。所以可以通过对比自从试点房产税后两组城市的房价涨幅来分析房产税对房价的调控效应。

通过以上数据可以看出几点：

（1）2011年1月—2012年4月，被考察的四个城市的住房价格走势非常相似，前半程上扬，后半程下挫，这和全国房价平均走势非常相似；这也充分说明房产税的试点并没有造成试点城市和非试点城市之间在房价波动上的显著差异；

（2）试点颁布后紧邻的几个月内，上海和重庆的房价并没有下降，而是持续上涨；

（3）从房价波动效应的累计情况分析：重庆房价在一定程度上还是出现了下跌，但跌幅并不及没有试点房产税的城市那样明显，例如成都；上海房价整体略微下跌，但没有试点房产税的城市却出现一定涨幅，例如广州；可见上海楼市在一定程度上收到房产税试点的冲击，但是对其影响几乎可以忽略不记。

所以从以上房价走势的实际数据分析，房产税试点并没有充分与述抑制房价的预期相吻合，它对市场的作用力度相当有限；造成这种现象主要有下几个方面。

房产税的开征对于房价的上涨虽然起到了一定的作用，但是与房价飞速增长相比，房产税对房价持续上涨的原因没有起到实质性的作用，治标而不治本。使房价飞速上涨的因素有许多，包括成本因素、供求关系以及政策因素等；然而最基本的推动力却并未发生多大的改变，一方面是政府对土地的垄断；另一方面是房地产开发商对房屋供给的垄断。这两大关键垄断与巨大的市场需求之间所产生的突出矛盾，使得房价始终处在一个高速上涨的阶段，城市化进程加速、旧城改造、居民可支配的收入上涨等众多因素使得住房消费性飞速提升；同时我国居民收入分配基尼系数已经突破0.5，这就使得全社会充斥大量的富裕资本，在资本的逐利性的驱使下，投资客选择通过房地产市场来投资资本，加上政府垄断土地供给，需求市场的激烈竞争将住房的土地成本不断推高；而房屋供给双轨制在保障性住房制度不成熟情形下，实际上将市场主导权交给了开发商；在旺盛市场需求的支撑下，他们得通过掌控房价的定价权来赚取更高的经济利益。

房产税并没有对市场价格的预期降低，由于房价上涨现象基本形成，在众多调控手段下，其效果都不是特别明显，房产税真正扭转房价上涨的预期是非常困难的；在上海市统计局发布的“房产税试点影响”网上调查活动中，有53.7%的受调查者认为“没有作用”或“作用甚微”，24%的受调查者认为“不好说”，不到23%的人认为“有很大作用”，而在问到刚需的购房者房产税对你买房是否产生影响？近71%的人表示不会产生影响，还是会继续买房的，23%只表示会观察一段时间，只有不到5%的人认为会受到影响，放弃买房计划。

根据以上公式的分析，房产税是不可能限制房产投资的需求，其中是投资者的净收益的总现值；表示第年可以获得的净收益。

为可收益年限；为折现率；为所投资房屋在年末的价格；为投资者购买房地产的原始成本；根据这个公式充分地表明，住房市场中的投资性需求真正减少的因素是非常多的，税收成本只是其中的一种，并不是决定性因素，房价的改变将还依赖于房产波动后的市场价格、房价波幅、每年的租金汇报以及其他类别投资的汇报率等众多方面；在房价将继续持续上涨的形势下，只通过收房产税并能有效地控制投资客们的投资行为，而目前上海和重庆试点办法所采用的税率较低，这又进一步降低了房产税的打击力度；另一个方面是当社会的通货膨胀率较高而可替代的投资渠道又相对困乏时，投资房地产也就成了资本保值和增值的第一选择，其对房产税的抗性不降反增。endprint

而且从试点实施上来看，新征的房产税有着较高的转嫁风险，使其遏制房价作用被打折扣，甚至会背离初衷，助推房价的提高；当前对个人住房所征收的房产税是以房产购置价格为计征基础的，这使得房产税从诞生便被赋予了较大的商品税属性，它还不是针对社会存量财富所征收的真正意义上的财产税；相对于财产税，商品税很容易被转嫁，在目前市场需求缺乏弹性的情况下，这种转嫁的可能性非常高，这也就说明购房者将会面临更高的住房压力；另外上海和重庆办法所推行的0.4%～0.6%的低额税率，使得房产税的转嫁变得更易实现。

4 价格规制完善途径

4.1 房产税层面

对于沪渝试点细则中存在设计缺陷，个人认为全新的征税方案要将税率、征税范围、计税依据等征税因素作为重点去考虑，沪渝方案的税率距离1%～3%的国际经验值还存在着一定的距离，可以考虑提升；相对较高的税率影响房价的力度会相当明显，与此同时还能增加房产税的税收，放大调节收入分配的力度；然而对于过高的税率，会伤害到市场上的刚性需求，甚至可能抑制房地产市场的长远发展，伤及到其他的相关产业的健康发展，方案设计者应该重点权衡上述两个方面。税率在表现形式上，还将延用重庆方案的累进制梯度税率，它可以较好地照顾到一些刚性需求，并充分体现税收的财富调节作用；税率的确定还应该参考区域经济发展水平，使税负水平与纳税承受力要相当；可以通过浮动税率协调区域之间的不平衡，征税范围；沪渝方案都是针对奢侈性住房和外地投资住房进行的征税，征税面没有涉及面不广，所以其在调节的房价时的公平性上，还有待重新审视；随着改革的推进，房产税的征税对象需要扩大到存量房产，这样才能体现出对整个房地产市场的调控作用，加大价格控制的力度；计税依据，但是参考国际市场经济国家房产税的征收经验，我国的房产税计税依据应该并更为与市场价格波动一致的市场评估值；因为以市场评估值才是房产真正的市场价值，以市场评估值为计税基础，能真正体现出税收的公平性原则。

4.2 其他层面

在房产税税收政策以外，政府还需进一步对商品房价格控制进行完善，主要可以从以下几个方面进行：

（1）调控住宅市场的需求，引导住房需求

在市场经济条件下，商品房投机是不可避免的，只要存在价格变动的获利机会，投机就会存在，住宅市场上购买需求可以分为三大类：投机需求、投资需求和刚性需求；然而投资和投机之间很容易混淆，两者也经常相互转化；所以政府作为房价的规制主体，应主要通过抑制投资和投机需求来保障房地产市场的健康发展，根据购房者购买房子的数量来累进税率，要严格执行税收制度，对住宅转让环节所涉及到的营业税一定要严格执行，加大投资性购房行为的规制；通过调高个人高档住宅和非自用住宅的贷款利率来限制不合理的消费，打击投机炒房的行为，使低息政策更好地倾斜于中低收入者，从而引导合理消费；国家还需要加快建立个人购房申贷查询系统、房产信息共享系统以及个人信用体系，对于一人多贷的情况一定严格控制；针对购买奢侈性住房以及异地购房按揭，应施行差别化的贷款利率、首付款比例，控制过度消费和投机需求。

（2）拓宽住宅市场的供给途径，增加住房供给

短期内无法快速增加供给，这是住宅市场与其他商品的明显区别；而住房市场的供给约束力度又大于其他商品，所以住宅的价格发生大幅度波动的可能性就会很大；政府作为市场调控主体，应从政策的层面保障住宅市场供给；还要考虑到居民日益增长的可支配收入及由此带来的对居住条件改善的需求，住宅市场的供给约束问题显得会更加突出；因此，政府应从拓宽住宅市场的供给途径入手，调控住宅商品的市场结构，严格控制低利用率的住宅产品的供给，适度增加小户型住宅的供给比例，对别墅和高档公寓以及低容积率的高端住宅等实施更加严格的信贷政策，大幅提高贷款利率来控制，通过政府住宅政策的调整，适度扩大经济适用房和普通商品住宅供给，建立完善的由普通商品房、经济适用房、拆迁安胃房和廉租房组成的商品房供应体系；通过增加住宅市场的有效供给，逐步形成供求均衡的住宅市场，强化住宅市场的竞争，让价格能够对供求状况的变化作出更加灵活和正确的反应，运用利率调控，调节住宅市场存在的较为突出的结构性问题。

（3）完善土地出让制度

①调整土地出让的方式

目前，土地的出让收入已经成为各地财政收的主要来源，各地方政府为了利益的考虑，更加倾向于土地的大规模出让，然而这种做法有几个问题：一是相对较少的房地产企业的数量，提高了大开发上的垄断地位且没有充分发挥竞争的效果；另一个是土地的巨大金额容易将一些中小型的开发商拒之门外，这样就使部分大的开发商容易形成对地位的垄断，在这样的市场结构下，必然会造成开发商的高蓝利和消费者的低福利；所以要提高房地产市场结构的竞争性，需要在土地出让上，政府要控制过大规模地块的整体出让，将大规模地块拆分成若干规模适中的土地，也就是把一个比较大的项目分成几个小型的项目，出让给多家开发商，这样可以给开发商之间营造一种竞争的氛围。

②规制土地用途

住宅用地就是政府出让的用于住宅开发方向的土地，一般在出让前政府对该地块可供开发的住宅档次和容积率等作了一定的规定；但是并不是规划好了就等于能发挥预计的作用，因为很多开发商在拿到土地后都会变相地对最终条件进行变更，以便能获得更多的经济利益，比如：将建筑普通商品房的土地用来建设豪华住宅，或把住宅用地一部分建住宅，一部分建商业用房等。无论是如何规划，最终都是为了获取更多的利益，但是结果确实导致了住宅供给量不足，购房者购房支出增多，推动了住宅价格上涨，所以必须对违规开发进行大力规制。

对于这种情况，政府规制机构应该在土地出让后定期予以跟踪，对每一幅出让土地建立动态档案，一旦发现开发商违规开发或者只储备不开发就要给予一定的处罚，处罚的额度要求能高于开发商违规开发可以获得的额外利润。

③完善招标、拍卖机制设计

招标、拍卖方式不仅透明度高、竞争性强，而且还有利于防止寻租的行为，为了解决招标和拍卖方式带来的地价上涨问题，政府应以完成招标、拍卖机制设计为主要任务，吸引更多的企业进入市场中，不在让土地价格出现过高的现象，可以逐渐实行增加规划设计，增加一些“限房价、限结构”的地块比例，并通过各种媒体在全国甚至国际上公开发布招标、拍卖公告，使尽可能多的开发商获取信息，让潜在的竞拍者都能参与竞拍，大量竞拍者的参与，也能有效地降低开发商之间价格合谋的可能性。

参考文献

[1] Abraham and Hefldershott.Bubbles in Metropolitan Housing Markets[J].Journal of Housing Research，1996，7（7）.

[2] 夏商末.房产税：能够调节收入分配不公和抑制房价上涨吗[J]，税务研究，2011（4）.

[3] 王福重.房产税能降低高房价吗[J].华中师范大学（人文社会科学版），2011（1）.

[4] 谷成.对进一步完善房产税的探讨[J].经济理论与实践，2011（2）.endprint

而且从试点实施上来看，新征的房产税有着较高的转嫁风险，使其遏制房价作用被打折扣，甚至会背离初衷，助推房价的提高；当前对个人住房所征收的房产税是以房产购置价格为计征基础的，这使得房产税从诞生便被赋予了较大的商品税属性，它还不是针对社会存量财富所征收的真正意义上的财产税；相对于财产税，商品税很容易被转嫁，在目前市场需求缺乏弹性的情况下，这种转嫁的可能性非常高，这也就说明购房者将会面临更高的住房压力；另外上海和重庆办法所推行的0.4%～0.6%的低额税率，使得房产税的转嫁变得更易实现。

4 价格规制完善途径

4.1 房产税层面

对于沪渝试点细则中存在设计缺陷，个人认为全新的征税方案要将税率、征税范围、计税依据等征税因素作为重点去考虑，沪渝方案的税率距离1%～3%的国际经验值还存在着一定的距离，可以考虑提升；相对较高的税率影响房价的力度会相当明显，与此同时还能增加房产税的税收，放大调节收入分配的力度；然而对于过高的税率，会伤害到市场上的刚性需求，甚至可能抑制房地产市场的长远发展，伤及到其他的相关产业的健康发展，方案设计者应该重点权衡上述两个方面。税率在表现形式上，还将延用重庆方案的累进制梯度税率，它可以较好地照顾到一些刚性需求，并充分体现税收的财富调节作用；税率的确定还应该参考区域经济发展水平，使税负水平与纳税承受力要相当；可以通过浮动税率协调区域之间的不平衡，征税范围；沪渝方案都是针对奢侈性住房和外地投资住房进行的征税，征税面没有涉及面不广，所以其在调节的房价时的公平性上，还有待重新审视；随着改革的推进，房产税的征税对象需要扩大到存量房产，这样才能体现出对整个房地产市场的调控作用，加大价格控制的力度；计税依据，但是参考国际市场经济国家房产税的征收经验，我国的房产税计税依据应该并更为与市场价格波动一致的市场评估值；因为以市场评估值才是房产真正的市场价值，以市场评估值为计税基础，能真正体现出税收的公平性原则。

4.2 其他层面

在房产税税收政策以外，政府还需进一步对商品房价格控制进行完善，主要可以从以下几个方面进行：

（1）调控住宅市场的需求，引导住房需求

在市场经济条件下，商品房投机是不可避免的，只要存在价格变动的获利机会，投机就会存在，住宅市场上购买需求可以分为三大类：投机需求、投资需求和刚性需求；然而投资和投机之间很容易混淆，两者也经常相互转化；所以政府作为房价的规制主体，应主要通过抑制投资和投机需求来保障房地产市场的健康发展，根据购房者购买房子的数量来累进税率，要严格执行税收制度，对住宅转让环节所涉及到的营业税一定要严格执行，加大投资性购房行为的规制；通过调高个人高档住宅和非自用住宅的贷款利率来限制不合理的消费，打击投机炒房的行为，使低息政策更好地倾斜于中低收入者，从而引导合理消费；国家还需要加快建立个人购房申贷查询系统、房产信息共享系统以及个人信用体系，对于一人多贷的情况一定严格控制；针对购买奢侈性住房以及异地购房按揭，应施行差别化的贷款利率、首付款比例，控制过度消费和投机需求。

（2）拓宽住宅市场的供给途径，增加住房供给

短期内无法快速增加供给，这是住宅市场与其他商品的明显区别；而住房市场的供给约束力度又大于其他商品，所以住宅的价格发生大幅度波动的可能性就会很大；政府作为市场调控主体，应从政策的层面保障住宅市场供给；还要考虑到居民日益增长的可支配收入及由此带来的对居住条件改善的需求，住宅市场的供给约束问题显得会更加突出；因此，政府应从拓宽住宅市场的供给途径入手，调控住宅商品的市场结构，严格控制低利用率的住宅产品的供给，适度增加小户型住宅的供给比例，对别墅和高档公寓以及低容积率的高端住宅等实施更加严格的信贷政策，大幅提高贷款利率来控制，通过政府住宅政策的调整，适度扩大经济适用房和普通商品住宅供给，建立完善的由普通商品房、经济适用房、拆迁安胃房和廉租房组成的商品房供应体系；通过增加住宅市场的有效供给，逐步形成供求均衡的住宅市场，强化住宅市场的竞争，让价格能够对供求状况的变化作出更加灵活和正确的反应，运用利率调控，调节住宅市场存在的较为突出的结构性问题。

（3）完善土地出让制度

①调整土地出让的方式

目前，土地的出让收入已经成为各地财政收的主要来源，各地方政府为了利益的考虑，更加倾向于土地的大规模出让，然而这种做法有几个问题：一是相对较少的房地产企业的数量，提高了大开发上的垄断地位且没有充分发挥竞争的效果；另一个是土地的巨大金额容易将一些中小型的开发商拒之门外，这样就使部分大的开发商容易形成对地位的垄断，在这样的市场结构下，必然会造成开发商的高蓝利和消费者的低福利；所以要提高房地产市场结构的竞争性，需要在土地出让上，政府要控制过大规模地块的整体出让，将大规模地块拆分成若干规模适中的土地，也就是把一个比较大的项目分成几个小型的项目，出让给多家开发商，这样可以给开发商之间营造一种竞争的氛围。

②规制土地用途

住宅用地就是政府出让的用于住宅开发方向的土地，一般在出让前政府对该地块可供开发的住宅档次和容积率等作了一定的规定；但是并不是规划好了就等于能发挥预计的作用，因为很多开发商在拿到土地后都会变相地对最终条件进行变更，以便能获得更多的经济利益，比如：将建筑普通商品房的土地用来建设豪华住宅，或把住宅用地一部分建住宅，一部分建商业用房等。无论是如何规划，最终都是为了获取更多的利益，但是结果确实导致了住宅供给量不足，购房者购房支出增多，推动了住宅价格上涨，所以必须对违规开发进行大力规制。

对于这种情况，政府规制机构应该在土地出让后定期予以跟踪，对每一幅出让土地建立动态档案，一旦发现开发商违规开发或者只储备不开发就要给予一定的处罚，处罚的额度要求能高于开发商违规开发可以获得的额外利润。

③完善招标、拍卖机制设计

招标、拍卖方式不仅透明度高、竞争性强，而且还有利于防止寻租的行为，为了解决招标和拍卖方式带来的地价上涨问题，政府应以完成招标、拍卖机制设计为主要任务，吸引更多的企业进入市场中，不在让土地价格出现过高的现象，可以逐渐实行增加规划设计，增加一些“限房价、限结构”的地块比例，并通过各种媒体在全国甚至国际上公开发布招标、拍卖公告，使尽可能多的开发商获取信息，让潜在的竞拍者都能参与竞拍，大量竞拍者的参与，也能有效地降低开发商之间价格合谋的可能性。

参考文献

[1] Abraham and Hefldershott.Bubbles in Metropolitan Housing Markets[J].Journal of Housing Research，1996，7（7）.

[2] 夏商末.房产税：能够调节收入分配不公和抑制房价上涨吗[J]，税务研究，2011（4）.

[3] 王福重.房产税能降低高房价吗[J].华中师范大学（人文社会科学版），2011（1）.

[4] 谷成.对进一步完善房产税的探讨[J].经济理论与实践，2011（2）.endprint

而且从试点实施上来看，新征的房产税有着较高的转嫁风险，使其遏制房价作用被打折扣，甚至会背离初衷，助推房价的提高；当前对个人住房所征收的房产税是以房产购置价格为计征基础的，这使得房产税从诞生便被赋予了较大的商品税属性，它还不是针对社会存量财富所征收的真正意义上的财产税；相对于财产税，商品税很容易被转嫁，在目前市场需求缺乏弹性的情况下，这种转嫁的可能性非常高，这也就说明购房者将会面临更高的住房压力；另外上海和重庆办法所推行的0.4%～0.6%的低额税率，使得房产税的转嫁变得更易实现。

4 价格规制完善途径

4.1 房产税层面

对于沪渝试点细则中存在设计缺陷，个人认为全新的征税方案要将税率、征税范围、计税依据等征税因素作为重点去考虑，沪渝方案的税率距离1%～3%的国际经验值还存在着一定的距离，可以考虑提升；相对较高的税率影响房价的力度会相当明显，与此同时还能增加房产税的税收，放大调节收入分配的力度；然而对于过高的税率，会伤害到市场上的刚性需求，甚至可能抑制房地产市场的长远发展，伤及到其他的相关产业的健康发展，方案设计者应该重点权衡上述两个方面。税率在表现形式上，还将延用重庆方案的累进制梯度税率，它可以较好地照顾到一些刚性需求，并充分体现税收的财富调节作用；税率的确定还应该参考区域经济发展水平，使税负水平与纳税承受力要相当；可以通过浮动税率协调区域之间的不平衡，征税范围；沪渝方案都是针对奢侈性住房和外地投资住房进行的征税，征税面没有涉及面不广，所以其在调节的房价时的公平性上，还有待重新审视；随着改革的推进，房产税的征税对象需要扩大到存量房产，这样才能体现出对整个房地产市场的调控作用，加大价格控制的力度；计税依据，但是参考国际市场经济国家房产税的征收经验，我国的房产税计税依据应该并更为与市场价格波动一致的市场评估值；因为以市场评估值才是房产真正的市场价值，以市场评估值为计税基础，能真正体现出税收的公平性原则。

4.2 其他层面

在房产税税收政策以外，政府还需进一步对商品房价格控制进行完善，主要可以从以下几个方面进行：

（1）调控住宅市场的需求，引导住房需求

在市场经济条件下，商品房投机是不可避免的，只要存在价格变动的获利机会，投机就会存在，住宅市场上购买需求可以分为三大类：投机需求、投资需求和刚性需求；然而投资和投机之间很容易混淆，两者也经常相互转化；所以政府作为房价的规制主体，应主要通过抑制投资和投机需求来保障房地产市场的健康发展，根据购房者购买房子的数量来累进税率，要严格执行税收制度，对住宅转让环节所涉及到的营业税一定要严格执行，加大投资性购房行为的规制；通过调高个人高档住宅和非自用住宅的贷款利率来限制不合理的消费，打击投机炒房的行为，使低息政策更好地倾斜于中低收入者，从而引导合理消费；国家还需要加快建立个人购房申贷查询系统、房产信息共享系统以及个人信用体系，对于一人多贷的情况一定严格控制；针对购买奢侈性住房以及异地购房按揭，应施行差别化的贷款利率、首付款比例，控制过度消费和投机需求。

（2）拓宽住宅市场的供给途径，增加住房供给

短期内无法快速增加供给，这是住宅市场与其他商品的明显区别；而住房市场的供给约束力度又大于其他商品，所以住宅的价格发生大幅度波动的可能性就会很大；政府作为市场调控主体，应从政策的层面保障住宅市场供给；还要考虑到居民日益增长的可支配收入及由此带来的对居住条件改善的需求，住宅市场的供给约束问题显得会更加突出；因此，政府应从拓宽住宅市场的供给途径入手，调控住宅商品的市场结构，严格控制低利用率的住宅产品的供给，适度增加小户型住宅的供给比例，对别墅和高档公寓以及低容积率的高端住宅等实施更加严格的信贷政策，大幅提高贷款利率来控制，通过政府住宅政策的调整，适度扩大经济适用房和普通商品住宅供给，建立完善的由普通商品房、经济适用房、拆迁安胃房和廉租房组成的商品房供应体系；通过增加住宅市场的有效供给，逐步形成供求均衡的住宅市场，强化住宅市场的竞争，让价格能够对供求状况的变化作出更加灵活和正确的反应，运用利率调控，调节住宅市场存在的较为突出的结构性问题。

（3）完善土地出让制度

①调整土地出让的方式

目前，土地的出让收入已经成为各地财政收的主要来源，各地方政府为了利益的考虑，更加倾向于土地的大规模出让，然而这种做法有几个问题：一是相对较少的房地产企业的数量，提高了大开发上的垄断地位且没有充分发挥竞争的效果；另一个是土地的巨大金额容易将一些中小型的开发商拒之门外，这样就使部分大的开发商容易形成对地位的垄断，在这样的市场结构下，必然会造成开发商的高蓝利和消费者的低福利；所以要提高房地产市场结构的竞争性，需要在土地出让上，政府要控制过大规模地块的整体出让，将大规模地块拆分成若干规模适中的土地，也就是把一个比较大的项目分成几个小型的项目，出让给多家开发商，这样可以给开发商之间营造一种竞争的氛围。

②规制土地用途

住宅用地就是政府出让的用于住宅开发方向的土地，一般在出让前政府对该地块可供开发的住宅档次和容积率等作了一定的规定；但是并不是规划好了就等于能发挥预计的作用，因为很多开发商在拿到土地后都会变相地对最终条件进行变更，以便能获得更多的经济利益，比如：将建筑普通商品房的土地用来建设豪华住宅，或把住宅用地一部分建住宅，一部分建商业用房等。无论是如何规划，最终都是为了获取更多的利益，但是结果确实导致了住宅供给量不足，购房者购房支出增多，推动了住宅价格上涨，所以必须对违规开发进行大力规制。

对于这种情况，政府规制机构应该在土地出让后定期予以跟踪，对每一幅出让土地建立动态档案，一旦发现开发商违规开发或者只储备不开发就要给予一定的处罚，处罚的额度要求能高于开发商违规开发可以获得的额外利润。

③完善招标、拍卖机制设计

招标、拍卖方式不仅透明度高、竞争性强，而且还有利于防止寻租的行为，为了解决招标和拍卖方式带来的地价上涨问题，政府应以完成招标、拍卖机制设计为主要任务，吸引更多的企业进入市场中，不在让土地价格出现过高的现象，可以逐渐实行增加规划设计，增加一些“限房价、限结构”的地块比例，并通过各种媒体在全国甚至国际上公开发布招标、拍卖公告，使尽可能多的开发商获取信息，让潜在的竞拍者都能参与竞拍，大量竞拍者的参与，也能有效地降低开发商之间价格合谋的可能性。

参考文献

[1] Abraham and Hefldershott.Bubbles in Metropolitan Housing Markets[J].Journal of Housing Research，1996，7（7）.

[2] 夏商末.房产税：能够调节收入分配不公和抑制房价上涨吗[J]，税务研究，2011（4）.

[3] 王福重.房产税能降低高房价吗[J].华中师范大学（人文社会科学版），2011（1）.

[4] 谷成.对进一步完善房产税的探讨[J].经济理论与实践，2011（2）.endprint