绅士化运动对我国旧城更新的启示

雷占礼

(包头市规划设计研究院，内蒙古包头 014030)

1 研究背景

改革开放以来，中国的城市发展突飞猛进，绅士化现象在许多城市相继出现，并与社会转型、产业升级、内城改造、文化重构等城市更新发展联系起来。中国的城市绅士化现象突出表现为城市物质空间的升级和居民阶层的替换，即低收入社区被面向中高收入阶层的“高尚社区”“现代公寓”所替代。这种城市社会空间重构与政治经济政策和发展阶段相联系，也将对经济、社会和环境产生深远的影响，因此具有非常重要的研究意义。

2 绅士化的内涵、机制及其影响

2.1 绅士化的内涵

“绅士化运动”(Gentrification)是发生于20世纪60年代西方城市旧城区内的一种社会空间发展现象。“绅士化运动”是Ruth Glass在描述发生在60年代初期的伦敦中产阶级家庭进入工人阶层居住邻里，引起居住区更新改造过程时首先使用的［1］。绅士化过程意味着城市中心社区从居民阶层到相应物质条件与环境的高级化趋势，即突出表现为两点:一是中产阶级居民对于社区原居民的置换作用;二是资本力量对于内城工人阶级社区的修缮与更新［2］。

2.2 绅士化的演变历程

1)绅士化的起始阶段。中心城市的部分区域在城市发展到一定阶段后，由于地价高涨、交通拥挤等原因而走向衰败，但由于其拥有较好的地理位置、悠久的历史文化等优势，少数较高收入者或家庭嵌入，到此购买房屋进行改建而使其升值［3］。这一阶段的人口替代效应不明显。

2)绅士化的发展阶段。部分经过改建后的社区吸引了更多的中产阶级人士前来购买和居住，该社区的房地产价格开始逐渐升值，在城市的经济生活中掀起了一轮新的投资热潮。这一阶段人口替代效应明显，且替代速度越来越快。

3)绅士化的高潮阶段。居住条件改善和生态环境美化带来的巨大升值潜力吸引了大量资金、人才、技术的注入，大大加快了改建过程。这一阶段人口替代效应明显，但替代速度渐缓。

4)绅士化的完成阶段。绅士化运动不仅改善了社区的物质环境，也引起了产业结构、居民构成等多方面的变化。地方政府已经认可了新的社区组织并且增加了相应的服务，社区进入了一个相对稳定的发展阶段［4］。这一阶段人口迁入、迁出速度减缓，替代作用不再明显。

2.3 绅士化的动力机制

城市绅士化进程涉及多个主体［5］，是政府税收、贷款、住房等政策变化，中心区就业机会增加，家庭结构变化等多项因素共同作用的结果(见表1)。

表1 城市绅士化的动力机制

2.4 绅士化的影响

1)积极影响。促进旧城区的更新与复兴;新型社区代替了旧社区，不仅促进了城市空间与物质环境的改善，也提高了公共设施数量和水平;更加注重地区历史文化，增强了文化艺术氛围，有利于城市个性与形象的塑造。

2)消极影响。引起城市中心区域房租上涨、房地产税增加、生活水平上涨，部分低收入居民被迫迁出，改变其原有生产生活方式;社区的重组和空间再分布可能引起社会阶层分化，增加社会矛盾。

3 包头市东河区绅士化的实证

3.1 包头市东河区概况

东河区作为包头市中心城区之一，成立于1956年，因东河流经区内而得名。东河区历史悠久，清代道光年间，因其优越的地理位置和便利的水陆交通，曾是中国西部地区的皮毛、粮食、药材集散地。

经过50多年的发展，这个历史上曾富贾云集的商贸兴盛地不仅依然是包头市乃至中国西部地区重要的交通枢纽，也成为拥有铝业国家生态工业示范园区、多家电子有限公司等高新技术产业的重要区域，更是以黄河水域文化、历史文化、宗教文化、民俗文化等为代表的生态文化区。

3.2 东河区绅士化发展的表现

作为包头市老城区，东河区曾因繁荣的商贸活动而最先发展。但随着包头市钢铁、稀土工业的发展以及城市定位的变化，城市发展重心逐渐向西部的昆都仑区和青山区转移，老城东河区则逐渐变为设施条件差、居民收入低、城市环境恶劣的区域，面临发展危机。近年来，随着包头市产业结构的调整升级、人民生活需求的变化、对文化及生态的重视，老城区改造更新提上日程;与此同时，包头市空间结构逐渐由单中心圈层式结构转为多中心网络状结构，这一空间格局的改变，为老城区——东河区空间质量的改善和社会环境的提升创造了机会。

1)高档房地产开发活跃，开发层次不断提高。为满足部分中高收入阶层对高档舒适住宅的需求，房地产开发商趋向选择交通便利、基础设施良好、生态环境优美的区域建设住宅小区，如东河区南海湖畔的顺鑫望潮苑别墅区、保利体育休闲公园，东河槽两岸的鼎太风华、宁鹿水岸、碧水嘉苑、保利百合花园等均为高档房地产开发项目;反过来，这种行为又吸引了更多的中高收入人群入住，进而提升了区域文化氛围、带动了休闲娱乐等多种消费，从而在居住人群、基础设施、产业结构、生态环境、公共服务等各方面促进了区域的全面更新。

2)城区功能多样化。东河区由过去相对单一的居住、商贸逐渐向集居住、工业、商贸、休闲娱乐等功能为一体的复合型城区转变。1988年，东河区主要用地类型为住宅及工业，经过20多年的发展，2006年则包含居住、商业、绿地、文物古迹用地等多种类型。近年来，通顺商城、劝业城、太平寺商城等20多个商贸市场先后建成，东河槽西岸维多利商场即将开业;品牌餐饮、酒吧、洗浴等高档休闲娱乐场馆纷纷进驻;东河区民族文化馆、第二工人文化宫、铁路工人文化宫、包铝工人文化宫等文化设施相继落成;乔家金街、妙法寺、转龙藏等多处景点游客络绎不绝。这些文体及休闲娱乐设施的建设不仅丰富了城区功能，满足了居民多方面的需求，也改善了城区自然及人文环境，提升了城区吸引力。

3)城区环境明显改善。位于东河区南侧的南海湿地公园属于自治区级湿地自然保护区，被誉为“塞外西子湖”，既是东河区的生态屏障，也是城区环境保护及整治的重点区域;除此之外，东河槽景观改造、人民公园修缮等环境改善工程提升了城区环境质量和城区形象。

3.3 包头市东河区绅士化发展的动力机制

1)房地产市场迅速发展提高城市中心地价。城市中心由于交通便利、设施完善、人口密集等因素，吸引了开发商投资房地产及休闲娱乐项目，地价逐渐上涨;而较高的地价迫使工农业生产活动和低收入者转移出城区，取而代之的是以居住、商业、公共服务等为主的项目及中高收入者的进驻。

2)城区产业结构发生变化。产业是城市经济发展的基础，包头市东河区一手着力发展电子、铝产品加工等高新技术产业，另一手大力推进以旅游、休闲娱乐、商贸服务等为代表的第三产业发展，促进产业结构转型升级。产业结构的优化影响了土地利用性质和效率，促进了城市空间布局的改变，为绅士化运动的发展创造了条件。

3)政府推动、制度创新。为了吸引更多的投资、扩大城市内需、刺激消费，包头市东河区政府通过对城市中已衰败但区位较好的区域进行大规模的改造及更新，包括住宅小区、基础设施、生态环境、公共服务等多个方面;并在土地出让、信贷、税收、财政补贴等多方面实施优惠政策，创造良好的投资环境，从而吸引更多的投资者，加速城区发展。

在政府政策实施的同时，制度创新也是影响绅士化运动形成的因素之一，土地使用制度和住房制度的改革都对城市的空间结构进行了重组。土地制度改革改变了土地无偿使用和分配政策，住房制度改革打破了计划经济时期“单位制”住房的面貌，推动了房地产市场的发展，让人们可以根据自己的意愿与经济实力去选择住所［6］。这样，各方面条件都优秀的城市区位被高收入阶层所占据，置换了从前在此居住的低收入阶层，产生了绅士化现象。这使得以往由政府出资、政府主导的旧城更新改造逐步转交给了市场。

4)市民择居观念与消费行为的变化。一些具备一定经济能力的中产阶层开始追求更好的居住条件;同时这些新涌现的中高收入人群也希望通过对特定生活模式和消费模式的追求，如居住在所谓的“高尚社区”、追求高消费、奢侈品等，来实现大众对其社会地位的认同。这种价值取向和消费观念的变化使高档商品房和休闲娱乐设施的需求量急剧增加，要求城区在物质、环境、文化等方面进行全面更新。

3.4 东河区绅士化过程中存在的问题

1)土地利用结构不合理。城区功能虽呈现多样化的发展趋势，但用地仍以居住为主，相对单一的用地类型不利于土地的综合利用和利用效率的提高;单纯的居住用地给市民购物、休闲娱乐等日常生活带来诸多不便;同时也影响了就业机会的增加，导致大量无业人员的存在，给当地的社会治安造成了一定的负面影响。

2)社区居民权益未得到有效保护与合理安置。低收入阶层被高收入阶层取代，大部分居民移居到城市边缘区，这些地区往往不具备完善的基础设施和充足的就业机会，导致迁居至此的居民生活质量下降;与此同时，低收入者的社会关系及生活习惯遭到破坏，经受物质和精神损失，并日益被边缘化。

3)历史文脉未得到有效保护与合理开发。古文化遗址阿善沟，宗教文化资源妙法寺、清真大寺、福徵寺，红色文化资源王若飞纪念馆、包头市委旧址等反映包头市发展历程和地方特色的文化资源尚未得到有效保护与全面开发。

4 绅士化运动对旧城更新的启示

1)加强政府引导，切实维护居民的合法权益。绅士化进程不单纯是一种经济活动，政府必须妥善处理好绅士化过程中经济、社会与环境三者之间的关系［7］，加强立法、管理和监督制度建设。在实现经济效益方面，政府一方面应出台优惠政策加大招商引资力度，另一方面应严格市场准入，并采取相应措施监督控制房地产开发商追逐短期利益的行为，对开发建设过程实施监督管理，对不符合相关规定的建设行为进行处理;在保障社会效益方面，政府应该充分尊重原居民的意愿，提高公众在旧城更新过程中的参与程度;并从住房、就业、福利等多方面维护低收入者的合法权益，如进一步完善公共住房政策，加大廉租房和经济适用房的建设力度;在环境建设方面，政府应加大对环境美化工程及基础设施建设的投资。

2)规划先行，提高土地利用效率。结合城区经济基础、资源特色、发展目标等，整合土地，明确功能分区，合理布局居住及产业用地;按照国家和地方的规范指标，严格控制建筑工程的经济技术指标;摒弃大拆大建的形式主义，做好项目可行性、可操作性的预估，减少资源浪费与重复建设。

3)促进城区在物质、环境、文化等各方面的全方位更新。绅士化过程不仅是对城区住房条件的改善，也是对交通、市政、通讯、公共服务、环境绿化等相关配套设施的完善，更是促进城区从单一的居住功能向居住、商业、休闲娱乐、文化教育等复合功能的转变。在绅士化过程中，应以历史遗址遗迹保护及修缮、民俗文化活动开展等体现地方特色文化;以绿化工程、休闲度假旅游区开发等促进环境改善;以博物馆、文化馆、图书馆、体育场馆等设施建设提高公共服务水平。

4)加强城区之间的有机联系。加强东河区与其他城区的有机联系，不仅包括畅达的交通，而且包括各城区在经济、文化等多方面的交流与合作，使东河区改造在建筑形态、城市景观、社会经济发展方面与城市整体发展保持协调。

［1］Smith，N.New Globalism，New Urbanism:Gentrification as Global Urban Strategy［J］.Antipode，2002，34(3):427-450.

［2］何深静，钱俊希.转型期大城市多类绅士化现象探讨——基于广州市六个社区的案例分析［J］.人文地理，2011(1):44-49.

［3］薛德升.西方绅士化研究对我国城市社会空间研究的启示［J］.规划师，1999，15(3):109-111.

［4］邱建华.绅士化运动对我国旧城更新的启示［J］.热带地理，2002，22(2):125-129.

［5］黄 幸，杨永春.中国西部城市绅士化现象及其影响机制——以成都市为例［J］.地理科学进展，2010，29(12):1532-1540.

［6］何深静，刘玉婷.市场转轨时期中国城市绅士化现象的机制与效应研究［J］.地理科学，2010，30(4):496-502.

［7］戴晓辉.中产阶层化——城市社会空间重构进程［J］.城市规划学刊，2007(2):25-31.

［8］Gotham K.Tourism gentrification:the case of New Orleans’Vieux Carre(French Quarter)［J］.Urban Studies，2005，42(7):1099-1121.

［9］赵玉宗，顾朝林，李东和，等.旅游绅士化:概念、类型与机制［J］.旅游学刊，2006，21(11):70-74.