养老业：下一个金矿

任宇子

毋庸置疑，当下我国已经迈入了老龄化社会。

但是我国的养老产业才刚起步，发展还处于初级阶段。

特别是要实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标，养老产业发展还远远不足。

这也意味着养老业有着宠大的市场前景。

有研究报告认为，到2050年中国老年人消费需求将达到5万亿元，当前每年为老人提供的产品总价值不足1000亿元。

那么，留给企业家的似乎只有一个问题——如何挖掘这一宠大的金矿？

养老服务民间资本“唱大戏”

一系列政策的密集出台，释放出政府要打破“包办”格局，让社会资本在养老服务市场中“唱大戏”的强烈信号。

随着中国逐渐步入老龄化社会，如何养老被各方关注，伴之而生的养老产业也成为民间投资的新蓝海。

养老业成朝阳产业

2013年，国务院办公厅下发了《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，指出2012年底中国60周岁以上老年人口已达1 .94亿，2020年将达到2 .43亿，2025年将突破3亿。

“老有所养”已成为迫切的民生问题，需求的快速增长正在催生一个巨大的养老消费市场。据全国老龄办受国务院委托编制的《中国养老产业规划》测算，到2030年，我国养老服务业的总产值将突破10万亿。

然而，目前我国养老设施仍供不应求。以养老床位测算，按照国际通行的5%老年人需要进入机构养老为标准，我国至少需要800多万张床位，而现在只有约250万张，缺口达550多万张。

城乡养老机构“一床难求”的现象十分普遍。在我国“跑步”进入老龄化的情况下，这一现象还会加剧。

此前，在全国社会养老服务体系建设工作会议上，民政部承认，当前中国社会养老服务体系建设存在诸多问题，如城乡区域发展不平衡；全国养老服务和产品供给不足，养老床位缺口较大；社会参与的优惠政策落实不到位，市场发育不健全等。极大的供需矛盾使养老服务渐成刚性需求。

中国老龄产业协会副会长兼秘书长曾琦指出发展养老产业的必要性与迫切性，“随着社会主义市场经济不断完善、人口老龄化进程不断加快，日益庞大的老年群体对养老服务需求日益增长，所以我们今天讲老龄产业的发展已经成为我们国家老龄工作的重要任务和客观要求。”

“以前提起养老服务，只考虑温饱，这是非常初步的。现代视野下的养老服务，则强调精细的护理。护理老年人这件事，政府不可能包办，也包办不了，必须依靠社会力量来办。”北京师范大学公益研究院院长王振耀认为，提供养老服务的职责应更多交给民间机构。今后，政府依然要承担“管理责任”，即担当“裁判员”职责，制定和明确服务标准，但“不能同时充当裁判员和运动员，这样会让养老体系丧失活力”。

政策鼓励民资进入

翻阅各地政府工作报告不难发现，不少地方提出鼓励社会资本投向养老服务业，支持民办养老。

一些地方将养老作为扩大消费的手段，如河北省就提出“挖掘消费潜力，培育健康养老消费”；青海提出推动医疗护理、康复理疗、保健养生等健康养老服务业发展；重庆市则强调发挥投资的关键作用：策划和储备一批项目，进一步释放民间投资潜力，推动社会资本进入基础产业、金融服务、教育医疗、养老健康等领域。

同时，鼓励养老等多种消费业态的结合，也是一些省份在政府工作报告中提出的目标。上海市提出“整合养老服务资源，促进医养结合”；福建省则表示，重视发展医疗保健、养老家政、养生休闲等服务业，促进健康消费与文化、体育、旅游、保险等互动发展。

事实上，早在2000年，国务院办公厅转发民政部等部门《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》，鼓励社会资本投资养老院，这一行业就与市场接轨。2012年7月24日，《民政部关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》下发，鼓励民间资本参与养老产业发展。

针对当前养老服务业发展面临的“融资难”、“用地难”、“用人难”和“运营难”等突出问题，2013年9月13日，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。

一系列政策的密集出台，释放出政府要打破“包办”格局，让社会资本在养老服务市场中“唱大戏”的强烈信号。

企业扎堆抢食

有市场、有政策，这当然会吸引资本的目光。

4月中旬，全国首批养老用地，位于深圳宝安中心区和龙华民治街道的两宗养老设施用地成功挂牌出让。良好的市场前景、不低的起拍门槛，当天深圳市土地房产交易中心竞拍大厅引来共计30余家企业抢食，盛况空前。最终，两宗地分别被前海人寿和融通新投资以4亿元、2 .8亿元人民币拿下，溢价率达到484%和600%。

深圳养老用地被险资企业以高溢价率摘得，不是个案。据了解，目前在养老地产市场占据三大主力之一位置的“保险系”，粗略统计，各险企计划投资养老地产的金额已超过2000亿元。

尽管险资对养老地产的计划投资额已超过2000亿元，但实际投资额并未成风气。公开数据显示，截至去年10月末，保险公司投资养老地产的实际投资额仅为50亿元。

在房地产领域，独立开发运营养老项目的亦不在少数。目前已有超过20%的品牌房企进驻养老地产，仅一线品牌房企就有万科、保利、中海、华润、绿城等企业均抛出了养老地产发展计划。

华远地产董事长任志强表示，养老地产在短期内具备上升空间，因为60-70岁之间的人群比较有购买力。但他表示，以养老为名义的圈地不是真正的养老地产，养老地产一定要与医院结合在一起，没有医疗设施不算养老。

中国巨大的养老市场也吸引了国外资本的目光。endprint

法国《回声报》日前报道，至少三家法国养老院产业集团酝酿在中国开展项目，包括欧洲行业第二大企业Orpea集团、法国行业第三大企业Domusvi以及高利泽集团。

这三家法国企业一致认为，法国的养老市场已出现停滞，而与此同时，中国到2020年将有2.45年龄超过60岁的居民。由于中国城市化加速以及两代独生子女的出现，家庭养老也将迅速变得难以为继，养老市场前景广阔。

盈利难题尚待破解

养老服务产业的刚性需求推动了老年医疗用品和服务、老年专用消费品、老人护理、家政服务、养老机构、商业保险等产业步入加速发展期。尽管支持民资进入养老服务业的政策在不断完善，目前养老服务业投资障碍依然不少。

从传统观念上来说，不少老人不愿意在外颐养天年；不能享受儿孙满堂、子女绕膝的快乐，让他们在情感上难以接受；对不少儿女来说，也怕把老人送进养老院、养老社区之后，自己要背上“不孝”的骂名。

养老观念的转变是一个逐步转变和适应的过程，除此之外，经济条件也是限制养老社区发展的重要因素之一。一家寿险公司运营管理部人士在接受记者采访中坦承，现在的新型养老社区更多地还只是适用于经济条件较好，对老年生活有改善需求的老人。考虑到入住社区需要一定的资金支持，养老社区目前还只是我国老年保障政策里对中高端人士养老的一个补充。

国家发改委社会发展司负责人介绍，养老服务产业前期投入较多、专业人才需求大、回报周期较长，加之现阶段老年人消费能力有限，因而导致民间资本参与意愿低，养老服务市场发展缓慢。

有业内人士认为，目前养老服务业还处于探索过程中，商业模式、产业模式等尚不成熟，且整个投入和产出还不太对称，涉足的大部分企业中还看不出盈利前景。

而在全国老龄工作委员会办公室副主任阎青春看来，要把养老服务市场划分为基本养老服务市场和高端的营利性养老服务市场这两个市场，让“政府的归政府，市场的归市场”，唯有此，中国的养老产业才能真正迎来商机。

连锁模式改造“黑养老院”

相关部门在全市选了10家规模在50张床位以上、各种审批手续健全、经营多年口碑好的养老机构，由他们牵头，对全市的“黑养老院”进行改造。与其让他们“黑”着，不如统一起来更好地发挥作用。

张晓峰经营的“凯峰老年公寓”，位于哈尔滨市南直路旁的一条小街上，交通便利。她说，这是开老年公寓必须的条件，离远了没人来。

从9年前在自家所在的居民小区里开办了拥有20个床位老年公寓起，张晓峰就一直想着怎样把自己的养老事业做大。

5年前，她的“凯峰”迁新址、扩面积、增床位，老年公寓面积扩大到900平方米，拥有87张床位。目前，像“凯峰”这样规模的老年公寓，在哈尔滨市的民营养老机构中可以站住中上游水平。

漂白“黑养老院”

2010年以前，哈尔滨市有很多“黑养老院”。这些“黑养老院”开在居民楼里，规模小，条件不达标，无法获得执业资格。

“按规定，这些没有手续的小型养老机构、托老所应该取缔，但现实情况是，公办养老院床位不足，开在居民楼里的小型养老机构虽然条件一般，但收费低廉，迎合了很多老年人的实际需求，有很大的市场。”哈尔滨市民政局副局长陈实说。

迫于现实需求，但却不能不管。2010年到2011年，哈尔滨市利用一年半时间，对全市200多家“黑养老院”进行了“连锁改造”。

民政部门在全市选了10家规模在50张床位以上、各种审批手续健全、经营多年口碑好的养老机构，由他们牵头，对全市的“黑养老院”进行改造。

对不合标准的床、柜、地板等设施进行更新升级，政府平均每家投入3.5万元，机构自筹1.5万元，这些“黑户”被改造成牵头连锁管理机构的“助老家庭”。

“有人说这种做法是‘漂白，其实严格地说，改造后这些助老家庭依旧无法取得消防、卫生等部门的审批手续，但是这样连锁管理之后，至少他们的硬件条件提升了，管理得到了规范。民政部门能将他们统一管起来，对他们有指导，有补贴，这是无奈的权宜之计。养老需求越来越大，公办养老机构投入不足，养老床位紧缺，与其让他们‘黑着，不如统一起来更好地发挥作用。”陈实说

据介绍，哈尔滨市已将原有的200余个“黑养老院”集中规范成了十个连锁养老机构的“助老家庭”，平均入住率在60%以上，民政部门对养老床位每年进行补贴。

在哈尔滨市的老年公寓连锁改造中，“凯峰”就是一个连锁的“头儿”，“连”了道外区和南岗区的47个助老家庭。

床位排到下世纪

目前，哈尔滨市社会办的养老机构一半以上是位于居民楼里的家庭式、小投入、低廉型助老家庭，要改善哈尔滨养老服务市场的现状，急需有实力、大投入的民资注入。

“刚改造时，民政局的工作人员一家一家地走，一家一家地看，哪里需要改，哪些设备需要换，应该怎么改，给他们出设计方案，完工后再去验收。”

连锁经营后，“凯峰”随时对“连”着的助老家庭在消防安全、食品卫生、失能老人护理等方面都给予一些帮助和指导。

“其实这十个牵头的连锁机构是在给民政管理部门帮忙，这么多零散的点儿，民政部门逐一去管，精力和人手都不足。”陈实说。

“凯峰”的87张床位一直是满的，想来的老人只能先登记排班儿。张晓峰说，啥时能排到没准儿，住在这儿的老人不离开，就倒不出床位。住在我们这儿的一位大娘，排了将近两年才住进来。

不仅凯峰如此，下面的47个助老家庭的床位也全部都是满的。“据我所知，哈尔滨城区里不论什么规模的老年公寓现在都满，全都没有空床。”

据介绍，目前哈尔滨市所有的公办养老机构全部需要预约排队，条件最好的公办安康社会福利院，被称为“床位要排到下世纪”。79万老人等1.7万张床，很多老人等不起、甚至等不到。endprint

房租高养老机构不愿扩张

从经济学角度看，如此巨大的市场需求，应当有诸多投资者趋之若鹜。

然而现实并非如此，即使已经从中获得利益的经营者，也不愿涉足更深，其中的一个主要原因，便是不断上涨的房租及其他运营成本。

“几年前，只要有人问我干老年公寓赚不赚钱，我都说赚钱，但现在我可真有些叫‘熊了。我现在弄这么大一个摊子，一年下来只能剩十几万，与我的付出根本不成正比。两年前开始，我的养老公寓规模和设施就停止扩大和增加，再弄大就要赔了。”

张晓峰说，现在二层楼、900平方米的门市租金已经由5年前的18万涨到了35万，她接收老人的费用只从每人每月980元涨到了1480元。

“另外，人工、肉菜食品……所有的价格都在涨，我的利润越来越薄。”同样，诸多养老机构和助老家庭的经营，也有和张晓峰同样的感受，“就是赚个生活钱，没有谁指着开养老院发家。如果房子是自己的，还好办些。”

公建民营有望破解难题

面临不断上涨的房租和其他运营成本，政府出资新建养老机构，招标社会组织或服务团体去经办和管理运作——“公建民营”机制或许可以解决“张晓峰们”的发展瓶颈问题，这也是南方很多城市推行的做法。

张晓峰说，“就目前房租的上涨状况，‘凯峰如果扩大面积，就会让房租给‘累死的。在养老院市场运作方面，我敢说，管理十个‘凯峰也轻松。如果哈尔滨的养老机构也能实现‘公建民营，那我头一个想试一试。”

陈实表示，“现在一些城市原有的公办养老院都在进行改制、改组，与政府的行政管理部门脱钩，交给社会力量去管理运作。‘公建民营一方面是给政府减包袱，另一方面也在无形中降低社会力量进入养老行业的门槛。毕竟不是谁都能大手笔地一投几千万来做养老院的，政府出资把合乎标准的硬件建起来，社会经营者的投入就不会太大，运营成本也大大降低，这就会吸引更多的人来从事养老行业。”

按照哈尔滨市民政局的总体规划和要求，2015年底哈尔滨市8区10县（市）都要建成至少200张床位的养老综合服务中心，这些公建的养老机构或许会探索出“民营”的管理方式。

爱馨养老公寓标准化扩张

从事养老服务多年的豆雨霞立即意识到，让每一个老人都有这样的幸福感，才是养老服务的精髓所在，而这是以前被自己忽略的“标准化”。

“明天我们如何养老”已成当下社会热点问题。

当大家还在思考这个的问题时，在河南郑州，已经有先行者爱馨养老集团在养老领域默默耕耘了15年，现已形成辐射全国的现代化养老集团。

误打误撞的起步

爱馨养老公寓建成于1999年，创始人是来自于河南原阳农村的豆雨霞。

豆雨霞从小跟养父母一起生活，亲生父母远在东北。生母去世后，豆雨霞便把生父接到了身边。但养父母都在，两家人住一起，不方便。

于是她便打算安排生父入住老年公寓，但在考察了一圈郑州市的老年公寓之后，她的心里很不是滋味：“我本以为城里老年人的生活很好，但事实并非如此。一个人辛苦一辈子，到老了，身边没有亲人，没有舒适的生活，怎么能快乐得安度晚年？”

为了安置生父，她把自己和丈夫挣得所有积蓄用来筹办养老院，她给这个租来的房子起了个温馨的名字：“爱馨” ，寓意为“爱心、孝心”。

爱馨养老公寓1998年筹备，次年春天开业，是郑州市第三家真正意义上的社会养老机构。开业之初，公寓只有28张床位，包括创始人豆雨霞在内，只有3名工作人员。她既是院长，又是服务员，每天都要服侍老人、打扫房屋。但是一年内，她的公寓迅速膨胀，投入上百万元，增加了30多个服务员，为108位老人服务。

她感叹说，自己是幸运的，正好赶上国内第一批养老机构的诞生，那是一片待开发的处女地，到处都是机会。2000年，国家出台了相关政策，鼓励社会资金参与养老建设。但这些都是她后来才知道的。

豆雨霞当时靠10万元起家，交足房租后，只够简单装修。如今，她的“爱馨”已衍变为8家养老机构、8家法人单位、20个社区居家养老服务中心、30多个互动养老联盟基地，总资产近4亿元，总床位近5000张，累计服务老人8000多位，社区居家老人近20万名。

无奈中的创新

在爱馨养老公寓的发展过程中，爱馨阳光城项目无疑是一个重要的转折点。

爱馨阳光城一期69亩土地，除缴纳了部分农民用地补偿外，均享受国家土地划拨优惠政策，不用缴纳巨额的土地出让金；此外，还享受配套费优惠一半，营业税全免等政策。

虽然国家给予了很大支持，为企业减轻了负担，但项目建设和前期运营资金也是一笔不小的支出，仅一期的投资就达到2.7亿元。“之前，我还不懂资本，需要启动新项目时，甚至三五千元都跟亲戚朋友借过。”但是这么大的资金量，原来的融资方式显然已经不合时宜。

起初，豆雨霞曾经试图与银行、房地产公司谈合作，但最终都未能落实。也有开发商前期答应投资，但考察完项目后还是选择放弃。“由于土地属于国家划拨用地，不能在银行获得抵押贷款，而建好的房子也不能像传统房地产一样卖房子的产权，因此很难寻得合作伙伴。”她感叹。

在尝试过传统的各种融资路径后，无奈之下，豆雨霞设计了三种模式。一是卖床位居住权，按月消费，累积计算。二是条件稍好的老人，不愿意跟别人合住的，可以购买房间的使用权。

最重要的是第三种模式，由于上述两种模式拆分太细，不利于管理，也不利于快速收回成本，豆雨霞拿出少部分房产，卖出房产50年的使用权。这种模式很受市场欢迎，因为同时期，周边的房价已经在6000元/平方米左右。

但是，这种模式的争议也一直存在。有人质疑，豆雨霞是在变相做房地产。

豆雨霞认为，爱馨阳光城不同于一般的地产项目，它有大量的配套设施和配套服务。如24小时的家庭寻访制度；老人还可以根据自身的经济条件，享受爱馨养老“菜篮式的服务”；而且，由于服务的老人都在小区内，其提供的钟点工等服务价格普遍低于外界。通过这种方式，爱馨养老变相地给入住老人提供了很多细致且经济实惠的服务。endprint

“我们的价格基本是在建筑、人工等成本基础上，保证10%左右的微利经营。一个机构的发展，首先需要合理的利润，让其生存下来，实现良性循环。”在豆雨霞看来，这种创新是一种无奈之举。

多元化服务

随着爱馨在养老行业越做越深，豆雨霞发现，老年人养老需求越来越多元化。

在豆雨霞看来，人到老年，需求越细腻，他们不仅有尊敬需求、工作需求、活动需求、求助需求，更有健康需求、亲情需求、交往需求、求知需求。但家庭、工作等原因，多让儿女们常年在外奔波，没有时间照顾父母。

豆雨霞说：“正是基于现状和为老服务的经验，爱馨养老从老人心理需求出发，要让老人住在机构比住在家更幸福，不断完善机构养老功能和设施配备，配置医院、超市、博物馆、礼堂、电影院、棋牌室、老年图书馆、网吧、活动中心、养生餐厅等。实现个性化，多元化服务。”

如果说失能老人需要更加专业的护理，那么97%的健康老人退休后该如何走出家门，参与社会，不再让空巢陪伴。爱馨也做了很多尝试，从2003年的阳光真爱助老工程到2009年的银龄俱乐部，再到后来的爱在行助老工程。

针对居家老人，经过多次探索和实践，爱馨养老成立了家政公司为老人提供住家保姆、钟点工、护理、陪护等服务，同时在2012年联合社会各界启动了社区‘银龄之家项目，让居家老人足不出户就可以享受到日间生活照料、社区小餐桌、文化娱乐、科普教育及信息化等服务。并通过一个概念（助人自助、自立自强）两种机制（积分和评比）的办法来激励老人参与。

而不少有钱有闲、生活高端、思想前卫的老人，更愿意选择体验各地时尚品位的健康养生。爱馨就在空气好、氧离子高、风景优美的地区建立养生基地，不仅提供专业的养老服务，还在基地建配套设施，改善了失能机构单一的生活照料的现状。

2009年，爱馨养老联合国内30多个城市各具特色的旅游养老机构资源，启动了全国互动养老联盟。2011年在三亚建立了养生基地，现在在河南省各地市为老人建造养生综合体，年底可实现8家地市签约，实现了冬日避寒、夏日避暑、颐享天年的时尚互动一族。

服务标准化

在企业规模越来越大的时候，爱馨也在思考如何保证服务质量。

一个偶然的机会，豆雨霞到中国台湾创世基金创始人曹庆先生的创世植物人安养院学习。

安养院的病人不会哭、不会笑，更不会喊疼，他们有一个共同的名字“植物人”。可一个场景，把豆雨霞给震住了：这里的每一个植物人脸上，都泛着红润的光，眼神非常平静安详，一种由内而外散发的暖意浓浓的味道，洋溢着整个房间。

从事养老服务多年的豆雨霞立即意识到，让每一个老人都有这样的幸福感，才是养老服务的精髓所在，而这是以前被自己忽略的“标准化”。

豆雨霞把寻找的目光对准了全世界，日本、德国、芬兰、瑞士……不放过每一次学习的机会。

豆雨霞发现，“标准化养老服务”在一些发达国家，已经非常成熟完善。比如，社会上有不少养老机构的评定机构，由政府出资购买服务，对社会化养老机构的标准化养老服务水平进行评定，以此推动行业发展，优胜劣汰。 而且美国的大学，还开设有很多种关于养老服务的专业学科，注重护理人才体系和建设和专业人才的培养。这些，在国内几乎是空白。

一次，她认识了一个人，美国官方聘用的某第三方养老服务评定机构专家、养老服务应用学博士傅敏。正是这个人，把豆雨霞真正带入“标准化养老服务”的大门。

爱馨阳光城建设过程中，傅敏来到郑州现场指导。一系列标准化养老细则的出炉，让豆雨霞既兴奋又新奇。学习外国先进经验、结合中国国情建立的“三位一体、六项标准”，终于让她找到了台湾创世植物人安养院曹庆先生的创业“密码”，也让养老服务从此充满幸福的味道。

“服务是无止境的，一定要做真正的服务”。豆雨霞说，爱馨养老集团通过积极探索和完善，确定了以机构养老为基础、社区居家养老（银龄之家）为依托、互动养老为延伸的“三位一体” 新型养老大服务体系。

把养老服务铺向全国

在实现标准化之后，爱馨开始把业务向全国发展。

2009年4月，爱馨养老集团联合全国9家养老机构，启动互动养老服务。又联合众多养老机构，向民政部申请成立全国养老产业互动联盟。至今，集团已组织实施北戴河、海南、厦门等地的互动养老活动数十次，近千名老人参加。

2013年，爱馨集团已经成立了加盟连锁中心，输出标准化养老模式，号召更多的社会力量关注、参与到养老服务行业，并帮助他们实现服务老人的标准化操作流程。

目前，爱馨在全国拥有7家加盟连锁机构。

而谈及未来，豆雨霞说，爱馨集团将依托“三位一体”服务模式和“六大标准”保障体系，完成河南省十八地市的综合体建设及全国加盟连锁机构发展。

“资本运作方面，已与国际大型投资公司达成初步意向，预计在未来3～5年时间可实现养老机构的首家上市。”豆雨霞很自信地说。endprint