房屋拆迁估价的问题及对策研究

暴爱国

【摘要】 随着我国城市化进程力度的不断加大改革步伐，旧城改造也成为了大趋势发展之策，几乎每一个城市都在进行房屋拆迁和修建工作，这也是时代发展潮流下的必然要求。而在建筑物被拆除之前，我们需要给予相应的且科学合理的拆迁补偿款，它一般是通过相关技术评估人员所作出的评估价格作为根据来进行补偿的。这样做不仅便于被拆迁人理解拆迁工作的重要性，也能够积极配合相关工作，以减少双方因为某种误会而导致矛盾的产生。在此期间，补偿标准不低于估价价格是保护被拆迁人利益的基本原则。

【关键词】城市化进程；房屋拆迁；补偿；评估价格

1.房屋拆迁估价的基本意义

房屋拆迁的估价结果与拆迁当事人（拆迁人与被拆迁人）的切身利益密切相关。估价结果是否客观公正、准确完整将直接影响到拆迁工作能否顺利进行。一方面，拆迁人希望降低拆迁补偿金额，减少开发成本；另一方面，又希望加快拆迁进度，保证项目工期，减少财务费用，尽快获得投资回报。拆迁估价结果与拆迁人的拆迁成本，不仅与待开发项目的开发成本有直接关系，同时也与拆迁人能否按时完成拆迁任务，进而保证项目工期有间接关系。除此之外，拆迁估价结果还与被拆迁人所获得的补偿金额有着更为直接关系。换句话说，如果拆迁补偿估价结果不够客观公正，或者不够完整准确，会使拆迁人或被拆迁人丧失对估价机构客观公正性的信任，拆迁补偿谈判无法达成一致，进而申请复核或另行委托估价机构评估，使整个拆迁工作延期。所以，为了秉持公平、公正的原则，房屋拆迁估价的全部过程会做到严格要求，并且细致缜密毫无遗漏。

2.房屋拆迁估价的问题

2.1 估价机构缺乏中立性

建设部 2000 年《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》要求，评估机构应当按照《公司法》和《合伙企业法》的规定改制为估价师出资的有限责任公司、合伙企业。由于以前房地产价格评估机构都是房地产管理部门内设机构，改制后房地产价格评估机构仍然与房地产管理部门有着千丝万缕的联系。而作为拆迁人的开发公司也大多与房地产管理部门具有种种密切关系，特别是一些国有的开发公司更是如此。这种房地产管理部门、评估机构和拆迁公司之间的复杂关系，使得评估机构很难保持中立性。 拆迁评估委托比较普遍的是拆迁人委托。在众多评估机构激烈竞争的情况下，一些估价机构为了与拆迁人建立长期的合作关系，一旦获得拆迁人的委托，便會屈从于拆迁人，甚至用过低估价的方法来迎合拆迁人的要求，以求下一个拆迁项目评估的委托。造成这种状况的原因并不在于估价机构本身，而在于缺乏科学的相应制度和机制。

2.2 确定估价机构的不公正性

在进行房屋拆迁估价过程中，通常我们采用的是由拆迁人和被拆迁人共同确定估价机构，对拆迁评估人进行委托，若评估价格能够令拆迁人和被拆迁人满意则会在此基础之上进行商榷拆迁补偿价格。但是往往在实际的拆迁工作中，拆迁人和众多的被拆迁人之间常常会矛盾重重，使得拆迁评估工作不得正常顺利地进行，贻误拆迁工作进程。在现实生活中我们不难感觉到，被拆迁人大多是分散的群体，很难形成共同的意志。在被拆迁人群体中部分人对评估人的确定是不愿公开表态的，通常采取默示的态度，应当说默示不能等于承认。

然而，由于拆迁人与被拆迁人之间似乎有着难以调和的矛盾，迫于无奈双方采取抽签决定的方式进行工作的开展，表面上看这是非常公平的一种方式，也是国际惯例，但是在实际操作中如果解决不好还是难以体现确定估价机构的公平性。例如，究竟由谁代表被拆迁人来抽签、谁在被选的抽签范围之内、被选的评估机构由谁来确定和采取什么方式确定。

2.3 土地使用权补偿的非量化性

在我国《土地管理法》中规定，城市的土地属于国家所有；国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用；任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。在实践中因公共利益需要征用土地和城市房屋拆迁的界定容易模糊，征用土地和城市房屋拆迁的核心区别在于是否存在合法的地上建筑物和拆迁。对被拆迁房屋的估价应当包括被拆迁房屋区域内的土地使用权的价值。根据《土地管理法》的规定，住宅类土地使用权的年限为 70 年，商业类土地使用权的年限为 40 年，拆迁许可证颁发时，不同的被拆迁房屋区域内土地使用权的剩余年限是不同的。但是在评估时基本没有考虑这一因素，这对被拆迁人是不公平的，而且还可能损害国家对土地的所有权。

3.房屋拆迁估计问题的对策建议

3.1坚持平等原则

在房屋拆迁估价过程中，我们始终要坚持拆迁人与被拆迁人的平等。俗话说，“金山银山不如自己家的土山”这句话就充分说明了中国人的传统观念里具有念旧怀乡的情节，我们面对房屋拆迁工作中，拆迁人与被拆迁人往往处在不对等的地位，这主要表现在经济地位，参与拆迁的主动性，补偿安置协议中所处的地位。在拆迁过程中，被拆迁人是被动的，是弱势的群体，被拆迁人的被动地位容易使其合法权益受侵害。为了消除被拆迁人的抵触情绪，使其积极配合拆迁工作，应在政策上有所倾斜，保护被拆迁人的权益。进行房屋拆迁补偿时，其标准应略高于（至少不低于）所在地区同类普通住房的正常市场价格水平。当然，过分加重拆迁人的负担，加重开发成本，也会打击拆迁人的积极性，影响城市改造和建设。

3.2公正委托制度

公正地确定拆迁评估机构需要房地产管理部门和拆迁当事人的共同努力，规范现有的委托方式。首先，为了双方互相信任，我们可以采取在房管权威部门建立信誉档案，由该部门向社会公众公式出信誉好、资质强的估价机构，使拆迁人员与被拆迁人员选得放心，做得安心。其次，本着公开、公正、透明的原则，拆迁人员与被拆迁人员建议以召开会议表决的方式做好拆迁估价这一合乎双方利益的工作，最后，由拆迁当事人以抽签或协商一致的方式最终确定估价机构。受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。估价机构的委托和确定还可以引入公开、公正、公平的招投标制度，使整个拆迁市场脱离拆迁人的操纵。

4.结语

在目前，我国由于房屋拆迁所带来的一系列问题以及事件纠纷也在不断发生，我认为其中最为突出的问题还是存在于拆迁过程中的补偿问题，也就是说究竟补偿多少算是科学合理的呢？本文针对拆迁估价过程中存在的问题，提出了相应的对策建议。当我们在按照各地规定的或可选用的估价方法来评估拆迁房屋价格，当然难以避免会导致被拆迁人利益或多或少受到损害，但我们一定要做到最大程度上对其利益保障。

参考文献：

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