房地产开发项目前期成本控制问题及对策研究

摘要：房地产项目中控制成本最重要的一环就是管控好开发房地产项目的前期成本。本文主要论述开发房地产项目前期构成的成本及有关的风险，分析管理房地产开发项目前期成本的主要方法。以为整个项目投资奠定良好的基础。

关键词：房地产开发；项目前期；成本控制

前言

由于最近这些年来房地产行业飞速发展，逐渐成了国民经济的一个重要产业，当然，房地产行业之间的竞争也越来越激烈。房地产行业面临着我国实行的宏观调控政策，遭遇了一个比较严峻的考验，尤其是政府有关部门出台了诸如限制增长房价和限制购买房产等新的政策，对房地产行业增加收入方面有所制约。因此，面临着我国现今的形式，房地产行业要想获得成功最主要的前提就是控制好成本。现今，大多数房地产企业在控制成本上都着重控制项目管理施工方面的成本，忽视了项目前期的预算成本控制。因其控制是否成功对工程总造价的影响巨大。所以，房地产开发商家在控制整体成本上应该首要控制好项目前期的成本，以便增加房地产企业投资效益。

1、关于开发房地产项目控制风险的关键点和前期成本

成本控制应涵盖房地产项目开发的整个过程，采取各种各样的强化措施，控制关于其他费用、不可预知费用、财务费用、销售费用、管理费用、报建税费、建筑安装工程费、前期工程费和土地成本等的有关资金消耗，把实际施行过程中产生的每一个类型的费用都管控在计划的成本范围中。随着成本控制理论的发展，房地产开发项目成本控制的对象也变得更为广泛，从项目的决策立项一直延伸到后期的物业服务及运营管理，即为项目全寿命周期成本控制。

1.1开发房地产项目的前期成本

不同区域的房地产项目，其前期成本的实际内容也有所不同，大体来讲成本由下列要素组成：1、其他前期费用。主要包括房地产开发项目前期有关工作人员的资金利息、福利费和工资等；2、前期工程费用。主要有“七通一平”费用或“三通一平”费用、勘察费和规划设计费等；3、安置补偿和土地拆迁费用。主要包括拆迁安置费、征地管理费、耕地占用税和青苗补偿费等；4、土地出让费。也就是房地产开发当地的土地单位拍卖出让或挂牌出让土地所需要支付的资金。

1.2风险的关键之处

（1）面临设计技术和设计质量的风险。房地产开发前期成本会遇到设计技术和设计质量的风险，这时就需要把握规划设计这个点。在整个房地产开发项目中规划设计费只占据了不足百分之一的总数，不过在房地产项目立项后会影响整个项目总成本的百分之七十五以上。设计房地产开发项目的好与坏对工期长短和工程项目的造价有着十分直接的影响。控制好规划设计时期的成本才可以把握好工程建设的总体费用，实现节约成本和降低工程造价的目的。设计规划时期也就自然是控制房地产开发项目前期费用的重要环节。

（2）面临拆迁土地、安置人员和土地购买风险。房地产开发项目遭遇拆迁土地、安置人员和土地购买风险后，控制该风险的关键在于前期投资决策时期。房地产开发项目的整个成本中土地成本占据了百分之三十，该项目是否可行取决于测算成本和评估论证开发该土地之后的后期升值的工作支出。所以，房地产开发项目中前期投资决策是控制前期成本最主要的一环，同时也是非常重要的时期。

2、开发房地产管理和控制前期成本的方式和举措

2.1房地产开发项目前期投资立项时期的成本

房地产项目的整体性成败与否会受到投资估算和可行性分析的影响，具体管理和控制前期投资成败的方法是：

（1）真正落实好编制投资估算和可行性研究工作。第一，估算开发房地产项目的效益分析编制投资。要求能够弹性、准确性和全面性的估算编制投资。编制投资的估算时要求可以全方位和仔细地估算，同时也是估算成本的目标，严格确保估算投资编制的正确性。把握好这个基础点的同时还要求思考到项目施工中遇到的具有弹性的一切外部因素，力求实现管控好项目总投资的目标。第二，要求房地产开发商严格遵守我国的社会和经济方面的相关政策和规定，按照需要来竞价所拍土地。根据所拍地块的市政规划、交通状况、环境和地理位置等要素来定位房地产项目的产品，并论证可行的经济成本、可行的项目方案、可行的售价和可行的房地产项目产品。做以上研究主要是为了实现企业最大程度的获得利益和降低项目运行风险的目的，当然，还要求开发进度和工程规模上都必须制定合理。

（2）建立一个专业的投资决策队伍。前期投资决策是一项系统和专业的工作，要求房地产开发企业建立一支具备丰富的行业管理经验和拥有深厚的专业知识的人员，在投资决策时期利用该企业所有的有关资源，制定出一个准确的投资决策。

（3）对项目进行定位和策划，注重调查和研究市场。房地产开发商在深入调查市场的前提下，加以研究和分析，再按照该企业本身的发展战略来整合各方面的资源，开发房地产项目时做好一系列的定位和策划，如定价策略、选择销售对象、定位开发产品和购买土地等。定位策划正确才可以减少购置土地和安置的风险，管控开发项目的成本费用。我国实行的是社会主义市场经济，对此，企业可以延请专业的市场调研部门来策划项目的前期工作，防止问题发生。

2.2房地产项目设计规划时期的成本

控制房地产项目整个工程的成本关键在于管理好设计规划时期的成本，主要从以下几方面进行：

（1）减少设计的费用，施行限额设计。限额设计的含义是根据批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计概算，按照批准的初步设计概算控制施工图设计。各专业在保证功能和技术指标的前提下合理分解投资限额和工程量，然后再分解到各单位工程和分部工程。根据限定的额度进行方案筛选和设计并且严格控制技术设计和施工图设计，以保证总投资不被突破。限额设计主要是根据投资或造价的限额进行满足技术要求的设计，从节约的角度出发把技术同经济有机的结合起来，最大化的实现企业的效益。

（2）调研项目专题，贯穿整个设计过程。设计单位在考虑整个项目的成本时不如开发企业那么积极，开发商应该在整个项目的规划设计阶段都起到作用，并力求借助设计单位来控制好工程的成本。项目开发商应该深入调研市场，收集最新的科技资料，找到施工阶段管控成本的突破口。

（3）优化设计方案和控制设计招标。现今的市场形势下，竞争也存在于设计单位。开发商可以充分运用这一点来公开招标设计单位，促使设计单位注重管控成本这一环节，力求获得最经济合理的实施方案。在施工图完成后由设计、工程、成本人员和监理人员组成小组对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性等进行会审，提出修改意见，督促设计单位进行修正和优化，避免或减少因设计不合理导致的投资损失，以便最大程度的增加企业的经济效益，减少项目工程的造价费用。

3、结语

由于目前企业因为管理不当使得运营存在了非常严重的后果，在开发房地产项目时大多采用传统时期的方式管理经济，不能有效地解决变化多端的问题。因此，房地产企业要想长久的走下去，做大做强，就要求把握好投资项目的风险管理，实现房地产开发项目前期成本的有效控制。

参考文献：

[1]魏园园.房地产开发项目前期成本控制研究[D].河北工程大学，2013.

[2]方輝.房地产开发项目前期成本控制研究[D].浙江工业大学，2012.

[3]李丹.房地产开发项目前期成本控制研究[D].重庆大学，2010.

[4]彭霞.房地产开发项目前期成本控制问题与对策[J].工程设计与研究，2012.

作者简介：

吴松虎（1981.2-），男，汉族，江苏宿迁人，身份证号码：320881198102075816，大专学历，助理工程师职称，主要从事建筑工程管理工作。