论我国廉租房建设存在问题的思考

朱清

摘 要：在中国有大多数的居民都被住房问题困扰着，这一现象的出现主要是因为我国在住房制度方面出现的问题。大规模的建设廉租房就是为了改善中国住房问题的关键之一，但是要想廉租房建设顺利进行，筹措资金是第一要务。在此问题上，政府可以通过多种方式吸收社会资金的加入，比如回收租金、发放利息和担保信用的形式。在此过程中，政府需要扮演多方面的角色，比如廉租房产权所有者、土地提供者、资金的担保者和各方面关系的协调者等。

关键词：廉租房；社会资本；投资主体

1 廉租房建设的特征

（1）建设规模大，周期长。我国是发展中国家之一，在我们城市化的过程中，由于大批的农村剩余劳动力涌入城市，他们作为低收入人群自然而然是廉价房的需求者之一，另一部门则是城市的低收入人群也是廉租房的主要需求者。庞大的廉租房需求促使建设规模普遍较大，并且由于不是用于出售的商品房，所以在建设过程中经常出现拖沓现象，导致建设周期相对于普通商品房要更为长一些。

（2）投资风险小，具有外部经济性。在当今社会，较多的经济学者认为经济泡沫就是基本价值被无节制的放大，从而导致基本价值偏离了原来的轨道。在众多的经济产品中，房地产行业由于其价格上涨过快和房价过高被称之为房地产泡沫，在众多的经济泡沫中是最具代表性的。这是由于供求关系的不平衡而导致这个现象的产生，但是这个供求关系里的需求并不是有效需求。我国房地产泡沫的形成主要是因为房地产能在短期内得到暴力回报，致使许多房地产商投机取巧，大肆购入房产，房地产的供应增加，在短期内房地产市场的投机风险是显而易见的。

2 社会资本进入廉租房建设市场的可行性分析

（1）社会大量闲置资本的存在。根据中央银行发布的关于中国城乡居民储蓄的情况的信息，内容讲的是2014年我国城乡居民储蓄余额已经接近50万亿，而且还在持续递增。投资人难以找到渠道来投资只能用于储蓄，对于资本来说是一种低效益的表现。倘若这些资本可以投向廉租房建设，一方面为投资人带来收益，另一方面，可以让更多的困难群体居住需求得到满足，获得社会效益。这样一来，对于投资人、政府和租房者来说都是大有裨益的。

（2）绝对的收益保障。首先房屋的建设用地由政府来提供，此时政府可以提供价格较低的建设用地用于建设廉租房，这样一来就大大降低了房屋的建设成本。其次，社会的大量剩余劳动力保证了人力资本的降低，再加上可以利用社会闲置资本作为建设资金，如此依赖廉租房的总体造价明显下降，这样可以降低租房者的房租，为租房者带来更多的实惠和福利。

（3）拥有大量的剩余廉价劳动力。我国是人口大国，现在的总人口数已经超过了13亿，但是在这13亿里面，大约9亿是在农村，大约能占到总人口的72.1%，其中剩余劳动力约有1.5亿人，分布在城镇的约有2167万人，这样庞大的一支剩余劳动力队伍对于廉租房建设的形成有两大好处，一是成为建设廉租房的劳动力，也就是这些剩余劳动力通过相关企业的短期培训直接参与廉租房的建成，不但可以解决其工作问题，还可以降低廉租房建成的成本；二是成为廉租房的租房者。这些参与建设的人员在满足一定条件的前提下，可以向政府申请居住廉租房，这样一来可以使得建设者在建设的时候有主人翁精神，也不会让政府有廉租房可能需求不足的后顾之忧。

3 廉租房建设主体分析

（1）政府。廉租房是一种让人民受益的福利房，政府就成了首要的参与方，并且是最重要的主体，并且要担任多种角色。首先，政府是廉租房的产权拥有者。廉租房是政府以租金补贴或者实物配租的形式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。只有在房价的增长速度和GDP的增长速度几本持平，高价房的空置率较低，市场的主体是竞争性房地产的情况下，政府才不参与房地产市场。倘若引入社会资本，政府则可以以高于建设成本的价格出售，差价受益可以与投资者和购房者共同分享。

结合以下分析我们可以得出，关于资金在廉租房建设中的左右已经不是很重要了。但是相比起以前，政府部门的角色却有了转变，现在政府所担当的角色是要比原来建设资金全由政府出要更重要和复杂，当然面临的事情也更多。所以政府部门则要考虑建立建设专门的事项负责部门，由各个部门出面去处理廉租房建设中所遇到的问题。

（2）投资主体。廉租房建设的投资主体来源于大量闲置的社会资本，社会资本来源的多元性决定了投资主体的多元化，这样一来，廉租房便可以获得多渠道的建设资金，与此同时，投资主体之间还可以进行良性竞争，如此一来，大大促进了住宅市场健康有序发展。

（3）租房者。廉租房的租房者是社会的困难群体，他们在满足收入、家庭等困難的条件下通过摇号等方式享受入住的权利。在以往的廉租房的配租实践中可以发现，大量的困难和弱势群体的生活条件得到了改善，生活水平也得到了进一步的提高。从这一点上来说，也是大大缓解了社会矛盾。但是我国的廉租房的建设数量从目前来说是大大不够的，不足以满足所有困难群体的需要。倘若引入社会资本，将会大大的增加廉租房的建设数量，同时也使得更多的社会困难群体的居住条件得到进一步的改善，实现居者有其屋。

4 结论与政策建议

政府在关于保证中低收入阶层住房需求方面，有不可推卸的责任，当然其重大前提则是要将社会保障体系完善健全，这是构建社会主义和谐社会的重要组成部分。要想从根本上解决房地产泡沫问题，那么廉租房的建设就是住宅保证的关键。廉租房建设的实施，中国要从自身的国情出发，要走出一条具有中国特色的廉租房建设之路，即政府与社会资本相结合，也就是说中国利用自身优势，加快廉租房建设的脚步，唯有如此，大规模的建设廉租房才能成为现实。

参考文献：

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