投资性房地产后续计量模式的概述

【文章摘要】

在我国的会计计量中，历史成本计量方法在会计实践中得以广泛地应用。随着公允价值的再次引入，相关研究纷纷涌现。本文基于投资性房地产后续计量模式，对历史成本计量方法与公允价值计量方法进行浅析。

【关键词】

投资性房地产；后续计量

1 投资性房地产

投资性房地产的交易是一种经营性活动，该交易的主要形式是出租土地使用权或建筑物，或者持有增值后转让的土地使用权，其实质是一种让渡资产使用权的行为。出租行为中的房地产租金是让渡资产使用权所取得的使用费收入，租金和增值后的转让费都是企业所从事的经营性活动以及与之相关活动而形成的经济利益总流入。

2006年颁布的《企业会计准则》对投资性房地产有了新的规定，投资性房地产应当能够单独计量和出售。准则中也对其提出了可以使用公允价值计量模式的规定，新会计准则体系基本实现了与国际财务报告准则的趋同。

2 成本计量模式

投资性房地产在新准则实施之前，一直采用的是成本模式计量。成本计量是按照资产购置时支付的现金或现金等价物的金额，或按照购置资产时所付出的对价的现时计量；负债按照其现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担现时义务的合同金额，或者按照日常活动中的偿还负债与其需要支付的现金或现金等价物的金额计量。作为主流的计量方法，成本模式在会计计量中广泛应用。

2.1成本模式的优点

（1）取得和验证实际成本相对较为容易，增强了会计信息的可靠性。

投资性房地产在使用成本模式时，以历史成本计量资产。“历史成本会计是相对可靠的，因为一项资产或负债的成本通常是客观的，与其他计量属性相比，较少估计和偏见”。历史成本的取得和验证也都较为容易，在初始确认时都很准确，目前对历史成本的确认也比较规范统一。

（2）成本模式可以防止利润出现较大波动，增加了计量的稳定性。

我国最近几年的房地产价格一路攀升，真实价格远高于账面价值，采用成本模式除了每期计提折旧，对利润不会产生太大影响，利润可以长时间保持较为平稳的浮动。很多企业基于稳健性的考虑，也会选择成本模式。

2.2成本模式的缺点

投资性房地产的账面价值和真实价值相差悬殊，成本模式相关性不足，可能会误导投资者决策。我国房地产市场的节节攀升，成本计量投资性房地产对其价值产生了严重的低估，真实价值无法客观反映，计量的相关性有很大程度的缺失。这样分析产生的财务报告对投资者会有所误导，投资者很难掌握企业真实情况，对投资决策产生不利影响。

计提折旧中人为因素较多，会降低计量的可靠性。使用成本模式计提折旧或摊销的资产预计使用年限、折旧率或摊销率、净残值率等数值很大程度靠会计人员的估计与判断，这些都会对利润的增减产生影响，可能会造成人为因素操纵利润的情况，会降低会计计量的可靠性。

3 公允价值计量模式

公允价值计量是资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的计量方法。

3.1公允价值计量的优点

（1）公允价值可以更好地反映投资性房地产的真实价值。

根据定义，公允价值计量的基础是公平、自愿、双方熟悉情况，这都使公允价值更加贴近于真实价值。国际上计量投资性房地产后续计量大多都用公允价值模式，这样财务报表能更好体现出资产的真实价值和增值情况，对投资者做出正确决策有所帮助。

（2）公允价值计量投资性房地产相关性较强。

由于房地产投资具有金额大、周期长、变现能力差、高收益与高风险并存的特点，2006年新准则之前企业都是将其以固定资产确认，但近年来房地产市场红火，市场价值远远高于账面价值，公允价值的计量模式更符合投资性房地产的特征，能够更好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。

（3）目前使用公允价值模式可以增加企业业绩，有利于企业融资。

当前房地产市场居高不下，公允价值计量对企业业绩的提升很有益处，企业在资本市场中能有更高的定价，外界会普遍看好，有利于企业融资，从而对企业长期发展有益。因此，公允价值计量可以帮助企业更好地利用资本市场来获得发展。

3.2公允价值计量的缺点

（1）应用公允价值的外部环境不具备，市场条件还不够完善。

一方面，我国房地产市场发展较晚，相关的法规制度都不健全，市场上很多投资者也还没有很好的适应；另一方面，很多企业为了融资需要，利用公允价值增加利润，操纵交易行为，投资性房地产的价格和实际严重不符。市场条件的不完善是我国目前在投资性房地产领域运用公允价值模式的最大制约因素。

（2）使用公允价值计量的限制条件严格，新准则没有相关指引。

2006年新准则规定企业可以在满足下面两个条件的情况下使用公允价值计量投资性房地产，一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。这两个条件在市场上很多时候很难取得，而企业选用成本模式计量则不需要这些条件从而较为方便。

（3）企业采用公允价值成本较高。

企业获取公允价值的成本较高，税收成本也会增加。根据准则的应用指南，企业要找到地理位置、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近、楼层、朝向完全相同的建筑物，其难度可想而知。另外企业大多从市场中介和交易对手获取公允价值的信息，也要增加获取成本。

【参考文献】

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[3]陈敏，柳絮，罗珺文.投资性房地产计量模式选择的财务分析及评价[J].中国管理信息化.2008.10.P26-28

【作者簡介】

刘琳，河南财经政法大学研究生