浅析我国住宅产业化的发展现状与对策

孙翠凤1 刘朋涛2

1 山东万斯达集团有限公司 250014；2 身份证号 372925198201061511 山东济南 250000

摘要：目前为止，产业化住宅占房屋开发总量的比例仍然很小，尚未形成规模，而规模过小又导致成本过高。由于推进住宅产业化的过程中缺少技术标准、市场认同度低等问题，我国住宅产业化发展一直比较缓慢，产业化水平还比较低。为改变粗放的建造方式，建设更多节能、环保、安全的住宅，推进住宅产业化，加快住宅升级换代迫在眉睫。

关键词：住宅产业化；优势；现状；对策

1.我国住宅产业化发展现状

1.1房地产企业支持力度过小

“住宅产业化”，简单地说就是住宅装配式建设实现房子的工厂式流水化生产。即在工厂按照相关标准将建筑部品（墙面、楼梯、厨房、卫生间、楼板、阳台等）预先制作，经过检测达标后，直接运到施工工地进行现场装配，实现“像搭积木一样组装楼房”。

虽然住宅产业化被提出很多年，但目前采用產业化的方式建造房屋的开发商及项目并不多。这是因为住宅产业化还尚未形成规模，导致产业化住宅的成本远远高于传统住宅。开发商不愿冒着增加技术和提高额外成本的风险去开发产业化住宅，面对新技术、新材料可能导致的成本的增加、风险的加大，大多数开发商仍然抱着犹豫、观望，甚至“坐享其成”的心态。住宅产业化是涉及到千家万户的，光凭着某一个地产公司的力量是做不起来的。

1.2消费者对产业化住宅持怀疑态度

作为一种新型的建造模式和经营方式，住宅产业化还未深入到消费者的日常生活中。大部分消费者对住宅产业化的概念还很模糊，对其新技术、新材料的应用成果还不了解，而且也没有切身体会到产业化住宅所带来的好处。消费者对产业化住宅持怀疑态度。这就不利于住宅产业化的发展。

1.3政府的推广力度还不够

1.3.1政府在制定土地、财税、金融、技术等相关政策上还不够完善

目前，我国在土地、财税、金融、技术等方面还缺少完善的优惠政策，这就导致了开发商不愿全身心投入到住宅产业化的浪潮中来，使住宅产业化在我国难以推广。而国际经验证明，住宅产业化的推进得益于适当的金融和财政政策的支持。只有政府的经济政策支持做保障，才能更好的推动住宅产业化的发展。

1.3.2政府的宣传力度不够

消费者是市场需求的载体，只有让消费者真正地认识到产业化住宅的优势所在，才能保证住宅产业化的可持续发展。而提升消费者对住宅产业化的信心是与政府的宣传力度息息相关的。

2.我国住宅产业化发展对策

2.1建立完善的建筑（住宅）部品体系

实现部品开发、生产和供应的标准化、系列化、通用化，是实现住宅产业化的重要标志。从国际经验来看，凡是住宅产业化水平较高的国家，其部品体系都相对较为完善，部品的标准化、系列化、通用化程度也比较高。如何完善我国的建筑部品体系？首先，统一模数协调标准是部品部件工厂化生产的前提条件；其次，开展部品认证是提高住宅品质和性能的有效方法，即可以通过对部品的标准性、通用性、节能性、环保性等性能进行评估，从而淘汰落后的技术和产品，大力推广通用部品的生产和先进成套技术，有效促进住宅部品的发展。

2.2建立完善的建筑体系和标准化体系

我国的住宅建筑体系大都是单项技术，虽然种类多，但并没有标准化、配套化技术，这就限制了住宅产业化的发展。而成熟的成套建筑体系（如轻钢建筑体系、木结构）和与之配套的成套技术能够大力提高住宅产业化的程度。因此，要想更好的促进我国住宅产业化的发展，就必须首先建立适合我国住宅产业化发展的建筑体系。

2.3鼓励国家住宅产业化基地建设，促进产业链形成，优化整合资源

培育和发展一批龙头企业，拓展建筑产业链，带动行业健康发展，促进符合“四节一环保”（节地、节能、节水、节材和环境保护）要求的建筑工业化成套技术与建筑体系在我国的研发、生产、应用，逐步提高我国建筑工业的标准化、工业化水平，促进建筑建设方式的转变。同时，发挥示范、引导和辐射作用，促进产业集聚，从而全面提升我国建筑工业化整体水平。

2.4制定一系列利于产业化住宅生产和消费的相关税收和金融政策

我国可以借鉴国外经验，从税收和金融两方面分别制定有利于产业化住宅生产和消费的税收和金融政策。税收调节等财政政策是有力手段，可以明确规定如消费者购买符合国家政策以及技术规范要求的住宅，不但可以申请低息贷款，并且在还贷期间，可在个人所得中自动扣除还款的数额等等。充分发挥金融支持作用，一方面可以提供优惠的信贷支持，即对符合条件的住宅项目优先提供开发贷款、降低开发贷款利率或适度放宽负债率限制，对购买该类型住宅的消费者降低首付要求或降低按揭贷款利率等。除此之外政府还可以研究出台与“土地招拍挂”挂钩、与绿色建筑发展挂钩、与建筑建造过程中税费挂钩及工业化产品减免税的相关政策。只有有效的经济政策支持，才能更好的推进住宅产业化的持续发展。

2.5加大宣传力度、推进试点城市

济南市政府日前发布的《关于加快推进住宅产业化工作的通知》显示，对在土地出让环节未提出住宅产业化要求、项目建设单位采用住宅产业化技术建造的，在满足有关条件的前提下，政府可给予一定支持奖励政策。此外，住宅产业化相关企业可优先获得市工业发展专项资金、科技创新专项资金等扶持。

2012年7月我市被住建部批准成为全国第三个住宅产业化综合试点城市，我市的万斯达、力诺瑞特两家企业先后荣获国家住宅产业化基地，首批建筑产业化示范工程项目已通过主体验收，规划总面积6700多亩的两个住宅产业化园区建设正在积极推进。这标志着我市住宅产业化已经进入加速发展的新阶段。济南将力争用三到五年的时间形成千亿级产业规模，打造全国住宅工业部品生产研发的前沿阵地和重要的集散地。

济南城乡建设委员会主任田庄从政策层面表示，将对实施产业化技术的项目给予容积率奖励。另外还有资金方面的扶持，给予住宅产业化装配施工企业专项资金，鼓励装配式企业为具有装配式建筑建设施工资质的设计、施工、监理等单位给予招投标。对于开发企业住宅产业化技术项目可以适当地提前给予预售、回笼资金项目建设。政府投资项目要求公租房、廉租房、棚户区改造等项目全都用住宅产业化基础建设。市政府各平台在建设项目中也积极采用住宅产业化技术应用。

目前相关政府扶持政策已会签完毕，近期将出台。济南今年新开工建设的保障房将全都用住宅产业化基础建设，新开工建设的房地产开发项目在住宅产业化建设上要达到20%。2016年底，全市采用住宅产业化技术建设的项目面积占新建项目面积的比例不低于30%，到2018年底不低于50%。

2.5房地产企业亟需调整升级

住宅产业化是建筑行业发展的必然趋势，房地产企业应放眼未来，充分认识到产业化住宅的优势所在。面对新的市场竞争，房地产企业还应该提高管理、开发、施工的能力，积极投入到住宅产业化的浪潮中。

2.6培养消费者产业化住宅的消费理念

市场需求的载体是消费者，但目前消费者对住宅产业化的理解还仅仅停留在其表面意思上，更加关心的只是地段、房型、环境等问题，并不十分在意住宅的整体使用性能，而对于工业化住宅运用新技术所带来的实际好处缺乏亲身体会。

产业化生产的住宅由多个部件组成，例如整体厨卫、架空地板体系等，这些部件的价格将会像汽車一样分“三六九等”，市民可以根据自己的喜好和经济水平，选择“奔驰价位”和“QQ价位”的内部构件。

目前，济南市住宅产业化发展中心已在构建住宅产业化网络平台，这一平台跳过装修建材市场这一中间环节，可以实现装修部件生产企业与购房市民直接对接，有需要的市民通过平台可以比较、选择，并直接联系装修部件生产企业购买。通过平台，预估可降低15%装修费。

3.结束语

综上所述，我国住宅行业产业化发展已经成为了不可抵挡的趋势，虽然现在仍旧不是特别成熟，但是随着我国的发展以及在实际问题中对于住宅行业中问题的不断解决，一定会在不久的将来得到长足的发展，并且逐渐趋于完善。

要实行住宅产业化，开发商的意识和生产方式需要进行变革。现在大量的农民工在工地上，这样的状态在住宅产业化大幅度改善之后会消失。需要装配化工人，大量的培训，知识的培养，让他们从农民工变成产业化工人。

参考文献：

[1]韩琦.中国住宅产业化存在的问题及对策研究[D].华中师范大学，2007.

[2]夏楠，胡雅丽，陆彦.以保障房建设推动住宅产业化的发展[J].工程管理学报，2012，06：87-91.

[3]潘璐.中国住宅产业化面临的障碍性问题分析和对策研究[D].重庆大学，2008.