论如何严格执行房地产测绘测算技术规范

楼和乐

杭州市房地产测绘公司 浙江省杭州市 310003

摘要：关于房屋面积测算研究一直以来都是房产测绘工作重点问题，现如今随着社会民众生活质量的提高，人们精神与物质要求都也在相应提升，对房屋居住环境下的房屋面积计算非常予以关注和重视。基于此，文章中对我国房产测绘下房屋面积测算尚存的一些不可忽视问题进行了粗浅性分析，以期望房产测绘工作能够严格执行房产、房屋面积测算规范，进一步保障广大社会消费者的群体利益及住房需求，促进房产经济更为蓬勃有力的迅猛发展。

关键词：房产测绘；房屋；面积；测算；规范

房屋测量技术规范严格执行能够保障房产市场下开发单位及交易当事人间的所属合法权益。同时，每一个精准的测量成果数据都能可能为现如今房产测绘下诸多房产民事纠纷案件解决提供重要依据。因此，测绘行业能够严格执行房产测量技术规范内容，对保障房产开发抑或经营单位，包括消费者的合法权益等，都具备重要现实意义与实践价值。

一、房地产测绘工作执行的重要性

在当前准入房产市场机制下，竞争最为激烈的是房产价格间的竞争。而通过房产测绘工作下房屋面积规范测算、计算却能保障房产开发及经营单位的经济效益。一方面严禁、标准的执行房屋测量技术规范不但可保障有关经营责任单位的盈利效益，同时也能保障市场下诸多消费者的合法权益，从而起到规范房产市场秩序与促进房产交易的重要目的。不能否认的是，房地产测绘工作执行开展本身是一项既系统又全面、复杂的工作任务，其中主要涉及到的房屋面积计算始终需要测量人员具备专业技能的更新、创新能力，即非专业的业务水平从事房产测绘工作必然支撑不起相关业务开展。此外，房屋测绘行业基层管理人员职责、权属义务重大，需要自身眼光具有远瞻性，考虑整个房地产行业的秩序发展问题，从而才能在主观意识上树立责任感，和基层同仁做好房屋测量工作。另外，目前由于当前房产项目建设周期相对较长，投资成本也较高，所以房屋测绘面积工作执行的质量也会直接关乎到多房屋产品参与主体的多方效益、权益问题。由此可见，房产测绘工作按照技术规范执行与操作是促进房产测绘行业及房产市场秩序发展的重要基石，具有重要价值和现实意义。

二、房产测绘有关技术研究

（一）常规测量方法

一般常规性的房屋测量方法主要包括直接量测量法与图上量测法。前者主要从建筑物实际角度出发，从事相关实地测量工作，即凭借科学的方法将整个房屋单元划分成若干个便于测量、计算所用的几何模型，在通过这种几个模型、图形的相关面积计算公式计算出房屋面积。一般比较常规的图形包括正方、三角、及平行四边形等几何图形，即这类房屋面积类型计算可以直接套用相关计算公式，计算相对容易。但对于一些常规之外的不规则几何模型，则需要在常规几何图形的计算基础上，完成必要的实地测算。此时，则需要严格执行测算技术规范要求，以保障测算的准确程度。而对于后者图上测量法，通常包括求积仪法、方格网法、及三斜法等。求积仪法主要强调的是利用专用设备仪器，即通过求积仪完成图上直接量算地块面积的相关测量工作，在使用时通常要十分注重保持图纸完整性，如果确实遇到难以计算的大规模房屋面积时，则可以将图纸进行分块分别计算。至于方格网法，主要是通过方格网将图纸划分成如果个小方格为单位的测算量，从而通过实地面积和方格网数相对应的计算出图形面积。同理，三斜法主要是将结合图形特征将其分成若干个小三角形，从而将每个三角形予以计算汇总后完成其图上量的计算。

（二）数字测量方法

数字测量方法主要强调的是应用数字化测绘技术相关信息、数据等的应用完成房产平面图的测绘，然后凭借坐标法准确得出房产面积大小。数字化房产平面图测绘方法一般为：第一，以居住小区周围的道路为标准设立出具体的导线网络。通过数字化、智能化的全站仪予以采集数据后，利用导线平差得出整体平差。第二，把全站仪设置在各个导线管网点，主要测出房屋外墙勒脚之上坐标，从而凭借数字化、信息化计算机技术模拟出其房屋地层平面图结构。第三，利用标准的钢尺展开层和层之间的实地房屋测量，并将测绘结果纳入到数据系统中，求得每层的平面结构图。第四，应用标准测量仪器，结合测量出的共用面积及每户房屋面积的数据成果予以系统分析后，制成分户平面结构图。

三、房产面积测算注意要点研究

（一）多功能综合楼测绘面积计算方法

多功能综合楼现在多以智能建筑为主，这类房产楼房内有普通住户，也有商业办公所用的写字间、公共楼层管理单位等。因此，在实际测量各类房屋时，按照《房产测量规范》有关规定，应结合测量服务对象的不同而进行多层次、多级别的分摊测量工作。如此一来，第一同样需要计算出整栋楼房的共有建筑面积大小，然后结合功能分区的不同按比例划分测量面积。同时，功能区需要将上级划分的共有面积和自有的共有面积求和相加进去，从而才能将面积分摊给功能区每层。然后通过得到的每层分摊面积大小和自有建筑面积求和，使之面积分摊给各套或各户。即最终每套各户的建筑面积加上分摊面积数据结果，就能得到每户每套的实际产权面积大小。当然，如果建筑设计结构相对规则，存在功能区和共有建筑区面积结构相同时，也可以不进行层级分摊，直接予以按户分摊原则进行计算即可。

（二）处理好房屋设计面积、房屋产权面积和房屋测量建筑面积的相应关系

建筑房产是以每个房屋作为组成单位所构成的，其中房屋设计面积、产权面积、以及测量建筑面积三者之间关系密切，在实际房屋面积测量中需要综合考虑三者的主要关联。结合房屋政策有关规范可知：房屋产权面积是指房屋业主实际拥有建筑面积，并且需要在地方房屋行政管理有关单位完成房屋产权审核、验收的登记流程工作。其中，這一过程需要由房屋开发单位去委托给资质合格的房屋测绘行业机构来完成有关房屋面积、图纸的测量工作。但是，为了研究房产测绘工作下房屋面积测量执行是否符合相应技术规范，则需要深度了解设计面积和实际建造面积，包括产权面积之间的紧密关系。即设计规划面积往往直观决定于房屋使用业主的实际面积大小。而经过产权面积登记流程工作开展却又能检验出设计规划是否符合相应设计要求，从而才能有效保障实际房屋测算面积和产权面积保持一致，使房屋测绘工作开展更为规范与严格。

（三）其他注意问题

房屋面积测量工作执行时极易对不规则面积测量产生误差发生。因此，在计算产权面积时应综合考虑建筑总面积及各套个户的局面不规则面积计算问题，将其按照规范分摊参数予以计算，从而才能为求得产权面积精准数据提供计算保证。此外，严格执行房产测绘工作技术规范，应建立在依据《城市房屋权书属登记管理办法》、《商品房销售管理办法》、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》等有关行业法律法规要求的基础上，才能真正使房产测绘工作下房屋面积测量规范执行能够在实践中得到认真贯彻，确保房地产房屋面积测绘工作高效完成。

结语

现实房屋面积测量中，除却在严格执行测绘技术规范内容时，还应当加强局部管理问题的创新管理制度研究，重点强大加大监督执行力度，以此才能保障严格执行测绘技术规范的贯彻成果，从本质上解决房屋面积测量工作难题，提高房产测绘质量。

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