解决房地产问题，行胜于言

基金项目： 教育部人文社会科学重点研究基地重大项目（12JJD840007）

在高房价连续6年稳居全国两会热议榜前三的情况下，政府工作报告居然八年来破天荒地只字未提房价调控。于是唱多派欢欣鼓舞：“你看，报告都不再提房价调控了，房价岂不还得一路高歌”。

真是如此吗？我看未必。新一届国家领导集体上任以来，敢想、敢闯、敢干，接地气、说实话、办实事，在诸多领域攻坚克难，取得的成绩有目共睹。取消和下放行政审批、工商注册登记制度改革、扩大“营改增”试点、取消和免征行政事业性收费、抓作风定八项规定、反四风走群众路线、反腐败老虎苍蝇一起打、破除既得利益藩篱不遗余力。这让民众对政府工作报告中所提出的“让全体人民过上好日子”信心日增。

人民的政府显然不会放任房地产价格泡沫肆意侵害老百姓的幸福感。政府工作报告虽未明言“房价调控”，却对“住房、征地拆迁等仍然是当前群众不满意的问题有着清醒的认识。之所以未循空喊“打压房价”之旧例，皆因本届政府已认识到，在房地产问题上，“干一寸胜过说一尺”。

这话实在，之前八年，年年喊“遏制房价”均未果，只能说明国五条也好，国八条也罢，都没找准病根，哪怕出台再多“国N条”也不过是治标不治本。刚刚过去的2013年，房价依然我行我素，全国主要城市的房价照样一路飙涨。国家统计局数据显示，70个城市的平均同比涨幅达到了9.7%，接近2010年初创造的历史最高值，北、上、广、深4个一线城市新建商品房价格首次全部同比年度涨幅超过20%。“十年九调”，终成空调。被誉为史上最严的“国五条”也只能“无可奈何花落去”，房价却“似曾相识又归来”。以致民众直呼：“撼大山易，撼房价难”。

房价边调边涨对政府的公信力损害极大。正视问题，少说多做，干出点实效，远比“口惠而实不至”强得多。政府工作报告没提房价不代表政府不关注房地产，因为“民之所望，施政所向”，同时，解决房地产问题，行胜于言。

中国眼下的住房问题，有的是发展过程中产生的，有的是工作不到位造成的。改革开放后尤其是1994年以来，中国城镇住房制度进行了一系列改革。1998下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。但是，改革过程中伴随着房地产市场的快速发展又产生了一些新的问题，最直观的表现就是房地产价格快速上涨，房地产价格泡沫的风险不断累积，民众离“住有所居”目标渐行渐远。

问题并非凭空产生。追本溯源，我们发现“GDP导向型政绩考核→地方政府投资冲动→政府债务融资→房地产价格泡沫”这样一个链条在当前中国客观存在。政绩评价的主要指标仍未摆脱地区生产总值及增长率这一传统指标。地方官员在政绩考核和晋升压力下展开晋升锦标赛，最短平快的手段必无外乎投资大跃进。资金出现缺口的情况下，地方政府债务应运而生，但巨额债务是需要抵押物的，欠债也终究是要还钱的，靠什么，什么最可靠，显然是房地产。值得注意的是，在债务规模持续攀升的情况下，抵押物不能出现贬值，于是房价必须保持持续、稳定上涨。房价下跌一方面会引发土地这一债务的抵押物贬值、土地出让收入下降，另一方面会引发相关税收减少，对还款能力形成直接打击，上述因素叠加，债务链条恐有破裂之虞，这显然是地方政府无法承受之重。此种逻辑不变，房价泡沫难以避免。

不妨借用中医的观点，一流的医生治本，二流的医生治标，末流的医生乱开药，如果缺乏望、闻、问、切的科学步骤，不把握房地产问题的病灶，头痛医头，脚痛医脚，必然治标不治本。2013年10月29日下午，中共中央政治局首次专题学习住房领域情况。作为历史上谈房地产规格最高的一次会议，房地产问题的重要性不言而喻。然而与以往截然不同的是，此次会议并未提及“房价调控”、“经济适用房”、“限价房”等过去的热门名词。显然，新一届政府的房地产调控手段和方式已在悄然谋变。

不妨梳理一下本届国家领导集体对房地产问题的政策思路。概言之，即“一大法宝，两个关键，三种手段，四对关系”。

一大法宝即全面深化改革。习近平总书记提出，全面深化改革要“更加注重改革的系统性、整体性、协同性”，这固然不是专门针对房地产而言，但房地产的问题的解决却有赖于改革的全面深化。房地产调控，功夫在“价”外！只有斩断推涨房价上涨的“隐形之手”，平衡供给需求的相关政策才能在实践中发挥作用。该文原载于中国社会科学院文献信息中心主办的《环球市场信息导报》杂志http：//www.ems86.com总第539期2014年第07期-----转载须注名来源否则，结果往往是“按下葫芦浮起瓢”，但之前的房价调控实践表明，结果甚至比这更糟，连葫芦都没能按下去，直接就是边调边涨！“改革”和“落实”就是本届政府为高烧不退的房价开出的一副“中药”，意在标本兼治。2013年11月召开的十八届三中全会及作出的全面深化改革的若干重大问题的决定让这一思路更趋清晰。政治体制和经济体制领域全面深化改革有利于完善政绩考核机制，提升政策价值层次；建立事权和支出责任相适应的制度；优化政府投资，控制债务规模，对房价越烧越旺的邪火无疑具有釜底抽薪的作用。

两个关键即市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。在深刻把握住房功能属性的基础上，正确区分商品住房和保障性住房两个市场，明确各自功能，清晰各自供给主体。这就是习近平总书记所强调的，从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，从而实现高端有市场，中端有支持，低端有保障的多层次住房供应体系。

三种手段即不动产登记、房地产税收和房地产金融三种手段。确认不动产的产权归属，对建设现代市场体系，保护公民合法财产权，提高政府治理效率，建立统一的不动产信息查询系统具有重大意义。房姐、房叔、腐败官员多涉房等现实让公众对于不动产登记惩治贪腐、打压房价平添了更多期许。房地产税长期缺失，使得持有多套房等投机行为的成本太低。一旦不动产登记加上住房信息联网和房产税，持有多套房产的成本必将大幅上升，房产需求将明显下降，且存量住房也可释放到住房市场，供给的增加和需求的减少将使得房价下降。适当运用房地产贷款利率调控政策，既可以通过优惠贷款利率保障首套房刚性需求，也可以通过多套房贷款利率上浮提高投机行为的成本。今年两会期间，全国人大正在推进房地产税立法工作以及不动产登记条例将于今年6月份出台的消息让民众对住房领域全面深化改革充满了期待。

四对关系即政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。这四对关系处理得好，则住房领域政府和市场的关系就理顺了，这既可以推动商品住房市场资源配置在市场规则、市场价格、市场竞争的基础上实现效益最大化和效率最优化，也可以大幅度减少政府对资源的直接配置，集中精力专注于市场失灵的保障性住房领域，同时也有利于政府更好地发挥监管职能。

当然，截止到目前为止，房地产问题仍然没有得到很好地解决，离人民群众满意还有很大差距，但在治理思路和制度设计方面，我们已经有了很多新的实质性变化。可以想见，国家治理体系的现代化，加上治理能力的不断优化，全体民众住有所居的“安居梦”一定能够实现。我们需要做的，就是不断在落实上下功夫，将宏观制度和关键技术细节设计有机结合起来，防止政策在执行中走样。我们必须清醒地认识到，住房领域的改革越全面越深化，来自方方面面的利益集团的阻力就越大。冲破利益固化的藩篱，不仅需要时间表、路线图，更需要坚韧不拔、勇往直前的改革决心、意志和行动。

（作者姚金海供职于江西省委党校公共管理学教研部，系武汉大学管理学博士）