房地产贷款担保的风险管理机制分析

沧州住房置业担保有限责任公司 董芸

一、前言

面对金融贷款风险，置业担保公司面临着各种违约逾期风险，给分散的个人购房群体承担着，且抵押处置的宏观环境不健全。所以置业担保业务存在着不稳定性、经营风险大、摸索性强、创新潜力大的特点，因此担保公司必须要提高自身的风险防范意识，规范风险管理流程，控制经济成本盈亏，提供一个置业与信贷双方都安全的社会环境。由此可见，房地产贷款担保的风险管理机制对置业担保机构极其重要。

二、风险管理

风险管理作为植根于企业文化之中，企业运作及全面管理之中的事前管理，从本质上就决定其是一种在公司范围内树立起全程管理气氛和概念的积极管理，是一种认真分析风险，有意识地承担风险，科学的管理风险，取得风险收益的管理理念。同时利用一定的技术手段对风险管理机制进行强制性的约束和限制，会对风险管理起到积极的促进作用。房地产贷款担保风险管理是一种动态过程手段，通过建立一系列的制度、深层分析等手段达到风险管理的目的，为工作岗位，业务环节提供正确决策依据。在风险管理置业担保机构中，还应依照程序做好事前审查，事中监控，事后追究。此外，还要尽可能在最广泛的区域为房地产信贷担保管理风险，这样才能更好地发挥风险管理的作用。

三、事前审查

置业担保机构应当建立完善的包括购房者基本信息、社会背景、身体状况、经济来源和状况、信用记录、公用事业缴费情况等的个人信用评价系统，以及包括房地产市场行情趋势预测、该抵押物所有权是否明晰、手续是否齐全和个人还款能力分析，反担保措施分析，项目综合评价等的项目风险分析，以确保担保工作的可靠性。置业担保机构在接到购房者的申请后，应对申请人进行以上的个人信用分析和项目风险分析，实现对担保业务的事前评估，并且担保机构在系统上要对数据进行科学、明确、定性定量的测量，对担保风险进行客观合理的评价，并提供防范控制和监管的依据，以实现房地产置业贷款担保的事前评估。

四、事中监控

在房地产贷款置业担保中工作人员应该对风险进行归类、鉴定和判断，以确定其风险性质。在担保管理事中对担保业务进行追踪，了解客户，并对客户进行不同层次的分类，如：较差客户、一般客户、优质客户等划分，并根据客户的发展状况、比重、数量，按照担保业务动态指标的标准进行风险额度的分析，同时为客户提供合理的应对风险措施。

五、事后追偿

房地产贷款置业担保机构在借款人没有履行还款义务时，应对借款人实行事后追究的措施，以解决置业担保机构为借款人向贷款人履行的保证义务的问题。如借款人没有继续履行还款义务，置业担保机构可用借款人提供的抵押物作为保证反担保进行处理。在事后控制中，置业担保机构可以通过对违约借款人采取一系列的处理手段进行有效追偿以及善后安置等，处理渠道包括：一是工作人员采用电话、信息追踪，或专人上门进行催收的方式。二是结合律师事务所向借款人传送律师信。三是工作人员可以通过法律的途径，确立借款人与置业担保机构的债权债务关系，通过法院对借款人进行诉讼，以监督、催促借款人还款。四是置业担保机构工作人员通过法院执行程序，向执行法官提供借款人的基本信息及不履行还款的法定义务的证据，将由法院对借款人的银行存款及借款人所属的物品等，甚至对借款人的抵押物进行拍卖获取债权。

六、存在的问题

在我国个人住房公积金贷款及个人商业贷款的担保现状下，我国住房贷款担保存在着不少的问题，主要包括：一是居民的房贷风险意识较差。二是住房担保缺乏规范的制度性安排。由于房地产信贷置业担保公司为实现发展个人住房信贷业务，促进住房消费，实现债权保证的目的，在某些方面上并没有严格遵守相关规定，如：置业担保机构的服务性质、范围及任务，运行机制等方面。三是住房担保公司资金不足，防风抗险能力不强。就目前我国住房信贷置业担保机构中，资金成为了担保机构对客户违约风险的主要措施。但由于存在资金不充足，规模小的问题，所以我国《住房置业担保管理试行办法》中规定，置业担保机构必须要像银行一样有足够资本才能承担相应的风险。四是房地产信贷置业担保机构缺少对风险的分散。全国各地因经济水平不同，置业担保机构的能力也不一样，所以对住房担保风险机制并没有严格的规定。而置业担保机构主要是通过借款人的反抵押来进行风险的防范，不免会出现危机情况，对借款人的住房就会很难回收贷款本金及利息。因此担保机构在规定中应当建立风险基金，以便用于出现风险时的债务清偿。五是抵押物处置较难，增加了担保机构的的风险。置业担保机构主要是通过回收抵押住房时，为抵押人提供过渡期的住房，但由于地理位置，抵押人的个人因素等多种原因，会出现拒绝入住由担保机构提供的过渡房的情况。从担保机构方面人性化的处理原则上，并没有对抵押人进行强制搬出，从而造成了置业担保机构在对抵押房处理上出现两难的僵局。六是对抵押物价值的认识不清，房地产企业对抵押物的价值评估没有根据市场的具体情况对房地产抵押物的价值进行具体的评估。而且在评估的过程中存在着不规范的现象，搜索资料的随意性，评估模糊等现象。七是抵押评估行业观念有失偏颇，评估质量报告差，缺乏统一的评估规范体系。在评估的过程中，评估人员因缺乏专业素养及道德素质，导致了房地产抵押评估机制的不完善，相关监督机制的不健全。

房地产贷款担保机构应针对管理风险存在的问题采取以下措施：一是提高居民住房信贷保险意识，提高信贷保险机构从业人员整体素质，不断吸引聚集人才，树立良好形象。二是努力地发挥金融政策的向导作用，大力地支持个人购房需求。三是提高规范的管理经营意识，实行常态化、长效化、防范操作的风险管理机制。四是加强防范企业因负债引发的连环风险监管，对产存量担保贷款以及实力较弱的贷款保证人及时加以其他担保措施。五是创新承担方法，经营理念上有所创新。公司管理者要强化房地产金融市场的宏观调控能力，发展多种经营，增强企业自身抗风险能力。积极拓展住房按揭贷款市场，促进房地产的良性循环。启动并加大住房公积金贷款市场，拉动住房的市场需求。经营理念上有所创新，强化房地产金融市场的宏观调控能力。六是房地产企业密切关注宏观经济变化，房地产价格走势，严格控制抵押品价值缺口，针对经济差异实行规模管理，加强企业信贷行业授信。

七、结束语

随着我国经济的不断增长，居民住房水平也大幅度提高，住房信贷发挥着重要作用。但随着我国住房制度的不断改革和深入，我国居民住房矛盾日益增加，对住房信贷的要求也越来越强烈。由于住房信贷存在着一定风险，建立起健全完善的房地产贷款置业担保机构保险体系对有效地转移和分散住房贷款的风险起到了很好的促进作用。由于我国房地产住房贷款保险体系中存在着居民保险意识较差、住房置业担保机构之间冲突等原因，因此建立健全的住房信贷保险法规，不断的聚集人才，研究创新置业担保机构保险的经营模式，对我国住房信贷保险市场具有重要意义，这样才能更好的为住房房地产贷款担保风险管理起到真正的保护作用。

[1]于游.论房地产贷款担保的风险管理机制[J].房地产金融,2013.(10):76-77

[2]赵秀池.我国住房信贷保险体系研究[D].博士学位论文,2013.6(01)156-160