探索适合城市发展与市场运作相结合的CBD规划模式

杨超华 候岳军

摘要：武汉CBD所在的王家墩地区为历史空军军用机场，随着城市发展，王家墩地区成为城市的中心区，机场的存在严重制约城市发展。因此，96年武汉市城市总体规划修编时，针对当时城市发展与功能需求，正式提出搬迁王家墩机场，建设面向华中地区金融、博览中心的设想。武汉市政府通过对海口、青岛、大连等地机场搬迁与规划工作的调研，开创性的提出了市场化运作模式筹集资金进行异地新建机场，对原有机场进行用地功能置换的方案。2002年中国泛海集团出

资4亿元参与该项目，成为国内首个市场化运作的城市CBD项目。

关键词：武汉CBD；城市规划；市场化运作；

中图分类号：TU984文献标识码：A

在市政府“市场化运作”创新思路下，CBD规划也历经了一条不平凡的创新之路。从96年城市总规提出到2004年CBD总体规划获得市委、市政府批复再到现今完成CBD20个管理单元的控制性详细规划的编制及修编，历时10余年。CBD从最初的规划就得到了政府、企业、专家等各界的关注和认可，为后续开发建设奠定了坚实基础。另外，规划的过程本身就是一个开放交流的平台，武汉CBD规划一路走来，聚集、吸纳了各方的建议，也累积、提炼出适合自身发展的经验模式。在此通过本文的简要梳理，与大家共同探讨，同时也使更多的人了解武汉CBD规划。

一、市场运作下的独特规划编制组织模式

与通常的国内城市CBD建设不同的是，泛海集团参与武汉CBD项目时该领域的城市规划还处于空白，今后做成什么样子是个未知数。我们深刻的意识到，CBD蓝图不仅仅是个大型房地产项目设计，也是一项“造城”的规划，更是城市规划的有机组成部分。这项工程不仅关乎企业的切身利益而且更关乎城市的形象和功能。如何有效推进，值得我们深思。结合项目本身“市场化运作”的模式，武汉市政府提出武汉CBD规划采取政府主导下的“业主负责制”模式，明确泛海集团设立的武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司（以下简称CBD公司）作为CBD项目业主负责组织规划的编制，市政府及规划管理部门负责对CBD规划的审批和统一管理。

众所周知，法定规划理应是由政府规划负责编制的控制层面规划，包括总体规划、控制性详细规划。武汉CBD总规及控规的编制由于其项目运作方式的不同，政府赋予了业主参与、配合规划编制的特殊职能。市政府成立CBD开发建设领导小组下设项目指挥部，由市指挥部与市规划局负责主持、指导CBD规划的编制，CBD公司与武汉市规划院共同组成联合工作组负责具体方案的组织、编制工作。

二、武汉CBD规划体系的建立

CBD规划设计是项系统性工程，为了能够做好武汉CBD规划，CBD公司通过对国际典型CBD和国内北京、上海、深圳、杭州等城市CBD规划组织、操作模式的调研，提出了从总规到详规到专项规划的CBD规划体系。武汉CBD十年规划历程大致可分为五个阶段，通过40余项规划研究与设计工作，基本实现了CBD伊始提出的“建立CBD规划体系”的规划设想。

三、不同层次CBD规划设计中的实践与创新

1、从经营策划到区域规划，实现总体规划编制模式的创新

武汉CBD总体规划从一开始就体现开放和务实的特点，在政府主导与市场化运作的规划工作思路指导下，采用“1+X”的规划研究模式，以我为主，博采众长，通过基础研究、商业策划、专题研究、国际咨询与方案综合五个阶段的工作，吸纳世界CBD建设的最新成果和经验，最终形成具有世界最新规划设计理念，符合武汉市地方建设与发展要求的CBD规划。规划重点突出前期策划与规划之间的转化过程，通过邀请国内主要CBD总规划师组成专家编委会，共同将麦肯锡完成的CBD策划转化为《规划建议书》作为指导规划编制的重要技术文件，实现了“经营语言”到“规划语言”的转化，为总体规划的形成奠定了基础。

2、以片区开发策略为主导的区域规划总控模式

为实现各片区整体开发，打造区域高品质的生活、活动空间，通过前期范湖启动区片区的实践，我们总结出一套适合片区开发“规划总控”模式，并运用到后期的规划设计中。根据各片区的功能特色，选择一家适合、一流的专业设计机构作为区域的总规划咨询机构，负责协助业主把控区域规划的实施和后期各项目设计的规划管理和控制。例如启动区及北部山体公园周边区域聘请美国HOK公司作为区域规划总控，编制区域修规及城市设计，并参与区域内具体开发项目的设计和规划咨询；在核心区以国际顶尖城市设计及超高层建筑设计公司——美国SOM公司作为规划总控，编制完成核心区城市设计，为更有效地核心区控规编制及管理提供了基础。

3、利用专项规划提升CBD规划的品质，实现规划创新

武汉CBD规划过程中收集了众多国际CBD规划设计的先进理念，并通过综合、筛选，应用了适合于武汉的设计理念。为了能将这些先进理念落实到具体的CBD规划中，CBD公司竭力配合规划部门通过专题调研、专题研究、专家研讨等方式，针对各专题形成了专项规划，确保规划理念的实现。例如在国内率先实施CBD规划环评，成为国内首个通过规划环评的CBD项目，明确了CBD在水、气、声、渣等环保方面的原则和措施；通过对CBD整体地下空间价值的专题研究，开创性地编制完成武汉市首个区域性地下空间规划，成为城市首个地下空间综合开发试点项目，实现了CBD地下空间整体规划、整体开发、统一管理的创新；为了引入城市地铁资源，利用编制CBD轨道交通衔接规划的有效方式参与到城市轨道交通线网修编中，成功将地铁3、7、10号线引入核心区，提升CBD轨道交通线网覆盖密度同时极大提升了土地价值；园林景观方面CBD邀请国际顶级景观设计机构量身设计山体、水体两大公园项目，编制CBD绿色景观特色规划，着力提升市政道路景观特色，实现“点、线、面”立体化CBD生态景观特色。

四、“业主负责制”的规划模式实现城市和企业的双赢

从政府角度，城市必须打造自己的品牌，提升自己的形象，吸引更多的投资者。从企业角度讲，必须按照市场的需要来设计产品、制定规则、招商引资。实践证明，通过规划的杠杆作用两者可以找到平衡点。武汉CBD的规划过程本身就是一个反复磨合，最终政府和企业携手，共同谋求城市发展大计的过程。我们意识到“只要城市增值，城市中的一切都会增值；有了CBD这个亮点，城市就会增值”，为了共同的目标，我们应该求大同，存小异。

通过十年CBD规划编制过程中的不断磨合，CBD规划已为武汉市未来承载华中中心城市和经济核心绘制了宏伟蓝图，并随着CBD数百万方的开发项目和基础设施的高速建设正逐步实现。与此同时，企业也通过规划过程中有效方法，获得了自身合理的利益。

一方面，企业通过参与规划编制和后续的适时修编，结合市场发展需求，对政府出让用地和开发总量进行合理细化，从用地性质、指标条件最大化地挖掘、发挥土地价值。例如通过总体规划编制过程中的论证沟通合理将会展用地规模从25公顷缩减为10公顷；CBD控规编制阶段，通过提出3:2:5的商务、混合和居住“混合功能”配比的思路，实现单个最小开发单元内多业态的复合和兼容性；规划实施阶段，通过对CBD东片、西部居住区、核心区的规划进行新一轮修编，尽可能减小因CBD现状条件、重大基础设施调整对项目业主合法利益的影响。

另一方面，通过规划编制，争取到更多的城市资源和政策支持，提升企业土地价值。例如，政府加大CBD地铁、二环线、长江大道等重大交通基础设施的投入；纳入城市重点工程管理，开通规划管理、建设管理等方面的“绿色通道”；列为“地下空间综合开发试点项目”，出台相应的地下空间管理办法，促进商务区地下空间开发等。一系列政府决策和政策，为CBD建设和发展建立了良好的外部环境和条件。

结语

武汉CBD规划经过十余年的不断摸索和总结，已经得出一套适合自身的规划编制模式和方法。前期，我们已不断完善了CBD总体和控制性层面的规划，并取得了政府和企业的共识。但规划实施中还是会遇到相关行业管理要求、市场变化、建设标准等方面的影响。例如，相关政府管理部门提出增加环卫设施等市政设施；房地产“70/90”新政的实施；政府对CBD绿化标准的提高等等。面对这些困难，我们规划工作还需继续努力，重点发挥专项规划的作用，针对不同矛盾、困难开展有针对性的规划。一方面，加强规划与经营相结合，编制适应市场发展的专项布局规划；另一方面，从提升CBD环境品质入手，重点打造核心区景观专项规划。我们相信在过去的基础上，我们还会一如既往地不断探索，续写具有武汉特色的CBD规划。