提升我国物业管理水平的对策与建议

摘 要：本文主要针对目前我国物业管理存在的服务质量与服务费用不对等、物业管理行业竞争力不够等问题的现状，提出了相应的改善对策，以提升我国物业管理行业的整体水平。

关键词：物业管理存在的问题；对策与建议

一、研究背景

所谓物业管理，是指在物业所有人的委托下，以物业管理委托合同为依据，在对物业所有人的房屋设备及其所处的卫生、治安、交通环境等项目开展维护、治理、改善等活动后，向服务享有人计费的有偿服务活动。

二、我国物业管理中存在的主要问题

1、服务质量与服务费用不对等

由于我国尚未建立健全的物业管理法规，相应的物业收费也未制定统一标准，这使物业公司的“自主随意”收费有机可乘，这样使得针对业主缴纳的物业管理费收费 “标准” 完全由物业公司定夺，利益驱使下，部分物业公司私自增设收费项目，更有甚者私自制定相应权责不对等的条款制约业主，若业主拒签合同，则凭借断水断电等手段对其施加威胁。现如今，服务差、收费多已成为诸多物业公司的真实写照。而遇到业务反馈的问题先推卸责任，对自身制定的规则条款该如何妥善实施也不能确定，缺乏科学有效的制定问题对策的系统流程也成为一种普遍现象。

2、物业管理行业竞争力不强

由于我国物业管理相对而言起步晚，相应管理法规无法及时更上其发展速度，与之相关的社会服务也未平衡发展，物业管理作为一个新兴产业，尚未形成科学健全的管理模式，普遍呈现服务种类单一、服务雷同、服务人性化不足的特点。因此出现了我国房地产物业管理企业普遍竞争力不够的现状，其经营业务过度依赖收取物业管理费，这阻碍了企业自身的茁壮发展，也断绝了业主享受更好物业管理服务的可能。

3、物业管理企业自身管理欠缺

在我国大多数物业管理企业是行政配置的大前提下，现有的物业管理公司一部分是房地产商为应付售后服务而设立的，另外一部分则是企业单位的后勤部门演化的，只有少部分是真正以从事物业管理为目的的专业物业管理公司。在这样的大背景下，很多物业公司的经营模式无法及时跟上市场需求的步伐，其相应的管理也因为长久以来的条条框框限制而变得落后。这带来的直接后果是从事物业管理的人员工作缺乏积极性和效率，其工作技能、工作态度远远达满足不了岗位的需求。就我国物业管理现状而言，其招聘的基础岗位以保安、保洁、设备维修管理几大类为主，岗位的技术含量低，以体力劳动为主，行业门槛低、无法吸纳优秀人才也是其管理上的一大诟病。

4、业主观念的误区

除了上述问题外，业主关于住房消费的问题上也存在观念上的误区。一方面是业主对“业主公约”概念模糊，无法明确分清自己的责任和物业管理的公司责任，这类业主会把自身的责任归纳为物业管理公司的失误，从而会造成物业管理上的纠纷；另外一方面是业主没有充分意识到物业管理是一种消费行为，出于怕自己上当吃亏的顾虑，在交物业管理费时总要持观望心理。这也阻碍了物业管理活动的顺利开展。

三、提升我国物业管理水平的建议

1、强化物业公司内部管理

物业管理行业作为一个新兴的行业，在其发展过程中必然产生各种矛盾和冲突。为了使其各项业务顺利开展，物业公司必须在以下几方面有所进步：首先是观念上的更新换代，作为服务业的一种，“以人为本”、充分为业主着想等思想理念应该逐渐根植于行业人员的心中，主动密切关注业主需求，增强与业主间的沟通交流，从而赢得业主的信任和支持，与业主建立朋友间的良好情谊，让业主从内心深处对物业公司的各项服务表示接纳和赞赏，通过业主间的良好口碑为其为以后的良性发展奠定基础；其次是物业公司营销上策略的提升。通过加强对其物业管理品质的宣传，从业主角度出发，强调其给业主能带来的各项好处，使业主在思想上主动接纳其服务，为后续服务的开展做好铺垫。

2、物业服务和物业收费的对等化

物业管理作为一项有偿服务活动，在业主享受其服务的同时要为此支付相应费用。而服务与收费是否对等，在于服务质量是否与服务费用相匹配。因此在物业定价过程中，一方面企业要充分了解业主的需求和支付意愿，切忌为了提供极高质量的服务而忽略掉业主的价格承受能力，强行增设其不愿意接受的服务项目，导致业主因为质价矛盾而产生纠纷；另外一方面，物业公司应该大力提高其服务水平，使业主首先在心理上觉得自己支付的服务费用合情合理，充分肯定物业管理公司的服务质量与服务价格的对等性。

3、完善物业管理行业法规建设

任何行业的健全发展都离不开统一制度的保障。对于新兴的物业管理行业，相关政府部门更应及时制定统一的法律法规，一来可以为向业主解释并普及物业管理知识，避免因业主观念上的模糊产生纠纷；二来规范的物业管理法律法规可以充分监督物业管理公司的行为，也使得其各项活动行为有法可依，从制度上对其予以保障。

4、提高物业管理从业人员素质

鉴于我国目前物业管理从业人员素质和物业管理行业就业门槛都偏低的现状下，如何提高其从业人员素质也成为当务之急。对于基础性保洁、保安等岗位的从业人员，不能仅在上岗前对其进行培训，上岗后的学习交流以及绩效考核也应充分实施，物业公司更应该对其基础从业人员定期进行上岗后的培训考核，使其自身素质及时更上行业的发展；而针对高层管理人员，除了要求其具有从业资格证外，物业管理行业高层管理人员定期的信息交流也必不可少，行业前沿动态的及时传播、先进管理经验的交流都将促进整个物业管理行业的健康稳步发展。

四、结语

作为与房地产业密切相关的后续服务产业，优质的物业管理服务是房地产企业的优质广告，对树立良好的企业口碑有十分积极的作用。虽然我国物业管理行业尚未十分成熟，针对行业体系存在的各种问题，各相关主体应该积极制定对策，在促进物业管理行业健康发展的过程中，也能彼此受益。

参考文献：

[1]葛岚.我国城市住宅小区物业管理研究[D].长春:吉林大学,2004.

[2]张统华.我国住宅物小区物业管理中存在问题及趋势[J].改革与开放.2011(10).

作者简介：曹文玉（1993-），女，湖南益阳人，山西财经大学管理科学与工程学院工程管理本科生，研究方向:财经理论。

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