房屋维修，费用承担应区别对待

颜梅生

小区房屋维修，是业主时常会碰到且又不得不面对的问题，而此类维修费用究竟应当由谁承担，许多业主却并不清楚，事实上，对此必须区别对待。

保修期内由开发商担责

2013年9月，刘福福从一家房地产开发公司手中购得一套竣工不到一年的住房。当她搬入新居后，楼下住户便反映其卫生间漏水严重，要求其要么停止使用，要么赶紧修理。可卫生间不能不用，而修理却要上万元资金。无奈之下，刘福福找到了房地产开发公司，但对方表示房屋交付后，已将所有手续、责任转移给了物业公司，让刘福福去找物业公司解决。可物业公司认为，其只负责对小区内安全、卫生、公共设施的管理，并不包括房屋维修。究竟该由谁负责，难道只能由自己承担吗？刘福福犯难了。

本案所涉卫生间的维修及其费用应当由房地产开发公司承担。《建设工程质量管理条例》第四十条、第四十一条分别规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年……建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”正因为刘福福所购房屋系卫生间漏水，且距离竣工时间不满五年，决定了只能由施工单位（即房地产开发公司）履行维修义务。

公共部位可用维修基金

至2013年10月，朱群等24户业主已在同一小区的同一单元居住了七年之久。而就在此时，四楼楼梯通道处的天花板，已从稍有裂纹扩展到最宽处达一厘米的裂缝，大家经过时不免提心吊胆。为此，大家曾找过原房地产开发商要求维修，但却被告知因时间已经超过五年而与其无关。大家也曾设想共同请人维修，费用由各家分摊，可一楼至三楼的六户业主坚决拒绝，理由是危险的造成与他们无关，而且对他们并不存在威胁，他们也无需从此处经过，最后导致维修被搁置。难道真的没有人应当对维修及其费用担责吗？

业主可以动用房屋维修基金进行维修。根据《住宅专项维修基金管理办法》《物业管理企业财务管理规定》规定，商品房销售时，购房者都应按购房款2%～3%的比例向开发商交纳房屋维修基金，且开发商只是代收，其真正所有权属全体业主。一般情况下，该款由房地产行政主管机关代管。业主委员会成立后，则由业主委员会行使管理权。经业主委员会同意，房地产行政主管部门也可以将维修基金移交给物业公司代管，物业公司代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。基金主要用于开发商保修责任期满后，小区公共部位、公共设施的维修、养护和改造。其中的公共部位包括户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，本案情形完全与之吻合。

私有部分应当自行担责

八年前，曾美金从开发商处购买了一套位于五楼至六楼的楼中楼。2013年11月，曾美金发现自家室内五楼至六楼之间的部分楼面出现了裂缝，甚至所铺的地板砖也因此崩掉，他要求开发商给予解决。因被告知“超过五年保修期，请求维修权已过期作废”，曾美金又找过房地产行政主管部门、业主委员会、物业公司，希望能使用房屋维修基金进行维修，但同样遭到拒绝，理由是曾美金要求维修之处并非公共部位或公共设施，而系其自有房屋室内。见没有人愿意担责，曾美金遂起诉上述所有单位，却被法院驳回了诉讼请求。

曾美金的确应当自行担责。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。即所属部分归业主个人所有。”正因为曾美金所提部位，具有构造、利用上的独立性，且已登记其个人所有，决定了只有其对该部位享有占有、使用、处分和收益的权利，根据权利与义务相一致的法律原则，由此产生的管理、维修费用，自然不能在保修期限届满后，转由全体业主共有的房屋维修基金中支付。