刍议房地产企业会计核算的相关问题

钟秀橙

摘要：我国的房地产市场发展迅速，房地产企业的发展速度更是惊人，在快速发展的同时也暴露出一些问题，尤其是会计核算方面的问题，严重影响了企业的发展。对房地产企业会计核算存在的普遍问题进行总结分析，应建立完善核算制度体系；加强房地产企业收入核算工作，规范房地产企业借款费用核算。

关键词：房地产；企业；会计核算

中图分类号：F230 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2014）08-0144-01

一、房地产企业会计核算出现的常见问题

（一）会计核算数据不明确

房地产企业会计核算具有其特殊之处：产品项目开发需要的周期相对较长，从开发之初到销售环节、售后服务环节涉及的内容复杂繁多，并且各生产步骤不能按照常规的地点或时间点来划分。房地产企业会计核算面临核算业务种类多，核算期限较长，核算内容复杂多变，核算金额过大等问题，导致会计核算数据不够清晰明确。核算数据不明确会造成成本和费用计算不当，在当期会计核算中出现收入与支出不匹配的现象，会计核算结果不能及时准确的反映出当期收支情况，实际收益和费用偏离了企业预期收益与预期费用。会计核算数据不明确也影响了会计信息的核算工作，为一些违规行为提供了可乘之机，使会计信息失去真实性，不能真实反映企业经营状况。

（二）房地产企业确认收入环节相对复杂

房地产企业产品一般为自行开发，开发周期长且需要投入的资金巨大，其价值往往较高。与一般企业相比其销售形式也较特殊，一般采取预售与分期付款两种方法销售，由于销售形势的特殊化，房地产企业在会计核算时的收入确认相对较复杂。在《企业会计准则第 14 号——收入》中明确规定：“以风险和报酬的实质转移作为收入确认标准，同时满足下列条件才能确认收入：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；既没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量”。房地产企业采取预收的形式销售产品，在企业与消费者签订了购房合同时，产品即商品房尚处于建设中还不能投入使用，虽然产品已售出但不能同时满足收入确认的条件。新会计准则对不同房地产类型进行明细划分，要求企业的会计人员必须对不同类型的房地产进行分类确认，也在一定程度上增加了收入确认的复杂性和会计核算的工作量。

（三）借款费用资本化不规范

在新会计准则中借款费用资本化的范围更大，但规定借款费用同时满足资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始这 4 个条件时，才能予以资本化。房地产企业产品开发具有经营周期长，投资收益期长，资金投入相对集中等特点，因此多利用债务资本筹集开发资金。按照新会计准则的相关规定，很难准确确定借款费用资本化的条件，而且房地产企业一般都有大量未开发土地，若将土地储备所包含的借款费用计入财务费用中，则会对当期利润产生影响。

二、完善房地产企业会计核算的建议

（一）建立完善核算制度体系

会计核算往往是在项目核算的基础上进行的，且项目核算对企业发展以及决策有重要的影响，因此为完善房地产企业的项目核算和会计核算必须有完善的核算制度体系作为基础。首先，企业应保证财务核算制度科学合理，各部门权责划分清晰。将会计核算责任落实到具体的会计工作人员上，保证每一环节都能找到对应的负责人，可以最大程度减少会计核算过程中出现的失误，避免再出现问题后各部门和相关工作人员相互推诿，并对会计人员的工作情况进行考核，在提高财务管理水平的同时，还可对财务风险进行更好的防范。其次，提高企业会计人员业务水平也是必不可少的，可以通过各种形式定期对会计人员进行培训，以及时掌握最新的法力及相关规定，严格按照会计相关法律法规处理各会计事项，避免由于不了解新规章制度造成的违规行为。还要将培训考核结果纳入考核内容，以提高员工对培训的重视程度。最后，设置财务管理机构，根据企业自身需求，配备高素质的财务人员，定期检查核算人员的情况，促使核算人员及时准确的提供资金核算。

（二）加强房地产企业收入核算工作

首先，要明确房地产销售收入的核算范围。房地产销售收入核算的范围较广，一般包括以下几部分：土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入。房地产企业出售周转房，旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款，也在“销售收入”核算范围内，但出售自用的房产作为固定资产核算的行为除外。其次，房地产企业多以预售的方式销售产品，但在项目竣工验收、办妥移交手续前，预收款项为暂收款、预收款，不能确认为收入。在房地产企业与消费者签订了正式的商品房销售合同，并履行了相关法律手续；房屋已完工且通过验收；消费者对房屋的结构、面积、付款方式均已确认，房屋移交手续办理妥当；收入的金额能够可靠计量，此时所的销售款项方能确认为销售收入，即只能等到商品房全部完工并交付购房者后，再从预收账款转入主营业务收入。

（三）规范房地产企业借款费用核算

在房地产企业中以开发产品为目的发生的借款费用与项目成本之间存在直接关联。根据历史成本和费用配比两项原则，应将这部分借款费用计入开发间接费用，属于房地产项目成本的一部分。在充分考虑配比原则的情况下对借款费用进行核算，将在建中且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象，在减去存款利息或临时投资带来的收益后，按实际占用资金计算计入建设项目的成本。各项目应分摊的借款费用=（借款费用总额―存款利息―临时投资带来的收益）×（该工程项目账面累计余额―该项目预收款）/Σ （各工程项目账面累计余额―各项目预收款），从而将未完工的且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象。

房地产企业的发展为我国经济发展做出了巨大贡献，但是在会计核算方面存在的问题则会为企业带来不必要的风险，可以通过建立完善核算制度体系，加强房地产企业收入核算工作，规范房地产企业借款费用核算来解决存在的问题。

参考文献：

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[2] 周彬彬.新形势下完善房地产企业财务管理体系的探讨[J].财经界，2010（2）.

[3] 袁灵红.房地产企业会计成本核算常见问题分析[J]. 现代商业，2011（20）.

[责任编辑：高 瑞]