论房地产开发中的成本控制

窦锦凯

摘要：本文针对房地产行业特点，较为详细地论述了房地产行业的成本构成。重点揭示商品房价格上涨与其开发成本不断增加紧密相关。提出通过控制土地供应总量，降低地价；清理不合理行政收费等主要措施来有效实现平抑商品房价格过高之目的。

关键词：开发成本；合理利润空间；平抑房价

中图分类号：F293.3文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2014）07-0217-02

一、房地产开发中的主要成本构成

（一）土地费用

土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占25%，并有进一步上升的趋势。

（二）前期工程费

前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过10%。

（三）建筑安装工程费

建筑安装工程是指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等。它在整个成本构成中所占比例相对较大。从目前情况看，约占整个成本的30%左右。

（四）市政公共设施费用

市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在15%~20%左右。

（五）管理费用

管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。

（六）贷款利息

房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。

（七）税费

税费包含两部分：一部分是税收，包括：房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加）、契税、企业所得税、印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，市政配套费，人防费，煤气、水、电增容费，开发管理费等。在目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~20%左右。

（八）其他费用

其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。

二、房地产价格居高不下的主要原因

（一）土地供应价格上升

从2003年四季度开始，国土资源部对建设用地进行清理整顿，各地方政府抓紧土地储备。这些措施的施行，使建设用地日趋紧张。全国新一轮房地产圈地热潮不但未缩相反更趋高涨，地价更是一路上涨。有些城市在此过程中都暂停一段时间的土地交易，土地供不应求导致炒地盛行。许多人看到炒地炒楼有利可图便投身其中，形成新的需求，使土地供应压力更大，造成恶性循环。

（二）政府行政性收费项目繁多，费用偏重

导致房价居高不下的原因之一，房地产开发企业承担的行政性收费过重。从各级政府对房地产的收费项目看，不但繁多而且混乱。据建设部房地产税费联合调查统计，1996年北京、上海、广州三城市税费占商品房价格比重分别为18%，15.7%和24%。其中广州市1985年有关房地产税费仅五项，到1995年增至85项，其中80%以上为地方政府或部门规定的行政性收费项目。1995，1996年国家计委和财政部联合发文，后经国务院批准虽然取消了48项不合理收费项目，但房地产企业仍然面对沉重的行政收费。

（三）房地产开发企业税赋偏重

房地产开发企业按收入额的5%交纳营业税，按营业税的7%交纳城建税，按营业税的3%交纳印花税，按实现利润总额的25%交纳企业所得税，按营业收入的1%预征土地增值税，按交易额的3%~5%交纳契税，还有诸如印花税，耕地占用费，车船使用税种，按这些税种综合计算，企业税收负担可达到12%~14%。

（四）融资渠道相对薄弱，贷款利率居高不下

房地产开发企业一般具有项目运作周期长，资金集中投入并且量大，投资回收周期相对偏长的特点，对银行信贷资金的依赖十分严重。按10万平方米居住小区计算，前期购地，交配套费，办开工手续所需启动资金约需16 000万元到38 000万元，按目前商品房预售管理办法规定，只有交齐土地出让金，并且投资额达25%以上才可预售，按央行规定，商品房只有达到主体封顶才可发放按揭贷款。这些规定虽然可避免一定的风险，但对流动资金不足的企业，只能是自古华山一条路——贷款。企业需承担贷款利息巨大。

（五）建材价格波动，带动建安成本提高

建筑所需原材料中钢材，水泥，木材三大项所占比重最大，近几年来价格均有不同程度上涨，建材价格的上涨，直接推动了建安成本的提高，如果说几年前建安造价普通住宅在850~1250元/M2之间，那麽现在的框架钢混结构住宅可达1350~1850元/M2之间，涨幅每平方米达到500元。

三、如何行之有效地控制房地产开发中的成本

（一）强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价

1.规范控制建设用地协议出让范围，全面推行经营性土地使用权出让的招标，拍卖，挂牌制度。在全国范围内建立统一，开放，竞争有序的土地市场，并且逐步要使行政性配置方式从经营性土地领域退出。

2.加强政府调控，力求土地供需总量平衡。避免因总量不足导致炒地之风盛行，地价狂涨。

3.逐步建立强制性退出机制，避免因土地供应方式招拍挂后，因受资金规模限制，而使大量土地集中到少数资金实力雄厚的开发商手中，以便其囤积居奇。政府应当明确规定对超过规定期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后要强制性收回政策，以保持足量的开发用地规模，平抑过高的地价。

（二）加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度

各级地方政府应认真落实国家已出台的各项清理收费政策，对房地产开发建设领域和消费环节的各项不合理收费应切实进行全面清理整顿。对国家已明令禁止的收费项目，不能再继续征收和变相征收。对现有收费项目，适当调低收费标准，对可收可不受的项目予以停收，以利降低开发建设成本，减轻购房者负担。

（三）完善市政配套，履行政府职责，合理分摊城市公共设施费用

对应有政府负担的市政配套设施，政府应切实负起责任。不能再通过变相方式继续转嫁到开发商头上，对确需应由开发商承担的市政配套设施，适当降低收费标准，并引进竞争机制，避免垄断性经营加重开发企业负担。

（四）适当降低税收负担

依法纳税是每个企业应尽的义务，适当的税收政策，会对某一行业的健康发展起到积极促进作用。房地产行业也不利外。政府对房地产行业的税收政策可适当降低，如适当降低企业营业税和所得税税率，并可减免部分小税种，如契税等。这对降低房地产业成本开支，平抑过高的房价，促进居民住房消费将起事半功倍的效力。

（五）开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用

金融资本同产业资本的互相分离而又紧密结合，是当代资本主义国家发展商品经济的共同规律。房地产业离开金融业的支持和配合，将会寸步难行。真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路，一是间接融资，依靠银行；二是直接融资，通过股票市场、债券市场、基金、信托等渠道。因此，积极推行金融机制改革，适当对房地产业辅以支持，如发行住房投资基金，企业债券，降低房地产企业股票上市门槛，适当放宽对房地产开发企业信贷要求，增加信贷规模，降低中长期贷款利率水平等。

总之，房地产成本决定房地产价格，而房地产价格又是影响社会经济的一个关键因素。它的波动从微观讲关系到人们的生活水平，从中观层次看是一个城市或者地区竞争力的重要组成部分，从宏观角度看，它对一个国家的国民经济的产业结构，产业政策，产业协调发展都有着重要影响。应当讲控制房地产开发成本是政府在不断推出经济适用房以平抑房价的另一重要杀手锏，这将对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义。

参考文献：

[1] 阮萍.资产评估[M].成都：西南财经大学出版社，2000.

[2] 杨慎.房地产与国民经济[M].北京：中国建筑工业出版社，2002.

[3] 陈东琪.宏微观经济学[M].北京：中央广播电视大学出版社，2000.

［责任编辑：王鑫］