探讨房地产项目的质量问题及对策

曾洁等

摘要：房地产开发作为我国人民生活的物质基础，其质量直接关系到生命安全和人民利益的问题，因为它们有复杂性，提高的潜力等特点，在项目存在质量问题方面是一个相当令人担忧的问题。房地产开发成本高，因此，其项目的质量问题要求严格。一般来说，优质的房地产开发项目要做出详细的说明。因此，目前在房地产开发的各个阶段质量方面的问题都是存在的。同时，本文也对这些问题提出了一些合理化的建议。

关键词：房地产 项目 质量问题 对策

1 加强对房地产开发项目质量管理的重要性和必要性

1.1 贯彻落实科学发展观，需要增加执政管理功能

近年来，国家大力发展房地产项目，城市建设的快速发展，大量房屋竣工并投入使用。由于发展规模的迅速扩张，大量企业的迅速增加，不可避免地混入一些不合格企业，很容易导致房屋质量问题不断涌现。因此，如何加强对这些企业行为和市场行为的管理，最大限度地减少和消除质量问题是我们贯彻落实科学发展观，提高政府部门监管的管理能力的实际需要。

1.2 关注民生，尽职服务民生

房屋施工质量直接关系到日常生活和业主的生命和财产安全。很多普通家庭花费他们所有的积蓄，才能够买房子。如果你住在这样的存在质量问题的房屋，家里不仅难以安稳，更难以乐业。人民的事非同小可，建造商必须树立全心全意为人民服务的意识，在引进管理系统、处理投诉的质量的同时，更重要的要考虑人民的利益。开展监测工作，全面实施质量管理措施，以提高工程质量，确保人们能买一套住的舒适房子，努力构建和谐社会。

2 在房地产开发项目存在的质量问题

众所周知，在房地产开发过程中，必须有三个过程：首先施工前项目的准备阶段；二是该项目的设计阶段；三是建设房地产项目的验收阶段。在这三个方面，有哪些问题将导致房地产开发项目的质量呢？下面笔者就从这三个方面说说可能存在的质量问题。

2.1 房地产项目准备阶段存在的质量问题

在准备过程中的早期阶段房地产项目，也有一些质量问题。首先，在该项目的初步审计过程中，设计的质量不尽人意，使得该项目的建设过程中，相互之间制约，同时使施工变得困难；其次，施工图纸为工程设计，由于没有严格按照特定的设计流程，或者因为设计太过肤浅，使得设计和施工图纸失去了它的实际意义；最后，在建设项目的设计方面，因为我们国家现在缺乏必要的管理和控制环节，对工程质量带来了严重的影响。

2.2 房地产项目在设计阶段的质量问题

在施工阶段的房地产，包括招标程序、项目和施工的具体方面。首先，房地产项目的招标没有做到公正、公平、公开和透明，这不可避免地会出现一些消极现象暗箱操作，并最终导致了该项目的招标缺陷；其次，特别是施工过程中，施工没有采取其他的设备，原材料审查的技术，致使施工的结果不能令人满意；最后，相关负责人在施工过程中进行质量监督，但他们缺乏与专业相关的素养。

2.3 房地产项目在验收阶段的质量问题

在房地产建设项目的后半部，检验工作是十分必要和重要的。首先，在整个项目的建设过程中，项目经理不关心建设的各个方面，但仅仅依靠最后的验收环节，这是相当不可取的；其次，对部分项目的最后评估，因为企业没有特别邀请有关单位必要的分析和总结，甚至没有报告相关的工作，没有具体的反馈系统；第三，与此相关的客服人员，缺乏相应的房地产专业知识，给房地产开发工作带来了一定的困难。

3 房地产开发项目质量的对策问题

3.1 对房地产开发的前期准备工作项目对策

在房地产开发项目中，最关键的是准备工作。许多人选择的房地产项目，以内容规模，规划方案，单位等构成了潜在的目标客户分析，客户购买心理分析，设施层面分析，技术内容开发的项目分析，风险分析，金融，经济和社会方面，如在深入且全面的数据中，直接决定了拟发展的前途和命运。

制定质量计划，发展该项目。对人员、设备加强组织管理，在材料质量、技术标准等方面明确管理要求。对于多源采购的钢材、水泥等材料，通过多渠道对每一批钢材进行全面的了解，对水泥原材料的质量实施双控，未经检验的材料不允许用于工程设计；焊接钢作为半成品，是检验工作检验的重点所在。此外，参与项目审查的监理工程师必须是懂经济、懂技术、懂管理、懂法律且有一定实践经验的人员。人员素质到位是保证工程质量的首要前提。

3.2 房地产项目在设计阶段的质量问题对策

在房地产设计阶段，作为一个房地产投资者，他在开发项目投资的根本目的是为了获取利益，因此，作为一个房地产开发商，最好咨询一个能全程策划的公司。在科学的咨询公司得出项目开发后的产品定位后，再参与方案设计的规划。

开发项目设计阶段的质量控制方法。拟建项目决策后，设计已成为房地产开发建设主要阶段，其工作质量的好坏直接影响到房地产开发建设，投资回报和收益质量。设计时，应根据市场需求为目标的基础上，技术定位，充分权衡安全性，功能，标准和经济方面，充分考虑土地、房子、面积、建筑风格、环境、建议销售价格、单套住房销售总价、项目定位的目标客户承受能力等因素的特点，确定合理的设计。一方面，要加强和设计单位沟通。在整个设计过程中，项目经理和设计单位应进行深入的合作；另一方面，关注设计上的投资控制的影响。在投资控制设计阶段的实质影响，对概算的设计相图的项目管理和建设，需要全面准确的预算，尽量不遗漏，不留空白，考虑各种浮动因素。

3.3 验收阶段的质量控制

建设和发展项目实体的形成，同时也是产品质量的最后关键阶段，为了提高项目开发的质量，必须严抓施工阶段的质量控制。

房地产项目准备阶段的施工质量管理。由于建设监理制度的实施，建设质量改善显著，持续时间和投资得到保障。为确保项目顺利实施，有效地控制监督工程质量，房地产开发企业要严格按照基本建设程序和监理合同的要求，并给予监理工程师适当的权限，使监理工程师能够更好地履行合同的监督职责，以控制工程质量目标。此外，通过现场质量检验，落实检验方法，参与隐蔽验收等措施，控制施工质量工程的分布。通过参与建设工程质量各方参加的定期或不定期的联合检查，发现问题并及时处理。

总之，在社会主义市场经济的背景下，作为房地产开发商，为了获得最大的经济利益，他们应该建立和实施质量管理体系，在开发建设阶段提高早期阶段的管理和控制质量，确保项目的顺利进行，使每个进程及时、高效地运行，减少返工成本和索赔成本，从而提高工作质量，降低那些不可预知的风险，同时，发现、消除所有的质量控制问题。只有在这种房地产开发企业和开发人员才能有足够的流动性，进行良性循环，以满足市场经济的需要，使经济趋于平稳，进而促进房地产消费市场的稳定与繁荣。

参考文献：

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