银行信贷对房地产泡沫生成的影响分析

【摘 要】房地产过热，不同程度形成泡沫。这种现象，实质上是对房地产真实价值的背离。其形成机理是多方面的。主要是：土地稀缺及价格垄断、投资及投机者预期、金融银行系统过度的信贷支持等。这种泡沫会产生多种经济机制：如财富效应机制、产业带动机制、投资投机价格机制、社会利益分配机制。银行信贷对房地产泡沫的产生及破裂有密切的关系。它能给银行带来若干利益和风险。银行在资金支持方面对房地产倾斜多大，使房地产风险系数不断提高，应引起足够的重视。

【关键词】银行信贷房地产泡沫

一、房地产泡沫的基本原理

经济学者王子名在其论著《泡沫与泡沫经济》中，分析指出：泡沫是经济领域平衡被破坏的表现，是理论价格在经济条件下与实际价格水平的失衡，其本质是一种价格的运动现象，资产价格从经济的基础条件中分离并成持续上涨态势。房地产泡沫我们认为就是房地产现在所体现出的价格与其应体现的价格的严重失衡，而且是呈现出不断失衡的趋势，这是一种投机主义导致的房地产价格与基本价格的偏移，偏移的部分即为房地产泡沫。

1.土地稀缺及价格垄断的理论

房地产的价格一般是由房价和地价共同构成。土地是房地产业的基础，土地价格本质上是未来收益（地租）的资本化。在市场经济过程中，由于相关配套法律法规的缺失，信息壁垒等不利于市场经济自身调节的因素存在，使实际交易价格无法体现出其根本价格。并且，土地资源的有限和稀有属性也导致了房地产泡沫的产生。我国土地管理行政垄断滋生的寻租现象，导致房地产市场的混乱，进一步推动房地产价格的上涨。

2.投资与投机者的预期

在市场经济环境下，投资的范围也不断扩大，房地产即为其中一种，通过对房地产的投资可以使公众获得长期投资回报和交易差价的利益。投机是指根据对市场的认识和判断，从变化的资产价格中获利的一种交易行为。投资者对投入资产的稳定收益关注，一般持有时间较长；

由于土地的稀缺性和有限性，房地产供给弹性较小，当消费需求、投资需求和投机需求增加时价格波动较大，因而就产生了投机机会。大量投机需求将更加旺盛，房地产价格也相应上涨，进而形成了房地产泡沫。由此可见，房地产泡沫出现的可能性与投机的需求成正比。

3.银行与金融机构信贷过分支持

房地产行业的发展离不开资金的大量投入，而且是大量投入的行业，这主要体现在两个方面，一方面是建设者建设过程中的投入需要，另一方面是需求者购买过程中资金的需要，因此银行和金融机构的信贷支持将决定房地产实际的价格，银行与金融机构为获得更高的利润回报，会提高建设者信贷的利息，而提高的部分又转嫁给了需求者，需求者对房地产的判断也因此产生偏差，认为是投资的好机会，从而不断刺激投资者的投资欲望。与此同时银行的资产额也在相应增加，银行可以向房地产开发商发放更多的贷款，而建设者可以将贷款二次进行购买、建设，这样的投资与购买的循环导致房地产泡沫产生。

二、银行信贷与房地产泡沫的关系分析

银行与金融机构最大的手艺来自于信贷，利益驱动导致信贷过度放大，也在一定程度上催化房地产泡沫不断变大。

1.银行信贷是房地产泡沫产生的因素之一

资本流动、资金投入与房地产泡沫的产生有着一定的关系。银行信贷与房地产泡沫之间的关系需从投资与购买两个角度去考量。巨大的投资规模、风险分担以及满足当期消费需求三种因素将推动房地产信贷的需求。从供给的角度看，银行也为建设者和需求者提供贷款保障，这是因为投资风险与其他投资比较相当小，收益却十分稳定并且丰厚。从银行信贷的方面看，房地产价格逐年上涨，信贷信用记录稳定，银行信贷不断放宽，使建设者、需求者、投资者都产生了房地产价格不断攀升的判断。

2.房地产泡沫破裂引发银行风险

银行贷款的规模和贷款的利率都可以影响到房地产市场价格。

（1）金融商业机构的流动性风险

金融商业机构对房地产市场的信贷业务在存贷期限上始终无法达到平衡。金融商业机构信贷业务的不断放宽使资金流动充裕，导致房地产泡沫的急剧扩大，一旦投资于房地产中的资金短缺，那么房地产的价格也会随之下跌，其后果，一是伴随房地产价格下跌，金融商业机构对房地产的评估价格也会随之下跌，导致金融商业机构收紧信贷业务。另一种是房地产的价格不断下跌，投资者的资金亏损额度不断加大，从而造成银行坏账增加，银行则需要变卖抵押物，将引发银行流动性的风险。

（2）银行系统性风险

银行系统性风险的成因有两种，一是外部原因，主要是金融商业机构对外部风险无法实施有效的预测、监测和控制。二是自身原因，主要是金融商业机构在应对信贷风险方面的管理和应对机制是否完备。金融商业银行的业务范围不断的扩大，版随之的市场不可预见性风险的类型和频率都将大幅度的增加产生系统性的市场风险。

当房地产价格不断呈现向下的趋势时，金融商业机构负债表中抵押物房产的价值也会随之呈现下降趋势，导致金融商业机构总资产下降，直接影响到银行其他业务的开展。另一个方面，房地产投资建设者的还债能力也将下降，导致银行不良贷款率的提高。特别是在房地产泡沫破裂，其他行业受到不良影响时，无法正常向银行还贷款，银行系统系统性风险累积。

三、我国银行信贷对房地产泡沫生成的影响力分析

回顾过去的几年时间，伴随着房地产市场需求上涨，我国房地产的价格不断上涨，市场的交易量不断增加，大量的银行信贷流入房地产市场并推动着房地产市场进入扩张期，与此同时，房地产市场的泡沫化也将日益严重。

1.我国银行房地产信贷的结构分析

在我国，银行房地产信贷主要是指房地产开发贷款和个人住房抵押贷款。如果金融商业机构信贷业务资金主要流向房地产行业，那么对房地产的价格也将产生一定的连动效应，使房地产价格不断攀升，加速了房地产泡沫的产生。

（1）银行信贷对房地产开发的支持过度

房地产的开发投资很长一段时间来是以银行信贷为主要方式，通过银行贷款来维持房地产开发和销售。近些年来，我国房地产开发投资额度迅速增长。 在2012年，我国房地产开发投资额为68740亿元，与上年相比增长了32.9%。房地产开发直接和间接使用银行贷款的比例超过60%。

（2）个人住房抵押贷款业务快速膨胀

个人住房抵押贷款又称作住房消费信贷，是指借款人由于自有的资金不足，以其所购买的住房作为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺按期偿付贷款本息。近几年，随着我国住房改革不断深入以及社会公众对住房需求的不断增加，个人住房抵押贷款业务逐步成为主要的房展方向，这主要是因为贷款方式简易、风险相对比较低、收益率相对稳定，而且能够比较好的满足社会公众的住房需求，也在银行调整信贷结构、增加经营利润和降低整体风险等方面发挥了积极作用。

从另外一个角度来看，我国的银行贷款利率长期处于相对比较低的水平。投资者或者投机者可以以较低的成本购房，等到房地产价格提高后将其卖出赚取差价。在消费者和投资者或者投机者的双重需求刺激下，房地产市场的量价齐增，银行的大量资金进入，房地产泡沫产生。

2.我国银行信贷推进房地产泡沫生成的实证分析

中国的房地产市场是一个典型的政策市场，我国经济的跨越式发展，是在宽松的房地产政策环境下实现的，房地产市场受政策的影响尤其是银行信贷的政策影响较大。

纵观我国自2005年房地产价格波动的轨迹，特别是2007年和2009年因政策影响的房地产价格、销售量大幅度变动，就会清楚发现：银行紧缩信贷政策，在一定程度上能有效遏制房地产价格增幅过快，抑制房地产泡沫，但同时会导致房地产市场价格下跌进而带动银行贷款不良率的增高。而适度宽松信贷政策，有利于促进房地产市场繁荣发展进而推动经济发展，但是宽松信贷政策会刺激房地产价格价过快上涨，进而产生房地产泡沫。

作者简介：

张玉忠，山东高密中共潍坊市委党校经管部教授，研究方向：金融财务、农村经济。