关于推进和加快拆迁安置工作的建议

■陈 贤

1 目前征地拆迁的现状

1.1 政府主导，收支平衡

1.1.1 市区联动，以区为主

有关危旧房改造的工作情况，由区政府直接向市政府定期汇报。危旧房改造工作由区政府负总责，规划、立项、用地报批、征地拆迁、安置、补偿均由区政府负责，市政府只负责审定方案。

1.1.2 不以营利为目的，以区为单位自求平衡

危旧房改造不以盈利为目的。危旧房改造是以解决群众居住安全、改善城市面貌为出发点，因此，不以盈利为目的;对危旧房改造项目的土地出让收入和支出，以区为单位，实行有计划的收支总体平衡，市财政不负担。

出让土地引进市场机制，出让收入扣除成本后，由市财政全额返还给区政府，用于危旧房改造拆迁安置，资金结余的，由区政府进行滚动开发。危旧房改造项目涉及市级市政设施和公建部分项目，由区政府同步实施拆迁，房屋拆迁费用由市财政承担并及时拨付。完成房屋拆迁达到“净地”后，市政设施和公建项目由市直部门同步实施建设。

1.2 业主为主，方式灵活

1.2.1 由业主自行组织实施危旧房改造

对于因周边条件、环境原因，危旧房改造地块小于5亩的，允许业主(房屋所有权人)自行组织，按等面积、等高度、等户数进行改造。或者在地块条件允许情况下，可以按原建筑面积增加10－20%进行改造重建，政府不收取任何费用。这种做法，一是减轻政府人、财、物的投入，二是群众对危旧房改造的积极性高。

1.2.2 采取“毛地出让，净地交付”方式由开发商委托进行成片改造

对于棚户区改造项目，各区先行做好改造地块拆迁前期的入户调查工作和出让规划设计，以及出让前期各项工作，由市政府以“毛地出让”方式进行土地出让。

(1)在出让合同中约定，拆迁补偿安置工作由开发商(土地受让人)委托区政府负责(具体由各区下属有资质承担拆迁安置工作的国有企事业单位负责)，拆迁安置费用由各区承担，并明确区政府的交地条件、时限等要求。(2)设置出让条件，就地安置的安置房由开发商无条件提供，安置房应先于商品房竣工验收，明确安置房的交付时限，安置房质量与商品房同等。

这种做法主要是利用开发商的资金解决危旧房改造所需的大量资金问题;二是由开发商来承担就地安置房的建设，避免了政府在安置房建设过程中被大量庞杂事务困住手脚;三是由于出让合同已明确各方的权利义务，区政府非常了解逾期未完成拆迁所造成的重大违约责任，这种重大责任促使各区政府集中精力投入拆迁工作，确保拆迁工作按时完成。

1.2.3 政策合理，以人为本

房屋拆迁补偿安置方面制定了科学合理的补偿安置政策，其中:

(1)房屋产权调换按“拆一补一”、不补差价计算;超面积安置的，超面积部分按安置房市场评估价计算;人均合法产权面积不足50平方米的，按人均50平方米给予安置。

(2)被拆迁户人均合法批建住宅建筑面积不足50平方米的，对人均不足50平方米的部分，已建成无合法批建手续房屋的按人均50平方米认定产权予以补偿安置;未建成的，按该类区砖混结构住宅(一等)重置价缴款后，按人均50平方米予以补偿安置。人均不足50平方米部分，不给予装修补偿。

(3)持有合法批建手续，但在房屋拆迁通告发布之前未建成的，未建成部分，按该类区砖混结构住宅(一等)重置价缴款后，给予合法产权补偿安置。以上2、3点做法类似“房地分离”补偿做法，此类做法对于违章抢建、违章建筑行为起到较大的遏制作用。

2 龙岩市房屋拆迁补偿安置工作的瓶颈问题

2.1 “两违”难止，产权难认

大部分群众要求违法占地、违章抢建的房屋按合法产权给予补偿，否则要挟其原合法的房屋不腾房不搬迁，造成拆迁工作举步维艰。

为遏制这种违法占地、违章建筑的势头，我市加大了对违法占地、违章建筑的处理力度。但几年来，还是无法从根本上得到解决，甚至有愈演愈烈之势。

2.2 安置房建设滞后，老人过渡房严重不足

近几年，建设项目拆迁安置房建设模式，主要做法是建设项目业主自行负责安置房的建设，现有安置房的建设都是滞后于征地拆迁工作，因而被拆迁户都是自行租房过渡。由于没有现房，被拆迁户担心今后安置房的规划设计、建设质量、周边环境等能否按规范建设等原因，严重影响了征拆工作的积极性。同时很多被拆迁户因家庭高龄老人和残疾人以及重病人难以租到住房，也造成拆迁工作严重受到影响。

2.3 协调不够，合力不足

近两年，龙岩中心城市建设项目急剧增多，征地拆迁工作已成为镇(街)重心工作，镇(街)在组织领导和人员配备方面已显不足。征地拆迁工作的指挥协调、组织实施、监督检查等方面责任主体不够明确，市直部门之间、市直部门与区、镇(街)之间配合不够协调，难以形成强大的合力有效推进征拆工作。

3 对龙岩中心城市建设征地拆迁工作的思考与建议

3.1 实行征拆工作包干实施机制

根据市政府下达的征拆任务，具体组织、领导有关镇(街)开展征地拆迁工作;负责征拆工作涉及的个案、纠纷、信访等具体问题的协调处理;定期向市政府汇报征拆工作进展情况;对重大问题及时报市政府研究确定。

3.2 实行征拆工作专项考核激励机制

(1)由市财政部门研究制定龙岩中心城市建设项目征拆工作奖励办法，根据区政府完成的征拆任务，每年拨付一定比例的工作经费给区政府，作为征拆工作奖励金。该奖励金由区政府对有关乡镇统筹安排。

(2)由区政府制定切实可行的征拆工作奖惩办法，通过物质奖励、评先评优、岗位调整等措施，充分调动镇(街)、村(居)干部对征拆工作的积极性。

3.3 先安置后征拆的新模式

政府应对中心城市征拆项目的安置房建设统筹规划，划出部分土地专项用于片区内所有征拆项目的安置房建设。把原有先征拆后安置的老做法，改变为先安置后征拆的新模式。积极探索等面积安置不补差价、选择安置房不补楼层差、异地安置允许较大超面积安置和大幅度提高按时搬迁腾房的奖励金以及“房地分离”补偿的做法在我市实行的可能性，尽快制定和完善符合龙岩中心城市实际的征地拆迁补偿安置政策，提高被征拆群众对征拆工作理解、支持，调动各方面的积极性，促进龙岩中心城市征地拆迁工作的顺利推进。