有效加强房地产开发项目管理的控制措施分析

2014-08-15杨小林联发集团有限公司福建厦门361000

江西建材 2014年21期

■杨小林 ■联发集团有限公司，福建厦门 361000

1 房地产开发项目管理概述

1．1 房地产开发项目管理内涵

针对房地产开发项目内涵而言，主要是指在依据法律法规，基于国有土地合法取得土地使用权的前提下进行房屋建设项目开发。在房地产开发项目建设过程中，涉及的部门众多，包括监理方、投资方以及勘察、设计、施工、交通等，属于一项系统性较强的复杂工程。针对房地产开发项目管理来讲，主要以房地产开发项目为研究对象，基于一定约束条件下，以达工程项目目标，并按照工程项目潜在规律，对项目构思至完成全过程进行组织设计，最大限度地减少工程投入成本，保证项目施工质量与管理效率。

1．2 房地产开发项目管理现状

在现阶段，房地产开发项目管理现状主要表现在五个方面:(1)开发项目管理缺乏可行性研究。一般而言，在工程项目决策前，可行性研究作为一种有效的财务与技术经济分析法，对项目技术与经济可行性进行全面论证，可最大限度地保证经济效益与社会效益。在现阶段，由于可行性研究未得到重视，导致出现了诸多问题，如商业用房闲置、户型单一;(2)融资能力有待提高。房地产贷款门槛高，诸多企业出现资金短缺现象，导致开发项目管理效率不高;(3)项目监理缺乏公正性。建设单位与施工单位未达成统一，前者过分干涉监理工作，同时监理方对施工方以及建设方的违法行为未进行公正处理，导致施工现场存在安全隐患;(4)以邀请招标为工程发包主要方式，公开招标存在围标、串标等现象，管理制度有待完善;(5)项目后期物业管理不规范。物业管理存在诸多纠纷，地区间差距大，覆盖率低，严重影响了企业的整体形象。

2 房地产开发项目管理控制措施

2．1 标准化招标、提高建设项目合同管理的规范化水平

项目开发成本控制中，如何选择一个优质的合作单位尤为重要，优质的合作单位不但能有利于成本的控制，还能创造更优质的产品，所以在项目的招标阶段，应有一套标准的招标程序，公开、公平、公正的选取中标单位。在确定中标单位后工程项目各项工作的实施都是围绕合同整体目标来运行，针对建设工程项目合同而言，主要是指开发主体与设计、施工等单位，以建设工程任务为基准，从而签订的一种合同，具有经济属性，因此有效的工程项目管理和成本控制是通过有效的合同管理来实现的。同时，在建设工程项目合同中还规定了各自履行的义务及解决争议的方法。在房地产项目开发过程中，楼盘施工质量、成本、进度与企业产品生命周期及获利空间息息相关，而施工质量、成本与进度控制均由合同的履行来体现。由此可见，强化建设工程项目合同管理，正确处理合同纠纷及索赔等尤为重要。

2．2 强化房地产开发项目成本管理

随着国家坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归的继续从紧的调控政策，限贷、限购、加息，使得土地成本、资金成本上升。由于持续的调控以及货币政策的收紧，多数开发商陷入了困境，房地产业的竞争日益激烈。成本管理作为提高整体经营效率的有效措施之一，必须要引起重视。在房地产开发商竞争过程中，价格竞争亦为关键诱导因素。在现阶段，房地产开发商必须要构建科学的项目成本管理方案，对开发项目成本进行有效控制。具体而言，必须要注意三个方面的内容:(1)在规划阶段，事实证明科学合理的规划设计可以降低10%的工程造价，所以必须要开展调研活动，对项目进行准确评估，合理把控成本以及利润，采用低成本获取高利润;(2)在项目施工阶段，必须要严格招标，把控施工成本;(3)在项目开发过程中，必须要构建奖惩制度，强化现场签证管理，控制成本，提高房地产开发商市场竞争力。

2．3 强化房地产开发项目质量控制

强化质量控制，有助于及时发现施工问题，分析施工工艺与合同要求、设计要求是否相符，经由绘制动态过程控制图与施工作业流程图，可保证施工质量。针对房地产项目部而言，必须要构建全方位的现场管理模式，领导层要树立质量意识，以达合同质量控制目标。此外，必须要强化领导层的管理意识，定期开展工程部经理会议，对质量控制与安全管理进行综合部署，充分调动监理人员的工作积极性，强化现场质量验收。

2．4 健全房地产开发项目监理制度

要想提高房地产开发项目的整体管理水平。必须要注意一下几个方面的内容:(1)首先健全监理制度，构建全方位监理机制。重视监理单位资质管理，针对监理取费标准而言，必须要依据市场实际情况，适当予以提高处理，预防恶性竞争。与此同时，必须要加大教育培训力度，提升监理人员的综合素质;(2)正确处理建设单位、监理单位、承建单位三者之间的关系。建设单位与监理单位具有合同约定关系，当监理委托的合同一旦确定，则建设单位不可干涉监理工作;(3)建设单位必须要积极发挥协调与监督作用，对监理工作进行全面检查。