既有建筑改造再利用刍议

2014-08-15

天津建设科技 2014年5期

我国城镇建筑以每年新建20亿m2的速度递增，同时既有建筑又以平均寿命30 a的速度被灭失。在这些灭失的既有建筑中，既有一大部分低标准、低质量的建筑，也有一部分是应当极力保护的建筑文化遗产。事实证明，将存在问题的建筑全部拆除或全部保留都是不现实的，不符合建设资源节约型、环境友好型社会的要求，也不符合当今社会发展、人民生活提高的要求。一方面如此短寿的建筑将每年产生数以亿计的建筑垃圾，带来巨大的环境威胁；另一方面安全性能差、能耗高的建筑也造成了安全隐患和能源浪费。因此针对既有建筑的情况，因房制宜、因房施策，制定适应性的改造措施，延长其寿命，提高其安全和使用性能，将是既有建筑继续服务社会的良好途径。

1 既有建筑的特点

1）结构形式、建筑材料多样。这些建筑基本反映了各个建设年代的建造技术的发展水平和材料特性，由此带来了既有建筑结构形式的多样化。既有古老的木结构，也有1900年以来占主导地位的各类砖木结构、砖混结构，20世纪80年代后大量出现的高层建筑，2000年以来突飞猛进的大跨结构等。

2）权属情况多元。由于社会经济的发展，在我国由计划经济向市场经济转型等多种因素的影响下，既有建筑的产权发生了很多变化，根据产权人的情况可分为公产房、私产房。在公产房中又可细分为政府产、企业产、宗教产、军产等，另有一类特殊产别的房屋——代管产。种类繁多的产别给管理上带来很多不便，也使得既有建筑的改造具有很多不确定性。

3）改造利用规范不完善。目前，我国既有建筑的管理文件和改造利用的技术规范较少不完善且不系统，使得既有建筑的改造不系统，无规划。

4）设备系统不完善。建设年代较久远的既有建筑，一般来说其配套的设备系统均不完善。如空调系统基本没有，采暖系统较简易，消防系统缺失。这些配套设备系统与现代生活的要求相差较大，也不符合现行标准。

5）改造形式多样。一是因为结构形式的不同，改造所选用的技术路线不同；二是因为管理规范的缺失，使得既有建筑改造没有统一规划和约束的规范；三是因为产权人多元化，其改造建筑的目的、方式必然不同。而这种多样化的改造，给既有建筑的再利用和可持续发展带来了不利的影响。

2 既有建筑改造再利用的原则

1）价值评估、因房施策的原则。在既有建筑中，除了各级文物保护单位外，还有大量的历史建筑，它们也是过往历史时期的物质见证，记载了丰富的历史文化信息和技术特色，是保护地域文化的重要载体和文化遗产，保护利用这些建筑遗产，对当今社会的发展、文化的传承具有不可替代的作用，但也有一大部分历史文化价值较低、使用性能较差的普通建筑，需要对其进行适应性改造，进行安全性能、使用功能的提升改造，延长其使用寿命，使其与现代生活接轨，为现代生活服务。

对于不同类型、不同价值的既有建筑，在改造前，首先要进行价值评估。价值评估的标准要围绕历史文化、建造技术、人文特色、使用价值、安全质量等方面展开。要尽可能保留既有建筑的历史信息和图像、技术档案。根据价值评估结果，确定改造再利用的方法。

2）节约资源和成本的原则。建筑物的成本是由业主成本和社会成本两部分构成的。所谓业主成本是指业主对建造的投入，与大拆大建相比较，既有建筑的改造再利用，毫无疑问能够节省业主的投资；而社会成本是指社会为建设行为付出的成本，包括对资源的消耗和对环境的污染以及对人文环境的影响。据有关资料显示，与建筑业有关的污染接近污染总量的40%～50%，而旧建筑适应性再利用可有效减少这一污染量。社会成本是无法用货币来衡量的，代表的是公众而非个人的利益。以再利用为目的的既有建筑改造，要符合业主节约成本的意愿，更要符合全社会节约资源的要求。

3）安全适用、有机更新的原则。既有建筑因为存在安全和使用上的缺陷，才需要进行改造。所以在改造中针对建筑遗产类既有建筑一般采用保护为主，适当增加现代的使用功能或技术手段，以再利用带动保护的原则；针对历史地段的既有建筑一般采取保护、更新并重的原则；针对大量的一般性既有建筑，出于经济和生态价值考虑，一般采用改造后再利用的原则。

4）可持续发展的原则。建筑是存在于城市系统中的一个点，它的改变将牵动其所在街区乃至整个城市的改变。因此既有建筑的更新将会带动整个区域的发展并最终促进城市整体的持续发展。在改造中，要选择绿色建材和绿色改造方式，使既有建筑在节水、节地、节能、节电和环保上达到可持续发展的要求。

3 既有建筑改造再利用的分类

1）保护为主、修旧如故类型。针对建筑遗产及有特殊保护意义的既有建筑。对于有历史文化价值的部分，往往通过修复、清洗、除去污垢，保留历史痕迹等手段，还其历史本色，即“修旧如故”，而不搞“焕然一新”；在修缮过程中，特别注重保持既有建筑的主要构件和空间特征，尽量采用原有技术手段及建筑材料修复加固。

2）合理利用、有机更新类型。针对历史街区、历史地段的一般建筑，采取保护、更新并重的改造方式。对既有建筑的改造不同于建筑遗产的保护，大多可纳入现代生活内容，可根据新的功能对建筑内部空间进行更新，强调既有建筑安全、适用性上的全面提升。

3）注入新技术，补新显新。针对大量的一般性、有安全隐患或性能缺陷的既有建筑，在改造过程中，一般不采用复原技术或仿制建造，而是完全采用新材料、新技术和新的建筑构成手段，使新与旧之间拉开时间层次。在既有建筑改造过程中，除使用常规技术外，注重高新技术、特别是生态技术的运用，从而使既有建筑的物质载体获得适用、甚至超前的机能，使其纳入当代城市生活。

4 适用技术

4.1 结构加固技术

1）抗震加固。我国是世界上地震多发国家之一，既有建筑因建设年代久远，当时的经济、技术水平较低，因此在抗震设防上先天不足，对既有建筑采取有针对性的加固措施，将极大提升抗震性能。在不影响建筑文化历史价值前提下，可采用外粘型钢、碳纤维、钢筋网片等方法加固补强梁、柱、墙体等承重构件；还可以在结构的适当部位附加耗能减震装置，降低地震的破坏；同时可以利用既有建筑的地下室，采用混凝土套或钢筋混凝土套加大基础底面积。

2）地基基础加固。针对沉降较大的地基基础，一般采用高压水泥喷桩加固原有地基的方法，而对于有开裂倾斜现象的砌体条形基础，则要采取将开裂的基础墙体局部拆除重新砌筑、同时加固地基的方法，才能增加建筑的整体性。在有条件的既有建筑中，还可以适当加大基础底面积，改善其基础承载力。

3）木结构加固。对于需保留原结构的建筑遗产项目，宜采取以同材质、同式样的木构件替换糟朽损坏的原有木构件，对于开裂、局部损坏的木构件也可以采用粘贴碳纤维或增设木夹板、扁铁箍的加固做法，尽量不破坏原有结构受力体系。而对于一般既有建筑，可以用新的轻钢结构或钢木结构替代原木结构体系。

4）墙体加固。对于砌体强度较低的墙体，主要采用压力灌浆的方式进行补强或采用墙面内挂筋网，外抹水泥砂浆的整体加固方法。对于一般既有建筑，可以拆除非承重墙，用轻型墙体材料替代。

4.2 内外檐装修技术

1）材料检测与选用。对既有建筑的内外檐装饰材料要进行专业检测和甄别，确定保留、除垢、添配等具体方案。对于污染的部位，要用清水或有机材料除垢。禁止使用草酸等腐蚀性较强的除垢材料，而要选用有机材料，将对原有材料的损害降低到最小。对于缺损部位，要按照材料检测数据，配置同材质的材料进行填补。

2）外墙保温。结合建筑能耗情况，实施外墙保温，这是当前既有建筑降低能耗的重要途径。一般选择自重较轻、与原有外墙结合较好的保温材料。从安全性能出发，对高层既有建筑一般推荐使用符合消防要求的内保温材料。外檐门窗尽量选用气密性好的保温节能门窗。

3）设备完善技术。年代久远的既有建筑一般设备功能较差，主要是消防设施和采暖、空调设施不完备，既不符合国家相关管理规范，也降低了建筑的舒适性和安全性。对于保护性要求较高的既有建筑，在设备完善方面要服从保护的要求，尽量采用对建筑整体和构件损害较小的系统和技术。而一般性的既有建筑，则要按照现代生活的要求，尽量完善设备设施，提高安全等级和舒适性。

4）消防安全技术。对于建筑遗产类的既有建筑，当执行国家消防规范有困难时，应当在不降低建筑整体消防安全水平的前提下采取非常规的等效措施。对疏散通道、消防间距等先天不足的既有建筑，要因地制宜设置火灾探测报警器和局部自动喷水灭火系统，加强早期发现和控制措施，配备手提式灭火器、增加室外消火栓等措施，提高消防安全水平。而对于一般既有建筑，则要按照现行消防规范，完善消防设施，提高安全性能。

5）采暖空调。尽量利用原有采暖设施，进行有针对性的提升，不破坏原有建筑的整体性。历史较长的既有建筑一般没有空调设施，可以适当添配，以分布式集中空调为主。

6）水电技术。为保证建筑的安全，要对老旧电线、水管进行安全检测，对老化电线、跑冒滴漏的水管均要适时更换。

4.3 传统工艺技术

在长期的建造实践中，劳动人民创造积累了很多传统工艺和施工技术，这是宝贵的非物质文化遗产，与建筑遗产相得益彰。为确保建筑遗产的真实性和完整性，应将这些非物质文化遗产总结、传承下去。天津在现存的建筑遗产中，就有很多优秀的传统技术，墙体局部掏砌工艺、墙面的混水装饰饰面等。按照“原材料、原工艺”的修缮标准，在既有建筑的修复中，应尽量采用。