农村集体建设土地流转的重点和对策

2014-08-15杨熙

中国农业信息 2014年19期

文/杨熙

重庆市长寿区国土资源局重庆长寿 401220

1 引言

集体建设土地，指集体土地建设用地，如公共设施用地、村民住宅等非农业建设用地。而农村集体建设土地流转就是把这些土地的所有权归集体，而是只拥有使用权。

随着我国城市化建设的不断发展，建设用地不断增加，土地资源变得尤为重要。集体建设用地的交易活动也由此变得更加活跃。但是由于法律制约，集体建设土地流转过程面临一系列问题。那么，如何趋利避害，推动我国土地市场健康稳定发展，便成了我国土地建设过程中的一个重大问题。

2 我国农村集体建设用地流转的现状

2.1 国家政策、制度现状

早在1988年第七届人大第一次会议上，就增加了“土地使用权可以依照法律的规定转让”这一规定，在此基础上有关集体建设土地的规定不断完善。近年来，为了加强土地整理工作，国家规定以重庆为试点设立农村土地交易所。其经验对于农村集体建设用地流转具有较强的借鉴、参考价值。

2.2 农村集体建设用地流转现状

目前农村集体建设用地流转现象已经比较普遍，流转方式多种多样。尤其是在一些大中城市或沿海地区，集体建设用地占总用地使用量比例很高。据统计，珠江三角洲地区通过流转方式使用的集体建设土地仅为全部建设用地的使用量的三分之一。例如，2012年广东省某工业区用地1万公顷，而其中集体建设用地就占有49%。可见，集体建设用地流转已经普遍存在，并有很大的发展空间。

3 农村集体建设用地流转的重点、难点

3.1 现行法律制度不完善

虽然宪法等法律中都有国有土地使用及其转让的相关规定，但是我国至今都没有出台有关农村集体建设用地流转的专门法律，这就导致了农村集体建设用地流转缺乏具体操作规范，因此一旦农村集体建设用地因流转不当出现破产、兼并的情况，善后处理会有很多困难。甚至从《城市房地产管理法》中对于农村集体建设用地流转是被禁止的。

3.2 农村集体建设用地流转收益分配不规范

由于土地产权关系不明确，部分政府人员擅自对土地进行流转，私自挪用流转费用，更有甚者，部分政府人员为了收取流转费用，不仅损害农民利益，将村民的集体土地所有权收归自己所有，并致使农民只获得土地出让收益中的很少一部分。

3.3 土地交易所用地指标流转的合法性、合理性问题

我国建设用地市场可分为城市和农村两种建设用地市场。而这两种建设用地之间存在着明显界限，即农村建设用地可通过征地转化为城市建设用地，但城市建设用地却不可以转化为农村建设用地。就农村建设用地市场而言，这一制度的规定使地票交易面临制度政策的配套难题。如地票交易出现风险，出现将荒山等非农业用地复垦等现象，农村集体建设流转就会失去原有意义。所以说解决土地交易中的用地指标流转合法性、合理性问题是农村集体建设用地流转的工作中是主要难点。

3.4 让政府以外其他社会主体参与土地复垦问题

我们以重庆地区为例，重庆政府因担心农民议价能力等众多复杂社会因素导致分配工作不合理等一系列问题出现，所以没有让农民参与到土地复垦问题中来。但是仅靠政务参与、政府人员发表观点难免出现误区，最终将会导致政府垄断等一系列问题的出现。此外，我国农村集体建设用地流转市场管理不健全，缺少流转平台，无序流转等也是影响农村集体建设用地流转的重要问题。