房地产税收结构与房价关系的研究

袁奥博李俊成

（1.西南财经大学金融学院，四川 成都 611130；2.海南大学经济与管理学院，海南 海口 570228）

房地产税收结构与房价关系的研究

袁奥博1李俊成2

（1.西南财经大学金融学院，四川 成都 611130；2.海南大学经济与管理学院，海南 海口 570228）

近些年，房价问题引起社会普遍关注。本文通过建立面板数据模型，研究了不同地区的房地产税收对房价的影响。研究表明房地产税收对房价有影响，但各个税种在不同地区的影响效果和贡献度不同。因此，差别化房地产税收制度结构是当前房地产市场调控的关键。

房价；房地产；税收；面板数据

一、引言

房价上涨问题始终是近10年来受到广泛关注的问题。尤其是近年来，房屋价格远超居民收入水平，社会各界要求将房价控制在合理范围之内的呼声越来越强。房价的快速攀升已经引起了政府、学界以及普通百姓的高度重视，房价调控何时能真正发挥效力已成为摆在理论界和实务界面前的重要课题。

近几年来，政府采取了一系列调控措施来遏制房价过快上涨，促进房价合理回归，其中一项重要的手段就是征收房地产税。房地产税是对房地产相关税种的统称。房地产税收制度是国家政府干预房地产市场、调控房价的重要举措。国外许多国家的税收经验表明，房地产税收对于调控房地产市场有重要影响。然而，税费作为房地产商的成本必然会被打入房价中，从而推高房价，同时政府又以税收作为调节和抑制房价的手段，这看似前后矛盾的逻辑背后究竟蕴藏着怎样的机理？此外，我国不同地区经济发展水平不同，房地产发展的市场化程度参差不齐，市场的特征也各不相同。因此，不同地区税收结构对房价的影响效果也存在显著差异。那么，房地产税在调控房价方面是如何发挥作用的？不同地区间又存在着怎样的差别？本文通过研究房地产税收结构与房价的关系解答上述问题，并提出相关对策建议，以期为房地产税收改革提供参考。

二、文献综述

关于税收与房价的研究，国内外有着丰富的研究，有着诸多的文献成果可供参考。

帕拉齐（Malpezzi，1996）研究了美国大都市区房屋价格与外部性的问题，研究表明房价受到房贷利率、水文环境、建筑成本，耕地价格、税收和其他日常生活成本的影响，并认为较高的耕地价格和税收会导致更高的房价。唐斯等（Downes等，2002）对芝加哥地区学校附近房价的影响因素进行了研究，发现财产税与房价正相关，财产税会有助于房价的上涨。吴（Wu，2012）认为未来一到两年内在上海和重庆再引进一个地方财产税，即正在讨论中的房产税，并认为这种变化对提高自用房投机的成本来说可能是非常重要的。杜雪君、黄忠华和吴次芳（2009）分析发现房地产税对房价影响存在显著的区域差异，且各房地产税种对房价影响不尽相同，但我国房地产税对房价的调控能力不强。董志勇、官皓和明艳（2010）研究了单位房产税收对房价的影响，认为房产税1999—2003年间在东、中、西部影响都不显著，2004—2009年对东部的影响是正向的，对中部和西部的影响不显著。王霞（2012）研究了我国1988—2011年房地产税和房价相关数据，发现有效运用土地增值税能有效降低房价，同时认为房产税调控效果象征意义要大于实际意义等。朱迎春（2013）对1998—2011年相关时间序列数据的实证研究结果表明，我国房产税、城镇土地使用税以及契税的税收收入均与房价呈负相关关系，耕地占用税和土地增值税与房价呈正相关关系，但这些关系统计学意义上均不显著，我国房地产税收的房价调控效果有限。李永友（2013）研究发现，现有税制基础上增开资本利得税或房产税，可使房价下降，但会恶化福利分配结果。而在增开房产税同时以资本利得税取代交易环节课税，房价虽然会出现一定幅度上涨，但会使租金下降，从而增加低收入住户福利水平。邓菊秋和赵婷（2014）以香港政府2000—2011年房地产税收相关数据，采用时间序列模型方法，实证分析了香港地区4种房地产税种各自对香港私人住宅价格的影响，由上述文献看来，房地产税收能够对房价产生影响，但不同税种产生影响的效果和方向则是根据不同地区的具体情况而定的。

三、变量选择及模型设置

（一）数据选取与来源

本文根据数据的代表性和可获得性，选取我国二十九省（港澳台地区、天津和西藏地区因部分数据缺失而剔除）1999—2012年间的营业税、企业所得税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税总税收收入以及各省的房屋平均销售价格作为研究样本，所有数据来源于国泰安数据库。

本文将全国区域划分为东中西部3个区域，其中东部地区包括10个省级行政区，分别是北京、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南；中部地区包括8个省级行政区，分别是黑龙江、吉林、山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南；西部地区包括12个省级行政区，分别是四川、重庆、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆、广西、内蒙古。

（二）模型设置

为检验各税种在不同地区对房价的效应，应选择适当计量模型进行实证检验。为消除各序列可能存在的异方差现象，并估计房价对各税收增长的弹性，对各数据序列取自然对数，得到对数线性模型如式（1）。

四、实证分析

（一）单位根检验

对各数据进行单位根一阶差分平稳检验，观察变量之间是否具有长期协整关系。结果（略）显示，各变量一阶差分后平稳，他们都服从一阶单整。在1%检验水平下，检验统计量均小于1%临界值，得出变量一阶平稳，则可以对他们进行协整检验。

（二）协整检验

在通过了面板单位根检验的基础上，为明确各序列之间是否存在长期均衡关系，进行面板协整检验。本文使用的是基于回归残差检验的原假设为不存在协整关系的Pedroni检验和Kao检验，滞后阶数由SIC准则确定。Pedroni协整检验结果表明，在5%的置信水平下，面板检验和组间检验均表明该面板存在协整关系。再从Kao协整检验可看出，ADF统计量在1%的置信水平上显著，拒绝面板不存在协整关系的原假设，表明房价与各税收序列之间存在长期均衡的关系，可以进行参数估计。

（三）弹性参数估计

基于房价与各税收之间存在面板协整关系，可以对房价与各税收进行回归分析。因为东中西部各地区内部各省份的经济发展仍然存在一定的不平衡，经济变量在面板内部权重不同，模型估计出来的残差容易产生异方差现象，在估计过程中使用建立在可行广义最小二乘估计法（FGLS）基础上的似不相关法（SUR），并选用固定截距效应来估计各地区税收结构对房价的整体影响（估计结果略）。

在东部地区，营业税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税和土地增值税在1%的置信水平下对房价起正向影响，耕地占用税在10%的置信水平下不显著。而在中部地区，营业税、企业所得税和耕地占用税在1%的置信水平下对房价起正向影响，城镇土地使用税在5%的置信水平下对房价起负向作用，土地增值税在1%的置信水平下对房价起到负向作用，房产税在10%的置信水平下不显著。最后在西部地区，营业税、企业所得税、房产税和城镇土地使用税在1%的置信水平下对房价起正向影响，耕地占用税在5%的置信水平对房价起负向作用，土地增值税在10%的置信水平下不显著。

通过实证，各模型的判定系数均接近1，模型拟合优度高；F值的概率值均接近于0，被解释变量与解释变量全体的线性关系显著，豪斯曼检验概率值同样趋近于0，拒绝混合模型和随机截距效应模型，固定截距效应模型有效。

（四）房价与房地产税收结构分析

1.营业税。营业税在东中西部均能推动房价上涨，对房价上涨的推动作用从大到小排列依次为中部、西部和东部。营业税虽然是向卖方征收，但这种税收的负担最终将被归集入房价之中，作为一种买房者的成本，提高了买房者支付的价款，造成房价上涨，对房地产价格产生明显的效应。

2.企业所得税。企业所得税在东中西部同样都能推动房价上涨，对房价上涨的推动作用从大到小排列依次为东部、西部和中部。企业所得税推动房价上涨的原因如下：房地产商为获得更多的税后所得，会提高房价，将一部分所得税转嫁给购房者。东部房价最高，房地产企业出售房产所得收入也最大，占的东部地区企业所得税的比重较大，对房价上涨的推动作用最为明显；西部虽然房价最低，但地区工业落后，房地产业仍然是当地经济的重要部分，缴纳的企业所得税依旧是当地企业所得税的主要来源，所以西部地区企业所得税对房价的推动作用仅次于东部；中部地区各行业发展较为均衡，房地产业缴纳的企业所得税所占比重要性弱于东部和西部，所以，中部地区企业所得税的推动作用最弱。

3.城镇土地使用税。城镇土地使用税在东部和西部均对房价上涨有贡献，东部的贡献作用大于西部，但在中部地区则对房价起到抑制作用。城镇土地使用税的主观目的在于应对我国人多地少、土地资源极为紧缺的现状以及近年以来日益攀升的地价水平，调整房地产开发商的生产成本，引导土地使用者合理节约使用土地，抑制建设用地的过度扩张，提高土地资源利用效率，是一种具有土地保有性质的税种，似乎没有抑制房价的意图和作用。但面对房屋的刚性需求，城镇土地使用税可能会让个人承担增加的成本，催高房价，对个人购房者产生影响。在这样的情况下，城镇土地使用征收得税越高，越会增加购房者承担的购房成本，房价因而上涨。由于各地区城镇土地使用税的税制不统一，东部地区城镇土地资源比西部更为紧张，所以该税种在东部地区推高房价的过程中比西部地区更为明显。

4.土地增值税。土地增值税在东部地区对房价起推动作用，在中部地区则能抑制房价，而在西部地区土地增值税对房价没有显著影响。土地增值税能够通过价格影响需求的机制，抑制开发商的囤地行为造成的土地闲置严重和住房供应不足，促使房地产开发商在拿到土地后短期内进行开发，增加房屋供给，促进房价回归正常；同时也能降低炒房者的利润，遏制了房地产市场的投机行为，减少非正常住房需求，有利于挤掉房地产泡沫，使住房价格受正常供求关系的调节，由此抑制住房价的上涨，这一点体现在中部地区。此外，鉴于我国各地区土地增值税税收制度不完善，房地产企业普遍存在欠缴问题，而且欠缴成本低，土地增值税并不能起到抑制房价的作用，反而有可能被转嫁给购房者，推高房价，正如东部地区发生的那样。土地增值税有超额累进税率的设置，房产的增值额同扣除项目金额的比例保持在20%以内，就不用交纳土地增值税，这样开发商利润越高，所需缴纳的土地增值税就越多。在这样的税制设置下，西部地区由于房价上涨速度较慢，幅度相对较小，房地产业大部分尚未达到要缴纳土地增值税的门槛，所以土地增值税对西部地区的房价没有显著影响。

5.耕地占用税。耕地占用税在中部和西部地区均对房价有推动作用，且在中部地区的作用大于西部，而耕地占用税在东部地区对房价没有影响。作为国家对占用耕地从事非农业建设所征收的一种税收，这部分税收成本将被转嫁到房价之中，由购房者承担。耕地占用税在不同地区根据耕地资源紧张程度不同而有所区别，东部地区耕地资源比中部地区紧张，所以东部耕地占用税高于中部，而西部耕地占用税最低。在估计模型中耕地占用税对东部地区的房价没有显著影响，其原因一方面可能是东部地区房价基础高，而耕地占用税占房价的比重可以忽略，所以耕地占用税对东部房价没有影响。此外，东部地区耕地偏少，耕地占用也偏少，耕地占用税对房价影响不显著。中西部地区房价较东部而言较低，耕地占用税在房价上涨中能起到显著影响，同时中部地区耕地紧张程度强于西部，耕地占用税也高于西部，中部地区的耕地占用税对房价上涨的推动作用要强于西部。

五、均衡分析

基于实证分析过程得到了房价与房产税收的弹性关系，下面通过构造长期协整方程和短期动态误差修正模型，来考察房价与房地产税收的长短期均衡关系。在估计过程中使用固定效应动态面板估计量，且长期误差修正系数和短期系数均为常数，不随个体改变，使用的估计方法为最大似然估计法。式（2）、（3）、（4）分别为反映东中西部房地产税与房价的长期均衡关系的协整方程，式（5）、（6）、（7）则分别为反映东中西部房地产税与房价的短期动态调整关系的误差修正模型。

根据各协整方程的参数估计结果，从符号方向上看与实证研究中的估计结果具有一致性，从数值大小上看，除少数存在显著差异以外，参数数值相差不大，部分参数产生差异可能是由估计方差差异导致。由此可以认为，在东中西部各地区，各个税种与房价之间存在长期稳定的均衡关系。东中西部的误差修正模型中的误差修正项ECM的系数均为负值，符合误差修正项的理论结果，东中西部误差修正项意味着当东中西部各地区税收在短期内偏离了与房价的长期均衡关系时，将分别以-0.351、-0.535和-0.326的力度调整回他们之间的长期均衡关系。值得注意的是东部和西部的调整力度相似，但中部地区的调整力度明显大于东西部地区，这意味着中部地区房产税收与房价在短期内偏离的程度要大于东部和西部地区。

六、脉冲响应函数和方差分解

在得到房价与各房地产税收之间的弹性参数和长短期均衡调整关系后，通过构造各变量之间VAR模型得到的正交化脉冲响应函数反映当出现外部扰动时，这种扰动对各房地产税收与房价之间传导过程。同时在面板脉冲响应函数的基础上，分析各房产税收影响房价的结构冲击的贡献度。

VAR模型估计过程中设定种子值为1、2、3，各进行了500次蒙特卡洛抽样，并采用GMM估计法进行参数估计，通过东中西部地区房价对各税收的脉冲响应结果可以观察到，当出现外部扰动时，东部地区的房价对各税收呈现小幅度的整体下降的趋势，这可能反映出东部地区房价存在一定的高估，遇到冲击房价则有下降的倾向；除西部地区所得税以外，中西部地区房价对各税收的脉冲响应均呈现上涨趋势，并逐渐走向收敛，可能的解释是中西部地区房屋供给不足，房价敏感性较强遇到冲击则上涨。

表1是根据面板VAR模型得到的东中西部地区各税收影响房价的结构冲击的贡献度。为避免表格过长，在贡献度的展示中用滞后期2、5和10期分别表示短、中、长期进行分析。从表1可以看出，无论何时各地，房价对自身变动的贡献度最大，东中西部地区短期内房价自身对房价变动做出了最主要的贡献；东部地区中期房价变动的主要贡献者则还包括土地增值税，长期则主要是房价自身和城镇土地使用税；中部地区中期和长期房价变动的主要贡献者分布较广，包括房价自身、营业税、城镇土地使用税、土地增值税；对西部地区中、长期房价变化的主要贡献者共同为房价自身和土地增值税。换个角度来说，营业税、企业所得税和耕地占用税对东部地区和西部地区的房价变动贡献始终较小，企业所得税和耕地占用税对中部地区房价变动贡献始终较小，整体而言房价自身变动和土地增值税对各地区房价变动做出了主要贡献。

七、总结

税收结构能影响房价，而且这个影响是显著不可忽略的，但因在不同地区不同的税收结构对房价的影响有所差异。营业税和企业所得税作为房产交易的成本在东中西部均能推动房价上涨，但其作用大小都基于当地房地产的发达程度而定。城镇土地使用税在东部和西部均对房价上涨有推动作用，其推动作用因土地资源紧张程度不同而有所差异。税制不完善的土地增值税在东部地区对房价起推动作用而在中部地区则能抑制房价，基于土地增值税征收门槛的设定，西部地区土地增值税对房价没有显著影响。耕地占用税在中部和西部地区均对房价有推动作用，而耕地占用税在东部地区对房价没有影响，耕地紧张程度的不同使得耕地占用税在不同地区起到的作用是有区别的。房价与各税收之间存在不同参数的长期均衡关系，但需要注意在短期内中部地区房产税收与房价偏离的程度要大于东部和西部地区这一特征。东部地区房价可能存在一定高估，中西部地区房价对冲击的敏感性较强，不同地区税收对房价的贡献度存在一定差异，不过从整体而言，房价自身变动和土地增值税对各地区房价变动做出了主要贡献。因此，税制的设计需要因地制宜，要深入总结所在城市的经验特点，在此基础上优化房地产税收制度结构，从而促进房地产市场健康发展。

表1：税收对房价VAR方差分解

[1]Malpezzi S.1996.Housing prices，externalities，and regulation in US metropolitan areas[J].Journal of Housing Research，7.

[力]Wu J，Gyourko J，Deng Y.2012.Evaluating conditions inmajor Chinese housingmarkets[J].Regional Science and Urban Econom ics，42（3）.

[3]方燕，李冉.我国房地产税收与房价关系的实证分析[J].价格理论与实践，2013，（9）.

[4]杜雪君，黄忠华，吴次芳.房地产税，地方公共支出对房价影响——全国及区域层面的面板数据分析[J].中国土地科学，2009，（23）.

[5]董志勇，官皓，明艳.房地产价格影响因素分析：基于中国各省市的面板数据的实证研究[J].中国地质大学学报：社会科学版，2010，10（2）.

[6]王霞.中国税收调控房价的效应分析[D].湖南工业大学学位论文，2012.

[7]吴爱民.房地产信贷政策效应与商业银行经营管理创新研究[J].西南金融，2013，（1）.

[8]李永友.房地产税制改革的房价效应和住房福利变化[J].学术月刊，2013，（10）.

[9]邓菊秋，赵婷.香港房地产税收对房价影响的实证分析[J].财经科学，2014，（1）.

Study on the Relationship between Tax Structure of Real Estate and Housing Price

Yuan Aobo2Li Juncheng1
（1.Schoolof Finance of Southwestern University of Financeand Econom ics，Sichuan Chengdu 611130；2.Schoolof Econom icsand Managementof Hainan University，Hainan Haikou 570228）

Housing prices problem has caused widespread concern in recent years. This paper uses the panel datamodel to study the impact of the real estate tax structure on housing prices in different regions. The study shows that thereal estate tax has an impact on the housing price，but the different taxes have different effects and contribution in differentregions. Therefore，differentiating the structure of real estate tax system pointedly is the key to the regulation ofthe real estate market.

housing price，realestate，tax，panel data

F830

A

1674-2265（2014）08-0023-05

（责任编辑 王 馨；校对 YJ，WX）

2014-7-15

袁奥博，男，西南财经大学金融学院；李俊成，男，海南大学经济与管理学院，2779583526@qq.com。