目前中国楼市的风险何在

刘磊

部分二三四线城市房屋供大于求，商品库存消化周期超过合理期，基本都维持在30个月以上，特别是那些问题城市，如滁州、芜湖、舟山、杭州、福州、湛江、北海、北京、青岛、天津、锦州、威海、东营、九江、武汉、黄石、长沙、西安、大理、大同、呼和浩特等城市。对于国内的房产投资者而言，规避以上提及的问题城市，是规避市场风险，审时度势的正确选择。

地方债务超过财政收支，卖地还债导致地价疯狂上涨。王石曾经感慨，土地财政的方式不改变，房价很难降下来，治标需要治本。因此，在目前高房价状况下入市投资，一旦税务改革成功之后，价格回调，岂不是把投资者悬挂在了高位？

自去年10月份至今，内地市场低迷。与此同时，香港房价连续下跌5个月。两大龙头房企楼盘降价25%-40%，而地产超人在过去两年中连续7次从内地撤资，造成了大量资本出走海外市场。

反腐倡廉，裸官肃清。中纪委以迅雷不及掩耳之势，在国内掀起了一波反腐倡廉的新型“战役”，目的是“老虎”和“苍蝇”一并“歼灭”。在这种政策的长期倡导下，之前囤积房产的人群必然以低价、快速套现这部分资产作为首要选择，造成短期的二手房供应过剩，价格走低的行情。

QE3减持，热钱回流美国，国内资本的资金链吃紧，现金池有枯竭趋势。从楼市中获得的警示是2014年开发商融资越发困难。不管是香港楼市，还是内地楼市，或者是美国与日本楼市，都遵循价格变化趋势，即资金充裕，价格涨；资金枯竭，价格跌。而中国房地产行业层面的大范围降价，在过去20年中发生过5次： 第一次，1997年亚洲金融风暴，海南、浙江等地出现严重的房价暴跌，局部崩盘现象。第二次，2003年非典爆发，广东等地楼价跌。第三次在2005年，以上海、杭州被定点调控拉开帷幕。第四次2008年开年，万科喊出打折降价，发出房价下跌信号。第五次在2011年5、6月份，通州开始降价（6个月内指数房价调整6%）。5次的价格下跌都与融资环境的恶化、资金链紧张紧密关联的。

对于国内刚性需求者而言，房价确实已经不便宜。因此，这个时间节点入市，务必根据自己的偿付能力、还款的稳定性、生活品质的要求，来做购房与否的最终选择。千万别人云亦云，盲目攀比，被发展商短期优惠促销而购买了超过自身负荷的自住房。国内的房产投资者们，“刚需”、“婚房”、“丈母娘”房是发展商为了自身房产销售而“创造”的好似必须买房的理由，而从经历过涨跌楼市周期的成熟房产市场来看，这些词汇都是历史垃圾堆的名词。大家可以想象一下，有哪个丈母娘、老婆为了买入一个不属于财富范畴、甚至价格不断下跌的房产，而逼迫自己的女婿和老公一定买房呢？根源在于大家都认为房产是财富载体和象征，而在震荡和下跌周期，房产却是地地道道的负债，只不过是大家之前没有体会和经历过罢了。

对于国内的房产投资者，专家告诫，切勿以赌徒心态，来赌未来房价一定上涨；任何资本市场都要经历涨跌周期。换句简单的话来描述，即今天的价格调整和下跌，是为了明天的上涨和获利在做准备而已，很多投资时机是需要等待的。同时要密切关注和房产市场走势相关的经济数据的变化，如空置率、贷款利率、收入比、租售比、失业率、货币超发速率、人口增长率等。房产投资是一门数据统计科学的预测和国民财富欲望融合的综合体，只有从内部的运行规律进行总结，才能预测未来市场的走势和方向。但愿我们国内的房产投资者们且行且珍惜来之不易的房产财富。endprint