货币政策的房地产价格传导机制理论分析

作者简介：孙明珠（1987—），男，汉族，山东省菏泽市人，金融学研究生，单位：吉林财经大学金融学院金融学专业，研究方向：货币银行学。

摘要：货币政策传导机制是中央银行运用一定的政策手段作用于机制内的经济变量和主体而期望达到最终经济目标的过程。而货币政策的传导会随着经济与资本市场结构的不断变化而变的愈加复杂。近年来随着我国房地产市场的崛起，并逐渐成长为我国最大的资本市场，其在货币政策传导中的作用越来越重要。因此,研究分析货币政策的房地产价格传导机制,对实现货币政策最终目标具有十分重要的意义。

关键词：房地产价格;货币政策;传导机制;理论分析一.货币政策传导机制理论介绍

从货币政策的实践来看，货币政策的传导主要有以下几种：

1.货币政策传导的利率渠道 。利率传导机制的理论依据为凯恩斯理论，其主要思路为：通过货币供给M的变化影响利率r，利率的变化会使投资I以乘数方式增减，投资的增减进而会影响总支出E和总收入Y。可用符号作如下表示：

M → r →I→E→Y

2.货币政策传导的汇率渠道。在开放经济条件下，净出口是总需求的一个重要组成部分。货币供给量的变化会影响利率，货币需求从而发生变化，进而会影响到汇率，而 汇率的变化会影响进出口商品的相对价格，从而会影响净出口，进而会影响总需求，并最终对货币政策目标产生影响。可用符号作如下表示：

M →r →re →NX →Y

其中，re代表汇率，NX代表净出口。

随着国际贸易的不断深化，汇率途径也是货币政策传导的一条重要渠道。但同时，由汇率变化引起的国际资本流动会对本国货币政策的操作具有抵消作用。

3.货币政策传导的信贷渠道。信贷传导机制理论侧重于紧缩效应，强调信贷传导的独立性，而不能由利率、货币数量的传导所替代，且需专门考察。该渠道主要从两个方面展开（郑道平和张贵乐，等，2009）[1]。

一是对银行传导机制的分析。如央行在公开市场上出售有价证券，则商业银行的准备金相应减少，存款的创造相应减少，如果其他条件不变，银行贷款的供给也不得不减少。过程可以描述如下：

公开市场上的紧缩操作→R→D→L→I→Y

R为商业银行的准备金，D为活期存款，L为银行贷款。

二是对资产负债表渠道的分析。如货币供给增加，利率上升，企业的股票价格从而会下跌，企业的资产状况恶化，进而会影响其现金流，在这种情况下，企业的道德风险和逆向选择问题就有可能增加，银行的贷款意愿降低，社会投资减少，总需求下降。用符号可表示为：

M→r→PE→NCF→H→L→I→Y

PE为股票价格，NCF为净现金流，H代表道德风险和逆向选择。

4.货币政策传导的资产价格渠道。随着我国资本市场的不断完善，居民持有的资产种类和数量愈来愈多，资产性融资愈发常见，资产价格对货币政策和国民经济都产生了重要影响，因此在一定程度上具备了成为货币政策传导渠道的条件。

Ⅰ.托宾的q理论。托宾将凯恩斯的二元资产假定扩充为多元资产,并通过对利率波动引起资产价格的变化,进而影响企业重置成本和投资支出,导致收入和产出变化这一总体过程的研究,提出了著名的q渠道传导理论（孙勇，2010）[2]。其传导过程为：货币供给的变化会直接或者间接影响企业的股票价格，从而会使实际投资发生变化，并最终影响实体经济和产出。用符号表示如下：

M→r→PE→q→I→Yq=企业市场价值∕企业重置成本

Ⅱ.财富效应理论 。资本市场的财富效应及其对产出的影响可以表示如下：

M→R→PE →Ｗ→LR→Ｃ→Ｙ

Ｗ代表财富，Ｃ代表消费,LR代表毕生财富。

即货币供给量的变动将通过利率和股票价格影响居民的毕生财富量，进而影响消费需求和总收入（朱惠和潘琦，2011）[3]。

Ⅲ．家庭流动性效应理论。其主要内容可用符号表示为：

Ｍ→ PE →Ｗ→Ｈ→C、I→Y

例如，当施行扩张的货币政策时，会间接导致股票价格上升，居民持有的财富则相应增加，从而发生家庭财务困境的风险就会降低，个人的消费和投资支出增加，最终促进总产出的增加。

Ⅳ.企业资产负债表效应理论。其主要内容为：

M→PE→NCF→Ｈ→Ｌ→Ｉ→Ｙ

例如，扩张的货币政策使得企业的股票价格上升，企业的现金流增加，从而降低了企业的违约风险，银行贷款相应增加，最终促使投资支出和总产出增加。

二.货币政策的房地产价格传导机制分析

货币政策的房地产价格传导机制是指中央银行运用货币政策工具影响房地产价格,进而借助房地产价格的波动对国民经济产生影响,最终实现货币政策目标的过程。

1.货币政策影响房地产价格的传导机制分析 。这是货币政策的房地产价格传导机制的第一个阶段，主要有三种途径。

Ⅰ.利率途径。利率的变动会从供需两个方面影响房地产价格。首先，从需求方面来说。由于大多数家庭在进行房地产消费时都选择按揭贷款，若利率上升，则消费者按揭还款成本上升，从而会抑制需求，导致房地产价格下降。其次，从供给方面来说。由于房地产开发资金占用量大，开发商大多选择银行信贷，若利率上升，房地产开发成本就会上升，房地产开发项目的利润随之下降，从而房地产开发规模下降，房地产供给降低，在需求不变的情况下，房地产价格就会上涨。另外，开发商还可能利用其市场优势地位把利率上升的部分成本转嫁给消费者，从而也会导致房价上涨。综上， 房地产价格变动与利率的变动是否一致， 取决于供需双方的力量 对比。

Ⅱ.货币供应量途径。银行的放贷能力取决于银行的准备金和存款数量，而银行的准备金和存款数量又受到货币供应量的影响。当中央银行增加货币供给时，信贷市场就得到一个较宽松的流动性环境，房地产开发商获取银行贷款的可能性增加，这就会扩大房地产的开发规模，从而增加房地产的供应量，这样就可能压低房地产价格。对消费者来说，在宽松的信贷市场环境下获得按揭贷款的可能性增加，从而增加对房地产的需求，这样就可能促进房地产价格的上涨。在供需双方力量的作用下，房地产价格将达到一个新的均衡点。至于均衡点的升降，则取决于二者对货币供应量冲击的反应程度。

Ⅲ.资产组合效应途径。资产组合是指人们所持有的货币、股票、房地产和债券等所有资产按照一定的比例组合在一起所形成的组合。随着经济的发展，居民持有的货币性资产和非货币性资产会越来越多，理性的消费者就会为了实现其利益最大化而根据经济形势调整其资产组合。例如，当货币供给增加时，利率下降，货币性资产的收益率降低，理性的消费者就会增加对非货币性资产，如房地产的需求，从而会促进房地产的价格上涨。反之，非货币性资产的价格就可能会下降。

2.房地产价格影响实体经济的传导机制分析。这是货币政策的房地产价格传导机制的第二个阶段。其实现过程主要表现为对消费和投资的影响。

Ⅰ.房地产价格对消费支出的影响。房地产价格对消费支出的影响主要通过以下三种方式实现。

第一.财富效应。若房地产价格上涨，则会促使房地产所有者的财富水平的上升，从而会刺激他们的消费需求，进而带动经济的增长。需要注意的是财富效应发挥作用的条件为房地产价格的变动是长期的，并且房地产的变现能力较强。

第二.家庭资产负债表效应。家庭资产包括货币性资产和非货币性资产，房地产是非货币性资产的典型代表。若房地产价格上升，非货币性资产的价值增加，家庭的资产负债状况良好，从而陷入财务困境的可能性降低，家庭会进一步向银行借贷，以增加对房地产及耐用消费品的支出。