国开行变身中国“房利美”?

从定位来看，住宅金融事业部的对象则是棚户区改造建设以及城镇化基础建设，同时贷款对象则是承接棚户区建设的房企等。

本刊综合报道 编辑 王豫刚

中国版“住房银行”终于将变为现实。4月8日国家开发银行对外宣布，该行正组建住宅金融事业部，用以专项开展棚改等保障性安居工程业务。

此项决定是对4月2日国务院常务会议精神的落实。会议当日确定，由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。

国开行方面表示，该事业部将实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。

城镇化融资路径浮现

有分析称，此次安排至少分为三个层面解读，第一，国开行将成立事业部制式的专门机构，用以棚改及城建融资；第二，该机构融资方式采取市场化方式，即发行住宅金融专项债券；第三，专项债券融资对象为“邮储等金融机构和其他投资者”。

在制度缺失、回归政策性金融前景不明确的现实下，国开行希望通过“住房保障银行”曲线回归政策性金融。按照国务院“十二五”规划，五年期间将新建3600万套保障性住房。2013年，国务院总理李克强提出了五年1000万户棚户区改造计划，但是资金来源成为回避不了的问题。2014年《政府工作报告》中强调，2014年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，同时随着以人为本的城镇化的开启，中央也提出到2020年要解决约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造。规模庞大的资金需求，依靠传统贷款模式显然难以为继。在国开行看来，由其成立专门机构支持棚改等保障性安居工程建设，有基础、易操作、成本低、见效快。

国家开发银行公布的数据显示，截至2013年底，开行累计发放城镇化贷款约7万亿元，占人民币贷款累计发放的62%，当年发放城镇化贷款10350亿元，占当年人民币贷款发放的68%。这其中，累计发放棚户区改造贷款4077亿元，贷款余额2946亿元，同业占比达60%。从贷款规模可以看到，国开行在棚户区改造中投入颇多。

在国开行看来，由其成立专门机构支持棚改等保障性安居工程建设，有基础、易操作、成本低、见效快。

一是棚户区改造资金投入大、回报周期长、盈利前景不明确，2013年到2017年推进1000万套棚户区改造，所需资金量至少2.5万亿，因此，亟需成本相对较低、稳定的融资来源作为保障。二是开行已经形成一套比较完整的开发性金融运作机制。第三，开行作为棚改及城市基础设施等相关工程建设投融资主力银行，具有丰富的实践经验和行之有效的运作模式。

4月8日，国家开发银行在京召开全行视频会，部署开发性金融支持棚户区改造及城市基础设施工作。国开行党委书记、董事长胡怀邦在会议上指出，加快棚改项目评审和贷款发放，力争4月底实现贷款发放1000亿元左右，保障各地棚户区改造工程的资金需求。

据了解，今年一季度，该行已加大棚改项目开发评审和贷款投放力度，新增承诺棚户区改造等保障性安居工程贷款1401亿元，为去年同期10.2倍；发放贷款312亿元，比去年同期增长12%。

事实上，住宅金融专项债券也是对现有地方政府大规模铺开的棚改债和企业债的一种替代，既可降低融资成本，也可防范地方政府信用扩张风险。

“两房”前车之鉴应吸取

在太平洋的另一端，美国的两大住宅金融服务机构房地美（Federal National Mortgage Association，简称：Fannie Mae，即联邦国民抵押贷款协会，成立于1938年）和房利美（Freddie Mac，即联邦住宅贷款抵押公司，成立于1970年）曾在美国的城镇化和居民住房建设中发挥了重要作用。然而在次贷危机中遭受重创之后，美国国会和白宫频频动议要终结“两房”，两相比较，国开行金融事业部的未来运作理当有所借鉴。

有国开行方面人士表示，从定位来看，住宅金融事业部的对象则是棚户区改造建设以及城镇化基础建设。同时贷款对象则是承接棚户区建设的房企等。跟美国的”两房”还是有本质差别。

国开行住宅金融事业部方案，在职能定位上，向上对接国家住宅政策、规划，向下深化与地方政府的合作。而美国的两房的操作路径则完全不同。

房利美和房地美从商业银行手中购买抵押贷款，然后通过SPV（特殊目的机构）包装发行抵押贷款债券。同时房利美和房地美则是针对没有美国联邦住宅管理局提供保险的房屋贷款。并且抵押贷款的额度有一定的限制，同时也针对一些少数族裔提供优惠政策。

“两房”的存在和运作，积极促进了美国房地产市场的发展，甚至将美国的地产市场风险分销到世界各地。

同时两房的运作也降低了商业银行风险。合理的按揭贷款是长期固定利率贷款，能真正缓解购房者的支出压力。而银行的主要资金来源是储户，储户存款一般是短期比重较大，而且利率根据市场的资金供求不断变动。就给银行带来存贷款周期差异和利率差异的流动性风险。这种风险在美国上世纪80年代的房地产金融危机期间已经表现得淋漓尽致。

显然，目前的住宅金融事业部与两房有着一定的区别。一个是针对棚户区以及城镇化基础设施建设过程中的资金提供商，另一个则是针对一定阶层的公共人群购买商品房屋提供贷款。“但是随着监管机构积极推动资产证券化的发展，两房类似的操作在国内实施或许也仅仅是时间早晚的问题。”一位银行人士认为。

美国两房在早期能够如此成功，与其有着政府支持，能够拆借较低成本的资金有关，而胡怀邦近期分别在《求是》和《人民日报》刊登署名文章，建议进一步完善城镇化中长期投融资的制度性安排，参照国际通行做法，赋予开发性金融机构永久国家债信等级，建立稳定、可持续的中长期金融债发行筹资机制，通过开发性金融资金支持城乡基础设施建设和社会民生领域。

同时，他还建议通过设立“三专”即专项贷款、专项基金及专项债券等配套政策，弥补政府投资特定项目的资本金以及地方配套资金的阶段性缺口。为管控地方政府性债务风险，可考虑由国家开发银行或通过招标确定一家银行，进行“统一评级、统一授信、统借统还”，从总量、结构、操作上防止地方政府一哄而上、盲目举债，避免投融资总量失控，形成系统性风险。

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从定位来看，住宅金融事业部的对象则是棚户区改造建设以及城镇化基础建设，同时贷款对象则是承接棚户区建设的房企等。

本刊综合报道 编辑 王豫刚

中国版“住房银行”终于将变为现实。4月8日国家开发银行对外宣布，该行正组建住宅金融事业部，用以专项开展棚改等保障性安居工程业务。

此项决定是对4月2日国务院常务会议精神的落实。会议当日确定，由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。

国开行方面表示，该事业部将实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。

城镇化融资路径浮现

有分析称，此次安排至少分为三个层面解读，第一，国开行将成立事业部制式的专门机构，用以棚改及城建融资；第二，该机构融资方式采取市场化方式，即发行住宅金融专项债券；第三，专项债券融资对象为“邮储等金融机构和其他投资者”。

在制度缺失、回归政策性金融前景不明确的现实下，国开行希望通过“住房保障银行”曲线回归政策性金融。按照国务院“十二五”规划，五年期间将新建3600万套保障性住房。2013年，国务院总理李克强提出了五年1000万户棚户区改造计划，但是资金来源成为回避不了的问题。2014年《政府工作报告》中强调，2014年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，同时随着以人为本的城镇化的开启，中央也提出到2020年要解决约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造。规模庞大的资金需求，依靠传统贷款模式显然难以为继。在国开行看来，由其成立专门机构支持棚改等保障性安居工程建设，有基础、易操作、成本低、见效快。

国家开发银行公布的数据显示，截至2013年底，开行累计发放城镇化贷款约7万亿元，占人民币贷款累计发放的62%，当年发放城镇化贷款10350亿元，占当年人民币贷款发放的68%。这其中，累计发放棚户区改造贷款4077亿元，贷款余额2946亿元，同业占比达60%。从贷款规模可以看到，国开行在棚户区改造中投入颇多。

在国开行看来，由其成立专门机构支持棚改等保障性安居工程建设，有基础、易操作、成本低、见效快。

一是棚户区改造资金投入大、回报周期长、盈利前景不明确，2013年到2017年推进1000万套棚户区改造，所需资金量至少2.5万亿，因此，亟需成本相对较低、稳定的融资来源作为保障。二是开行已经形成一套比较完整的开发性金融运作机制。第三，开行作为棚改及城市基础设施等相关工程建设投融资主力银行，具有丰富的实践经验和行之有效的运作模式。

4月8日，国家开发银行在京召开全行视频会，部署开发性金融支持棚户区改造及城市基础设施工作。国开行党委书记、董事长胡怀邦在会议上指出，加快棚改项目评审和贷款发放，力争4月底实现贷款发放1000亿元左右，保障各地棚户区改造工程的资金需求。

据了解，今年一季度，该行已加大棚改项目开发评审和贷款投放力度，新增承诺棚户区改造等保障性安居工程贷款1401亿元，为去年同期10.2倍；发放贷款312亿元，比去年同期增长12%。

事实上，住宅金融专项债券也是对现有地方政府大规模铺开的棚改债和企业债的一种替代，既可降低融资成本，也可防范地方政府信用扩张风险。

“两房”前车之鉴应吸取

在太平洋的另一端，美国的两大住宅金融服务机构房地美（Federal National Mortgage Association，简称：Fannie Mae，即联邦国民抵押贷款协会，成立于1938年）和房利美（Freddie Mac，即联邦住宅贷款抵押公司，成立于1970年）曾在美国的城镇化和居民住房建设中发挥了重要作用。然而在次贷危机中遭受重创之后，美国国会和白宫频频动议要终结“两房”，两相比较，国开行金融事业部的未来运作理当有所借鉴。

有国开行方面人士表示，从定位来看，住宅金融事业部的对象则是棚户区改造建设以及城镇化基础建设。同时贷款对象则是承接棚户区建设的房企等。跟美国的”两房”还是有本质差别。

国开行住宅金融事业部方案，在职能定位上，向上对接国家住宅政策、规划，向下深化与地方政府的合作。而美国的两房的操作路径则完全不同。

房利美和房地美从商业银行手中购买抵押贷款，然后通过SPV（特殊目的机构）包装发行抵押贷款债券。同时房利美和房地美则是针对没有美国联邦住宅管理局提供保险的房屋贷款。并且抵押贷款的额度有一定的限制，同时也针对一些少数族裔提供优惠政策。

“两房”的存在和运作，积极促进了美国房地产市场的发展，甚至将美国的地产市场风险分销到世界各地。

同时两房的运作也降低了商业银行风险。合理的按揭贷款是长期固定利率贷款，能真正缓解购房者的支出压力。而银行的主要资金来源是储户，储户存款一般是短期比重较大，而且利率根据市场的资金供求不断变动。就给银行带来存贷款周期差异和利率差异的流动性风险。这种风险在美国上世纪80年代的房地产金融危机期间已经表现得淋漓尽致。

显然，目前的住宅金融事业部与两房有着一定的区别。一个是针对棚户区以及城镇化基础设施建设过程中的资金提供商，另一个则是针对一定阶层的公共人群购买商品房屋提供贷款。“但是随着监管机构积极推动资产证券化的发展，两房类似的操作在国内实施或许也仅仅是时间早晚的问题。”一位银行人士认为。

美国两房在早期能够如此成功，与其有着政府支持，能够拆借较低成本的资金有关，而胡怀邦近期分别在《求是》和《人民日报》刊登署名文章，建议进一步完善城镇化中长期投融资的制度性安排，参照国际通行做法，赋予开发性金融机构永久国家债信等级，建立稳定、可持续的中长期金融债发行筹资机制，通过开发性金融资金支持城乡基础设施建设和社会民生领域。

同时，他还建议通过设立“三专”即专项贷款、专项基金及专项债券等配套政策，弥补政府投资特定项目的资本金以及地方配套资金的阶段性缺口。为管控地方政府性债务风险，可考虑由国家开发银行或通过招标确定一家银行，进行“统一评级、统一授信、统借统还”，从总量、结构、操作上防止地方政府一哄而上、盲目举债，避免投融资总量失控，形成系统性风险。

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从定位来看，住宅金融事业部的对象则是棚户区改造建设以及城镇化基础建设，同时贷款对象则是承接棚户区建设的房企等。

本刊综合报道 编辑 王豫刚

中国版“住房银行”终于将变为现实。4月8日国家开发银行对外宣布，该行正组建住宅金融事业部，用以专项开展棚改等保障性安居工程业务。

此项决定是对4月2日国务院常务会议精神的落实。会议当日确定，由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。

国开行方面表示，该事业部将实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。

城镇化融资路径浮现

有分析称，此次安排至少分为三个层面解读，第一，国开行将成立事业部制式的专门机构，用以棚改及城建融资；第二，该机构融资方式采取市场化方式，即发行住宅金融专项债券；第三，专项债券融资对象为“邮储等金融机构和其他投资者”。

在制度缺失、回归政策性金融前景不明确的现实下，国开行希望通过“住房保障银行”曲线回归政策性金融。按照国务院“十二五”规划，五年期间将新建3600万套保障性住房。2013年，国务院总理李克强提出了五年1000万户棚户区改造计划，但是资金来源成为回避不了的问题。2014年《政府工作报告》中强调，2014年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，同时随着以人为本的城镇化的开启，中央也提出到2020年要解决约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造。规模庞大的资金需求，依靠传统贷款模式显然难以为继。在国开行看来，由其成立专门机构支持棚改等保障性安居工程建设，有基础、易操作、成本低、见效快。

国家开发银行公布的数据显示，截至2013年底，开行累计发放城镇化贷款约7万亿元，占人民币贷款累计发放的62%，当年发放城镇化贷款10350亿元，占当年人民币贷款发放的68%。这其中，累计发放棚户区改造贷款4077亿元，贷款余额2946亿元，同业占比达60%。从贷款规模可以看到，国开行在棚户区改造中投入颇多。

在国开行看来，由其成立专门机构支持棚改等保障性安居工程建设，有基础、易操作、成本低、见效快。

一是棚户区改造资金投入大、回报周期长、盈利前景不明确，2013年到2017年推进1000万套棚户区改造，所需资金量至少2.5万亿，因此，亟需成本相对较低、稳定的融资来源作为保障。二是开行已经形成一套比较完整的开发性金融运作机制。第三，开行作为棚改及城市基础设施等相关工程建设投融资主力银行，具有丰富的实践经验和行之有效的运作模式。

4月8日，国家开发银行在京召开全行视频会，部署开发性金融支持棚户区改造及城市基础设施工作。国开行党委书记、董事长胡怀邦在会议上指出，加快棚改项目评审和贷款发放，力争4月底实现贷款发放1000亿元左右，保障各地棚户区改造工程的资金需求。

据了解，今年一季度，该行已加大棚改项目开发评审和贷款投放力度，新增承诺棚户区改造等保障性安居工程贷款1401亿元，为去年同期10.2倍；发放贷款312亿元，比去年同期增长12%。

事实上，住宅金融专项债券也是对现有地方政府大规模铺开的棚改债和企业债的一种替代，既可降低融资成本，也可防范地方政府信用扩张风险。

“两房”前车之鉴应吸取

在太平洋的另一端，美国的两大住宅金融服务机构房地美（Federal National Mortgage Association，简称：Fannie Mae，即联邦国民抵押贷款协会，成立于1938年）和房利美（Freddie Mac，即联邦住宅贷款抵押公司，成立于1970年）曾在美国的城镇化和居民住房建设中发挥了重要作用。然而在次贷危机中遭受重创之后，美国国会和白宫频频动议要终结“两房”，两相比较，国开行金融事业部的未来运作理当有所借鉴。

有国开行方面人士表示，从定位来看，住宅金融事业部的对象则是棚户区改造建设以及城镇化基础建设。同时贷款对象则是承接棚户区建设的房企等。跟美国的”两房”还是有本质差别。

国开行住宅金融事业部方案，在职能定位上，向上对接国家住宅政策、规划，向下深化与地方政府的合作。而美国的两房的操作路径则完全不同。

房利美和房地美从商业银行手中购买抵押贷款，然后通过SPV（特殊目的机构）包装发行抵押贷款债券。同时房利美和房地美则是针对没有美国联邦住宅管理局提供保险的房屋贷款。并且抵押贷款的额度有一定的限制，同时也针对一些少数族裔提供优惠政策。

“两房”的存在和运作，积极促进了美国房地产市场的发展，甚至将美国的地产市场风险分销到世界各地。

同时两房的运作也降低了商业银行风险。合理的按揭贷款是长期固定利率贷款，能真正缓解购房者的支出压力。而银行的主要资金来源是储户，储户存款一般是短期比重较大，而且利率根据市场的资金供求不断变动。就给银行带来存贷款周期差异和利率差异的流动性风险。这种风险在美国上世纪80年代的房地产金融危机期间已经表现得淋漓尽致。

显然，目前的住宅金融事业部与两房有着一定的区别。一个是针对棚户区以及城镇化基础设施建设过程中的资金提供商，另一个则是针对一定阶层的公共人群购买商品房屋提供贷款。“但是随着监管机构积极推动资产证券化的发展，两房类似的操作在国内实施或许也仅仅是时间早晚的问题。”一位银行人士认为。

美国两房在早期能够如此成功，与其有着政府支持，能够拆借较低成本的资金有关，而胡怀邦近期分别在《求是》和《人民日报》刊登署名文章，建议进一步完善城镇化中长期投融资的制度性安排，参照国际通行做法，赋予开发性金融机构永久国家债信等级，建立稳定、可持续的中长期金融债发行筹资机制，通过开发性金融资金支持城乡基础设施建设和社会民生领域。

同时，他还建议通过设立“三专”即专项贷款、专项基金及专项债券等配套政策，弥补政府投资特定项目的资本金以及地方配套资金的阶段性缺口。为管控地方政府性债务风险，可考虑由国家开发银行或通过招标确定一家银行，进行“统一评级、统一授信、统借统还”，从总量、结构、操作上防止地方政府一哄而上、盲目举债，避免投融资总量失控，形成系统性风险。

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