出让国有土地使用权中成本逼近法测算地价应用探讨

摘要：成本逼近法在国有土地使用权出让，特别是工业用地出让估算地价中应用广泛。在用成本逼近法测算地价时，对土地取得费、土地开发费、土地增值收益以及个别因素修正等构成要素需要注意的事项进行了探讨。

关键词：成本逼近法；测算；地价

中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号： 1674-0432（2014）-12-07-1

成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的方法。成本逼近法是土地估价的基本方法之一，在工业用地土地使用权出让中应用较多，为国有土地使用权出让提供了价格参考依据。但在实际应用中也存在一些问题，下面结合实际工作，就成本逼近法有关事项进行探讨，以期能指导实际工作。

1 成本逼近法计算公式及相关要素

根据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001），成本逼近法的基本公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。其中，土地取得费和土地开发费应是评估基准日的重置费用，而不是土地使用者实际取得和开发利用土地时的实际投入。在确定土地取得费时，应通过调查当地正常情况下取得土地实际发生的客观费用水平确定，需注意与当地土地征收、房屋拆迁和安置补偿等标准的差异。根据土地取得方式的不同，有下列三种情况：（1）以征收方式取得农村集体土地时，土地取得费就是征地费，主要包括土地补偿费、安置补助费、青苗及地上物补偿费；征地费应根据当地政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。（2）以拆迁方式取得城镇存量国有土地时，土地取得费可按拆迁安置费计算。（3）从市场购入土地时，土地取得费是土地购买价格，而且应是客观的市场购买价格。土地取得费是区域土地取得的平均成本或费用，具有区域性。

国家或地方从土地出让收入或土地出让收益中计提（安排）的各类专项资金，不得计入土地成本，也不得计入出让底价。土地开发费应通过调查所在区域同类土地的客观成本费用水平确定。对拟出让宗地超出所在区域同类土地普遍开发费用水平的个例性实际支出，不能纳入成本。对于土地增值收益，未经科学认证的土地增值收益率，不得直接在测算地价时使用。

2 计算中的个别因素修正

通过上述公式得到的计算结果是区域平均的土地价格，还需根据宗地在区域内的位置和宗地条件进行个别因素修正。在同一区域内，不同位置的土地，其利用价值不同，价格差别很大；其他还包括宗地面积、形状、临路状况、地形、地势，地质条件，土壤，临路状况，对外交通便捷度，土地开发程度、临路宽度、城市规划限制等因素，需要对这些个别因素如何影响价格、在多大程度上影响价格进行分析和判断。宗地面积大小合适，有利于土地利用，过大或过小不利于土地利用。宗地形状以长方形等规划形状有利于土地利用，不规则形状等都不便于土地利用。这些因素，都会对不同用途的土地价格产生不同程度的影响，分析判断这些因素的影响程度，确定修正系数，从而测算宗地地价。

个别因素修正的方法：根据影响待估宗地地价的主要个别因素的影响方向和程度，可参考基准地价修正体系建立个别因素修正系数说明表和系数表，确定待估宗地的个别因素修正系数。举例如下表：

个别因素修正系数说明表及修正系数表

注：为了叙述方便，上表中只选取了上述几项个别因素。在估价实务中，可以根据估价对象、估价目的和待估宗地设定用途，进行取舍。

另外，区域平均的土地价格是无限年期的地价。土地使用年期对价格具有较大的影响，出让土地使用权都是有期限的，因此需要对区域平均土地价格进行土地使用年期修正。假设评估地价分别为无限年期土地价格（用V表示）和设定年限的土地价格（用Vn表示），则：

V=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

Vn=V×[1-1/（1+r）n] 式中：V-无限年期土地价格；Vn-待估宗地设定年限的土地价格；r-土地还原利率；n-待估宗地设定土地使用年限。

3 结语

综上所述，在出让国有土地使用权时运用成本逼近法时，应采用公式：待估宗地价格=区域平均土地价格×个别因素修正系数×年期修正系数。成本逼近法各要素必须按照同类用地客观水平来确定，同时，要注意土地取得费的界定范围，在此基础上进行土地使用年期、个别因素等因素修正，才能测算出接近市场状况的宗地地价。

作者简介：娄俊启，葫芦岛市国土资源局，中级工程师，研究方向：土地价格评估。

网络出版时间：2014-6-1213:25:58

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