试论城镇住房用地分户登记及评估

王琳卿++杨云++李永明

随着我国房改制度的深入，绝大多数公房均已进行房改，房主取得了房产证，但由于多种原因，其中很大一部分未取得相应的土地证书，为此，国土资源部下发了《关于进一步加快城镇住房用地登记发证工作的通知》，要求各省限期完成。时至今日，居民住房持有土地证越来越多，交易随之也越来越多，这就涉及到税费交纳等相关事项，从而需要核定地价。笔者结合工作实践发现，由于受时间及各项因素制约，个人住房土地证登记时存在先天不足，为土地估价带来了难度。本文试图从土地的登记入手，分析个人住房用地分户登记的特点，从而为地价评估中技术路线的选择及评估方法的确定提供支持。

一、城镇住房用地土地分摊登记

（一）范围

城镇住房用地土地登记发证包括城镇商品房、已购公有住房、经济适用房及其他城镇住房用地。

（二）作用

一是保护住房用地产权人的合法权益。二是保证法律的严肃性，现实中房屋权利主体和土地权利主体不一致，带来了管理上的混乱，造成了土地权属纠纷不断，现实要求加强登记来明析产权。如开发商私自将小区公建、改建、出售等。三是有利于规范房地产市场。

（三）特点

一是土地以宗地为单位进行分摊登记。二是两个以上土地使用权人共同拥有产权。三是宗地位置明确，但个人分摊土地一般无明确坐落。四是分摊面积种类多且不规范：有的只分摊建筑物基底面积，有的按建筑物基底外放1～1.5米的形式进行分摊，有的公用设施参与分摊，有的地下室参与分摊，有的只登记不分摊。

二、分摊城镇住房用地的土地评估

（一）适用估价方法

《城镇土地估价规程》规定的几种方法：市场比较法、收益还原法、剩余法、基准地价系数修正法等。

（二）评估技术路线

针对不同的分摊发证情况，设计不同的评估技术路线，原则是合理界定土地价值，保护个人、国家利益均不受损。

1.规范的分摊土地技术路线。结合前述规范的分摊方式，首先对整个住宅小区进行评估，其次以幢为单位进行修正，再次以层为单位进一步进行修正，得到最终结果。

这里需要说明两点，一是不含公共设施分摊价值，有人认为既然公共建筑属公共所有，那么作为其中的一分子，理应自有其价值，分摊地价为公共建筑分摊地价，再按建筑面积分摊，总价就应为自身住宅分摊地价+公共建筑分摊地价。笔者认为这样不合理：第一，公共建筑单独存在，不依房主变更而变更，其客观存在，有单独价值，在其不单独转让前，房主对其价值是虚拟的，不应对虚拟价值再进行分配。第二，现有的地价中已包含了公共建筑价值，正是由于公共设施的存在提高了房价与地价。

二是以楼面地价表示更合理，虽然分摊较规范，分摊面积也准确，但其分摊土地毕竟不同于独用土地，有实体性，不易被接受理解，楼面地价是以建筑物为载体，为确定的实体，明了、确指、易理解。

2.不规范的分摊土地技术路线。关键点是宗地范围的界定，其步骤与规范的分摊相同。宗地范围的界定方法，一是按街坊确定，既然是历史形成的开放式小区，就以现街道路作为区分，形成一个相对封闭的宗地，调查封闭区域内的所有建筑，进行总体评估。二是以现有建筑为单位，按习惯活动区域界定宗地范围，设定容积率，计算楼面地价，最终确定总价。这里需要说明的是，国家登记分摊面积只是表示对该种状态的确定，不应只表明房主拥有的全部土地，所以国家登记国家的，但作为估价人员应将此种状态固定，才能合理评估其价值，不能简单地以土地单价乘以分摊面积做总价了事，应以楼面地价乘以建筑面积作为最终结果。

三、评估方法注意要点

（一）市场比较法

在选择案例时，一是以小区为单元进行选择对比；二是在同小区内以建筑物为单元进行选择对比；三是在同一建筑物内选择对比，不能在不考虑整体影响的情况下直接选用不同小区的分摊地价或楼面地价进行对比。

（二）剩余法

适用于现行住宅直接评估楼面地价，难点是在现有房产价值的量化，一是整体考虑重置成本；二是房产价值不只是重置成本减折旧，还应包括房产收益的折现，这个可以直接以住宅为单位进行评估。

（三）收益还原法

一般不适合分摊土地评估，涉及此类评估的一般以转让为目的，并且现实中住宅租售一般受市场影响较大，处于一种扭曲的状态。

（四）基准地价系数修正法

城镇居民住宅用地分摊登记，由于现实的原因形成了一种先天不足的状态，对于评估来讲，是一种挑战，其挑战的是估价人员对分摊土地登记政策的熟悉以及运用能力，估价人员应深入现实，了解熟悉建筑物周边状况，并依据专业判断，合理确定宗地范围，为分摊土地评估设定合理的工作假设。总之，对于分摊土地评估应以整体为先，分步实施，以建筑面积为基础，按楼面地价确定较为合理。