房价对CPI影响的理论探讨

周振贵，贾昱，张宁，石翊

（兰州商学院统计学院，甘肃兰州730030）

房价对CPI影响的理论探讨

周振贵，贾昱，张宁，石翊

（兰州商学院统计学院，甘肃兰州730030）

本文通过分析房价对CPI影响的正向与负向效应，认为在货币供应量保持不变的条件下，房价与CPI的变动呈反向变化关系.

房价；CPI；货币供应量；流动性

1 前言及综述

2005 年至今，我国的房地产市场价格经历了一个快速上涨的阶段.期间，虽然国家出台了包括提高首付比例、提高二套房贷利率、限购、在部分城市开征房产税在内的多项措施，但仅对房地产市场价格的过快上涨产生了较小的抑制作用.今年以来，我国一线城市的房地产市场价格又有抬头迹象，北上广深等地房产价格再创新高.

与此同时，2005年以来我国的通货膨胀速度较快，其中2007、2008、2011年通胀率分别高达4.8%、5.9%、5.4%，大幅超过了温和通胀2%-3%的水平.今年以来，新一届政府为保持经济发展的稳定性和可持续性，坚持稳健的货币政策，并提出了“用好增量、盘活存量”的方针，使得今年前6月全国CPI涨幅为2.5%左右，回到了合理水平.

对于房价与CPI的关系，国内外学者做了一定研究.蔡玉龙（2013）发现房价与CPI存在长期稳定的协整关系，通过协整回归分析，得出了房价与CPI存在正向相关关系的结论.同时，通过格兰杰因果检验，认为房价上涨是CPI上涨的格兰杰原因，房价上涨将带动CPI上涨.国内其他一些学者也得出了类似结论.

2 房价对CPI影响效应分析

我国现行CPI指数构成及权重比例如表1所示.

由表1可以看出，居住支出项主要包括房租、建筑及装修材料、物业及维护费用、水电费等四部分，房屋价格并不被包括在内.也即是说，房价对CPI的影响并不是通过直接影响CPI篮子中的居住支出项来达到.然而，房价变动对CPI会产生某些的间接影响，包括正向效应与负向效应.

表1

正向效应是指房价的上涨将推动CPI上升，房价下跌也会导致CPI的下降.其主要表现在几个方面：

2.1 财富效应

财富效应是指资产价格的上涨将引起人们实际收入的增加，收入的增加会导致人们消费支出水平提高，由于消费是总需求的重要组成部分，因此总需求增加，进而拉动物价上涨.房产价格的上升会使人们变得更加富裕，人们实际收入将增加.根据凯恩斯的消费决定理论，消费是收入的函数，收入增加必然导致消费增加，总供给不变的情况下的消费增加将推动CPI上涨.

2.2 房租价格水平上升

房租价格水平主要受租房市场上供求状况的影响，并不直接与房价相关.但若房价上升，则会降低有能力置业的家庭比例，部分原来有购买能力的家庭由于房价上升变得无力购置房屋，这将迫使这部分家庭转向租借房屋，从而推高租金价格水平.房租价格是居住支出的重要组成部分，租金提高将推高CPI.

2.3 相关产业需求增加

房地产行业已经成为我国国民经济的支柱产业，新屋开工数量会明显影响到诸如建材、建筑、家电、水电煤气等行业的需求，这些行业产品的价格均反映在CPI中.房价上涨刺激开发商更多地行进房产开发，房产开发增加会增加上述行业的产品需求数量，从而拉动CPI上涨.

然而，房价变动对CPI会产生更为重要的负向效应，那就是：在货币供应量不变的条件下，房价与CPI呈反向变动关系.

货币供应量是指一国在某一时点上为社会经济运转服务的货币存量.由于一国在一定时期内货币的流动速度V较为稳定，因此在商品与服务数量保持不变的情况下，货币供应量与物价水平同向变动，其公式为：

①式适用于整个国民经济体系，M代表全社会流通中的货币量，P代表社会的物价总水平，Y代表社会总产品数量.

为简明起见，在房价对通货膨胀影响的研究中，把全社会流通中的货币量M粗分为房地产行业所需流通货币量Mk与CPI篮子所需流通货币量M，即M＝Mh+Mc.把①式用于房地产市场体系，可得：

同理，把①式用于CPI篮子体系，可得：

其中Ph代表房地产行业市场平均价格水平，Yh代表房屋数量，Pc代表CPI中一篮子商品与劳务的平均价格，Yc代表一篮子商品与劳务数量，在本文中均假设Yh与Yc不变.

根据公式②，若房地产市场平均价格水平Ph上升，则房地产行业所需流通货币量Mh将按同比例上升，根据等式M＝Mh+Mc，Mh的增加，必将导致CPI篮子所需流通货币量Mc的等量减少.依据公式③，Mc减少将导致CPI中一篮子商品与劳务的平均价格Pc下降.

综上所述，在货币供应总量不变的前提条件下，由于负向效应的影响，房价上涨将导致CPI下降.其背后的逻辑是，房价上涨吸收了流动性，导致房地产行业以外的流动性减少，流动性的减少会导致物价下跌，通货紧缩.反之亦然，房价下跌将导致物价上涨，通货膨胀.

3 结论与建议

由于房价上涨吸收了流动性，而CPI篮子中流动性不足，只有在CPI篮子中的货币流动速度以流动性减少的相同比例增加时才能保持CPI的稳定，而在现实中货币的流动速度是基本稳定的，并不受到物价水平的影响.同时，CPI篮子中流动性的减少，即使正向效应所产生需求增加，由于流动性的制约，也不可能推动CPI中一篮子商品与劳务的平均价格上涨.因此本文认为，房价变动对CPI变动负向效应远大于正向效应，从而房价与CPI呈反向变化关系.

而一些学者通过实证分析得出的房价与CPI同向变化的关系，与本文结论有矛盾，是因为其分析的前提条件是我国的货币供应量始终维持较高增速，当货币供应量以超过房价上涨所需货币的速度增长时，多余的流动性便流向CPI篮子中，从而推动CPI的上涨.蔡玉龙（2013）通过格兰杰检验认为房价是通货膨胀的格兰杰原因，是因为格兰杰检验旨在表明房价上涨仅在统计意义上导致CPI上涨，而并不能在经济意义上证明房价上涨是CPI上涨的真实原因.

这就不难理解为何政府对于房价的态度一直以来只是“遏制其过快上涨”而不是“使其下跌”.由于前面所探讨的原因，房价的下跌会将原来固定在维持房价所需的流动性释放出来，随着流动性的大幅释放，将推高CPI篮子中的价格水平，这会带来严重的通货膨胀，其对经济产生负面影响或许比房价上涨本身带来的危害还要大.实施稳健的货币政策，抑制投机性购房需求，稳定房地产市场价格，对我国经济的平稳、快速、可持续发展具有重要意义.

〔1〕蔡玉龙.中国房地产价格与通货膨胀关系实证检验研究.现代商贸工业,2013（7）.

〔2〕李晓红.我国房价波动与通货膨胀关系的实证分析.财经视点,2012（2）.

〔3〕纪敏,孙彬.中国房地产价格与通货膨胀关系研究.金融与经济,2012（3）.

〔4〕黎雄，周耀星.我国房地产价格与通货膨胀的关系研究.经济视角，2011（6）.

〔5〕曼昆.经济学原理.北京：北京大学出版社，2009.

〔6〕达摩达尔·N·古扎拉蒂,唐·波特.计量经济学基础.北京：中国人民大学出版社，2012.

F830.9

A

1673-260X（2014）05-0032-02