房价何时成为隐患？

唐纳文

房地产市场价格变动应是中性，但是连续上涨会引发政策的调整，英国很快将率先进入调整窗口。

近年来，当我在亚洲国家旅行时，我的英国口音总会给我带来一连串的问题。只要对方意识到我的国籍，就会询问我关于伦敦房地产市场的看法，以及应当在何处置业。在低利率的环境当中，房地产成为了最风靡的投资品，甚至连用英国腔调传递出的置业观点也会让人们洗耳恭听。

伦敦的不动产价格较之金融危机前上涨了30%，而英国其他地区的不动产价格则与金融危机之前的水平基本持平。不过需要注意的是，英国名义GDP在此期间增长了13%，因此全国来看房价/GDP比率是下降的。美国房价虽然还没有回到金融危机前的水平，但是已经较低点上升了20%。欧元区虽然还没有哪个经济体显示出明显的活力，但德国房价已经较金融危机之前上升了10%。

房价的上升正在引起当局的注意，尤其是在英国，媒体的关注也放大了这一问题的重要性。我们感兴趣的问题是，房价的上涨何时会成为经济政策的考量因素，而这一问题无法简单地从经济学中获得答案。

在经济学当中，对于任何资产而言，包括不动产在内，价格上涨本身没有好坏之分。只有当资产价格上涨表明价值合理重估时才是有益的，而当价格上涨表明价值高估时则是不好的，对房地产问题夸夸其谈的媒体应当时刻牢记这一点。进一步看，房地产价格的变动本身不足为患，只有价格持续上涨引起的后果才值得忧虑。

首先是杠杆率。如果不动产价格上涨引发消费者和银行增加杠杆，当局应当警觉。这一方面是由于消费者增加借贷来购买房屋；另一方面是由于房价上涨的财富效应促使居民感到自己变得更富有了，于是增加开支减少储蓄。而实际上这部分财富并未兑现。如果银行为了满足居民的加杠杆需求，导致信贷过快增长，那么理应引起当局注意。

其次是关乎建筑业。如果房价上涨带来建筑业的持续繁荣，那么就会促使资源再分配进而引发社会不满。经济学是对有限资源进行分配的研究，而房屋建造是不增加生产力的投资领域。如果房屋建造由于房价上涨而吸引了过多的资源，那么其他领域就不能获得足够的资源以支持经济增长。

再者则是关乎到劳动力。如果某一地区的房价上涨导致其对一部分人无法负担，那么就会阻止这部分人向当地迁徙和求职。不过如果有一部分房屋是投资性的，那么当它们被出租后，增加了租赁市场的供给，抑制房租价格上涨，理论上就不会形成增加劳动力供给的障碍。但是如果人们对拥有住房存在偏好，同时厌恶租住生活，那么高房价仍然会阻碍劳动力流动，降低经济运行的效率。

我们最后要谈的是保护主义。如果境外投资者购买房地产，并且将这部分房地产空置而非出租，那么境外投资者很可能成为国内居民不满情绪的发泄对象。这可能通过某些限制性政策表现出来，例如像英国那样对空置房屋征收更高的税。更现实的危险则是，一旦区别对待外国人的做法在房地产市场有了先例，单纯的房地产市场的保护主义会向更广泛的领域蔓延。

如果上述现象有了苗头，当局就需要考虑是不是问题出在房地产市场上，并且采取相应措施，包括收紧货币政策，改变土地用途规划法规，改变税收法规，限制银行信贷。目前英国似乎正在显示出建筑业持续繁荣，劳动力迁徙受阻，以及保护主义抬头的迹象，因此我们认为，未来当局很可能会有所反应。

对我而言，如果我2015年来亚洲旅行，当人们注意到我的英国口音时，更可能会因为英国足球的表现对我表示惋惜，而非询问我应当在巴特西还是金丝雀码头置业（巴特西是位于伦敦南部的老牌工业区和富人区，金丝雀码头是伦敦新兴的金融区和购物区，拥有全英最高的三座摩天楼）。endprint