土地一级开发企业的财务风险控制刍议

冯峰

摘要：由于我国经济发展较快以及城镇化进程不断推进，土地一级开发企业由此产生，因为其资金规模较大，因此必须格外重视其财务风险控制问题。本文首先对土地一级开发企业面临的相关财务风险点进行剖析，然后依次提出相应的解决对策，目的使企业财务风险降低并得到有效控制。

关键词：土地一级开发 财务风险 控制

土地一级开发是指通过政府委托或授权的企业，能够对城市或乡村国有土地进行征地、拆迁和补偿，并建设相应的配套设施，然后将其进行有偿转让或出让。由于土地一级开发企业大部分都属于国有资产，并且企业中资金规模较大，如果不能进行有效管理，会造成国有资产出现损失。因此土地一级开发企业要做好财务风险控制工作，做好资金的预算工作，降低成本取得最大的经济效益。

一、当前土地一级开发企业面临的财务风险

（一）融资风险

1、融资面临困难

长久以来土地一级开发企业面临严重的融资问题，是目前开发过程中的难题，因此融资出现的财务风险是土地一级开发企业首要的风险。因为开发企业不拥有土地使用权，因此土地开发企业不能以此作为抵押进行融资，而没有雄厚的资金支持，就不能实现土地一级开发的正常运行。

2、融资渠道单一

土地一级开发企业主要的融资方式包括财政拨款、银行贷款以及自有资金等，而银行贷款是融资方式中占到比重最大的部分，由于没有引入债券和股票等直接融资方式，融资渠道比较单一，对银行信贷资金过于依赖，是土地一级开发企业的融资瓶颈。

3、融资成本较高

土地一级开发企业受到利率变动影响比较大，当利率出现上升时会使融资成本大大提高。当银行贷款基准利率出现上升时，会大大加重土地一级开发企业的需要负担的贷款利息，我国2013年时，1-3年期贷款基准利率为6.15%，而04年时为5.76%；3-5年期贷款基准利率为6.40%，而04年时为5.85%；5年以上贷款基准利率为6.55%，而04年时为6.12%，由此看出基准利率一直在不断上浮，因此提高了融资成本。

4、负债期限结构不合理

一是由于土地一级开发具有不同的周期，因此若企业短期内大量借款，并且将短期款项用于长期施工，当短期款项到期后，企业由于不能偿还短期借款会有破产的风险；二是由于长期借款融资成本较高，相应的债权人为了避免风险会制定相应的限制性条件，因此提高了土地一级开发企业的融资风险。

（二）投资风险

投资成本风险 土地一级开发企业各项成本构成中，征地拆迁成本占得比重最大并且很难控制。征地拆迁过程中，当出现因房屋和地基前期调查不实以及拆迁方案不完善时，都会使征地拆迁成本大大提高，并且经常会出现偏离补偿标准的情况，因此开发企业也会面临成本风险。

二、土地一级开发企业防范和控制财务风险的措施

（一）增加土地一级开发企业资本

1、政府进行拨款或划拨一部分城市用地

政府可以拨付一部分款项或城市用地给土地一级开发企业作为相关的资本，提升土地一级开发企业融资能力，从而使现金流出现良性循环。

2、采用股权或发行债券进行融资

土地一级开发企业可以借助股权或发行债券方式进行融资，主要融资对象为机构投资者以及中小投资者。

（二）对融资规模以及债务期限合理规划

1、合理制定融资规模

要根据企业资金需求情况确定融资规模，如果资金量较少，不能很好开展土地一级开发，如果资金量较多，会出现资金闲置，使财务费用大大增加。因此土地一级开发企业在融资时，要制定合理的融资规模，合理规划资金需求量和使用计划。

2、对债务期限进行合理规划

企业进行融资前，要依据项目情况、融资情况和资金使用情况对长短期债务进行合理规划，要调整贷款期限同土地一级开发企业资金使用期限相匹配。

（三）采用多样的融资渠道

1、将土地资产变为证券实施融资

土地资产实施证券化是指将土地未来的收益作为担保发行证券，既保证了土地的使用权，又利用证券市场的作用，将土地变为了金融资产，是一种新型的融资方式。

2、通过信托投资实施融资

土地一级开发企业可以同信托公司开展合作，借助信托公司向投资者发行相关的信托受益凭证从而对社会资金进行募集，然后将筹集资金作为土地一级开发企业的资本，而信托公司和相关投资者可以根据比例分享开发后的收益。

（四）防范和控制投资风险的相关措施

1、做好详细的房屋和地籍调查，对成本进行控制

征地拆迁开始前，土地一级开发企业要对房屋和地籍权属问题进行详细调查，对拆迁土地、房屋的权属情况完全掌握，了解其是否存在债务抵押或查封情况，是否存有历史问题，并将相关资料进行存档；制定详细的拆迁实施方案，避免或减少由于拆迁土地及房屋权属不清导致的法律纠纷和其他问题，从而提高土地一级开发成本。要对土地相关信息进行掌握，从而制定客观的补偿标准，避免由于信息不相符导致出现资金损失，降低由于土地权属问题引起的成本增加。

2、制定合理的补偿标准

土地一级开发企业在制定补偿安置标准时，要对被拆迁建筑相关的位置、建筑用途、建筑面积以及相关手续是否合法齐全等进行充分考虑，并参考市场价格，进行全面合理的评估，从而最终确定。当补偿安置标准制定并通报给被拆迁人后，不能对相关的标准进行调整或更改。

三、结束语

综上，土地一级开发既拥有较高的经济利益，也有巨大的财务风险。目前随着我国建设用地、拆迁等工作的不断深入和推广，土地一级开发中出现了不同类型的风险，其中财务风险作为企业最需要重视的风险问题，需要引起企业管理人员和职工的普遍认识，为此我们要具有防范风险的意识，改进财务风险控制措施，提升企业抗风险的能力，提高企业的经济效益。

参考文献：

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