基于地理信息系统的不动产税系统评估业务成功经验分享

沙文灏

（上海集赛信息科技有限公司）

1 引言

在各种各样的领域里应用地理信息系统的时候，对现有先进案例的研究是确保GIS开发应用成功的关键。虽然显著的应用GIS的先进单位和企业不存在，但是，各企业和政府单位有值得参考的案例，其中还有不少小投资大成果的GIS应用案例。

本文主要介绍在不动产税系统评估业务中的基于GNSS的GIS技术的利用。广泛使用GNSS采集基础数据，综合利用地理信息的云服务和移动互联网，实现各种数据和卫星照片航空照片实时共享，确保不动产税的评估业务的客观性和精度，提高了工作的效率。不动产税评估业务包含在不动产评估的分类中，属于所谓的大规模系统评估的范畴。不动产税系统评估（Mass Appraisal）是指对在某一个时间点，对具备一定规模的对象（本文指不动产的住宅、土地）进行评估的系统化的方法和理论。不动产税系统评估业务是从统计的角度出发，利用标准化的生产方式与基于GNSS的GIS技术进行评估工作。

系统评估业务与计算工作不同，它与多方面的工作相关，以基于GNSS的GIS技术作为基础的评估业务支持系统，其优点在于把各个评估业务环节进行循环和反复迭代评估，直到得出能充分证明其客观性和合理性的结论。

2 地理信息系统发展的三阶段

因为信息技术革命的快速发展GIS初次变为可能，我们可以利用低成本的各种各样的地理信息。GIS发展过程的第一阶段是数字化数据的采集，通过数字化数据的采集，可以方便地检索信息，提供大量的地理信息。现在日本所有相关的机构已经全面完成了地理数据的数字化工作。

地理信息系统的第二阶段是管理阶段。将第一阶段搜集的数据，广泛使用GNSS采集基础数据，依据业务进行分类，实现设施管理系统、汽车导航系统、在线地图等系统。在这个阶段，能够利用GIS的管理机能，地理信息的流通变为可能，提高了业务效率，改善了服务质量。

现在，地理信息相关工作单位的电子化处理与分析，标志着GIS进入了最先进、最尖端的第三阶段。在这个阶段，以GIS作为基础能够很容易地简单地交换各种各样的信息，很多企业信息系统和电子政府的应用系统被统和在一起，开拓企业和政府所蕴含的数字经济的可能性。利用GIS使得国民在没有意识到各政府部门和各企业存在的情况下，能够得到必要的服务和信息。政府和企业可以提高业务的效率和质量，能够享受知识经济所带来的利益。同时，在行政机关和企业内部，透明性和正确性提高了信息质量，进而职员的工作热情和改革意识得以提高。

在这个阶段，能在一个系统上提供各种各样的服务和业务机能的系统平台，成为大家关注的焦点，我们就通过基于GNSS的GIS（平台）整合了各种各样的不动产评估系统的业务支持，与不动产评估业务相关的各种数据的编辑更新、各种业务电子化处理认可和验证等方面，均可以利用标准化的生产方式进行处理。公司内的利用者，通过不复杂的操作，利用基于GNSS的GIS作为评估业务支持系统进行各种评估作业，从而消减超过投资额的成本费用。在时间和费用方面，使以前一直效率不高的不动产系统评估业务，通过基于GNSS的GIS一跃转变为高效率的业务。

3 不动产系统评估

土地的功能性、相对稀有性和对于土地的有效需求性三者之间的相互作用和结合，构成了土地的经济价值的基础，从而形成了土地的价格。进行评估时，这三者产生影响土地价格形成的诸多因素，被称作价格形成主要因素。土地价格是多种价格形成因素相互作用的产物，这方面已经形成一门基础理论。

不动产系统评估，以上面所论述的基础理论和不动产评估基准等评估手段和方法为基础，追求具体的系统化（图1）。不仅保持了评估结果的客观性、合理性，而且作为处理大量数据的不动产系统评估而言，为了对有这样一个特点的价格形成因素进行分析，有必要对采用的因素进行客观化的评估，而且为了把握因素影响力的事实，使用基于GNSS的GIS技术为基础的不动产系统评估支持系统展开分析是很重要的。

4 不动产系统评估业务支持系统的特点

4.1 不动产系统评估业务作业标准

在分析不动产系统评估业务的基础上，对各个评估业务作业流程制定了以下作业标准（作为质量保证的基础应用，标准也不断地被改进）：计划准备作业标准；资料搜集、整理标准；基础资料制作标准；用途、状况类似区域设定的作业标准；路线价格测算评估作业标准；宗地条件测算作业标准。

图1

4.2 利用GIS的综合评估业务支持系统

现在很多的信息系统在开发时，作为信息管理系统的地理信息系统，整理了大量的公用信息。也就是说，目前的地理信息系统还局限于以往的信息性系统的概括性利用。换句话说，它是单层次的系统利用，这样本来一直所追求的业务生产效率和质量的提高被忽略。在不动产系统评估业务中，基于GNSS的GIS的应用是作为评估业务中的一个环节运作。这样做的目的不仅仅是立刻获取业务利益，而且还把立足于系统利用的原则和业务作业标准达到提高生产性的目的，作为生产系统（图2）的基于GNSS的GIS可以提高不动产系统评估业务的专门性和效率，从而使得加上垂直体系的业务的系统利用成为可能，到目前为止以上所提到的方面毫无吝啬地充分发挥了基于GNSS的GIS的潜力。

图2

4.3 利用CAD系统的数据编辑系统

GIS的图形编辑机能经不起大规模地理信息生产业务系统的考验，为了应对不动产系统评估生产业务大量多样的图形编辑业务，又需要运用CAD系统来构建高效的数据（图形和数值）编辑系统。

CAD系统和地理信息系统的利用目的不同，在进行数据管理和解析的过程中差别很大，地理信息系统可统一管理拓扑结构以及图形、属性数据。所以需要研究开发包含了综合管理、数据（图形和数值）编辑系统的综合管理机能，以及使用通用评估系统作业用数据库。

4.4 不动产系统评估关联系统

根据通用评估系统作业数据库和业务作业标准，有以下适合于各种评估业务的生产支持系统及销售系统，为了适应业务的变化，每评估年度都要进行改良。

（1）通用系统评估的各个生产支持子系统有：用途、状况类似地区选择支持子系统；价格形成要素自动取得子系统；地价分析、土地价格比较表制作子系统；路线价格评估、附设子系统；宗地条件获取、计算子系统。

（2）主要的生产支持系统机能有：交互地图、空间检索、属性参照、专题图制作、缓冲区分析、统计抽取、区域分割、网格解析、最佳路径分析、时间序列解析。

（3）关联销售系统有：税务地图信息系统；路线价格计算系统；宗地计算系统。

4.5 WEB-GIS和不动产系统评估业务

在进行不动产系统评估时除了地理信息之外，还需要整合各种各样的信息，这导致数据库非常庞大，因此系统规模巨大，系统的构建和维护有时需要花费高昂的费用。而且，由于地理信息数据经常变化，不仅初期需要高昂的投资，并且维护持续更新的地理数据也需要巨额费用。

另外，在不动产系统评估中，持续更新地理信息数据的工作由各个部门的工作人员个体来处理是困难的。为了解决这一问题，可以考虑在互联网上利用云计算服务按时间提供地理信息系统和基础数据的出租服务。各政府部门和企业可以委托专门的公司维持管理一定的地理数据，然后再通过云计算获取地理信息服务。

利用云计算（如天地图）的好处在于不必要整体购入GIS和数据，这样可以降低初期费用，最新地理数据由云计算提供单位来不断更新。系统的利用方就不用自己进行维护地理数据。另外，在不动产系统评估业务的实地调查确认业务和面向居民的电子政务公开方面等，成为目前地理信息系统的灵活应用成为关注的热点。今后，大量利用基于GNSS的云计算所提供的地理信息不动产系统评估等业务将成为主流。

5 结束语

现在基于GNSS的GIS技术引起了广泛地关注。我们在GIS建设方面有很多成功经验，发现了在不动产系统评估市场方面新的发展前途，在不稳定的大规模GIS系统的利用稳定化方面，探索出了一条实际可行的道路。

地理信息系统利用的要点在于，通过基于GNSS的GIS和数字化复合系统的相互连接和整合，将必要的作业统一在一个平台上实现，政府、企业、市民均可以得到最大的收益。在这个过程中XML（GML，G-XML）起着很重要的作用。XML是超过主框架和个别业务等框架的开放性协议。XML在处理不同系统时可以不书写特别的代码，能够自由地交换数据。

XML在零售和金融界等行业正被积极地加以利用，它是GIS进化的关键。利用XML，可以整合各种各样的设备和系统，用户能够享受到各种各样的利益。因此，可以说以XML作为基础的GIS十分适合于在电子政务中的应用。

利用基于GNSS的GIS的电子政务未来经济发展的重要因素之一。在长期的电子政务计划中，主要要点是无纸化和政务公开化等，在具体计划时必须要设定在一年内、半年内能实现的GIS系统建设的目标。我们确信基于GNSS的GIS必将在电子政务和企业信息利用领域起主导作用。