基于主成分分析的房地产投资驱动力研究

2014-07-24章恒全

武汉理工大学学报（信息与管理工程版） 2014年2期

何薇，章恒全

(河海大学商学院，江苏南京211100)

社会和政府在面对房地产市场多变的情况下，为保证投资市场的健康发展，需要掌握房地产业投资的驱动机制和房地产业的发展趋势来调整其投资策略。因此，进行房地产市场的投资驱动机制分析具有实际意义。近年来，一些学者对全国以及某些典型区域的房地产投资进行了研究，如沈悦等利用Granger因果检验、广义脉冲响应与方差分解方法分析了GDP与房地产业发展的关系［1］;黄忠华等利用全国31个省份的省际数据分析了房地产投资对经济增长的影响［2］;陆菊春等分析了我国房地产投资对经济增长的影响存在区域性的差异［3］;朱晋以浙江省11市为研究区域，建立面板数据模型分析得出区域经济因素对房价的不同影响，以及房地产投资与房价、经济增长之间的关系［4］;陈淑云等从探讨城市规模的分等定级入手，以全国70个大中城市为研究区域，分析房地产投资与经济增长之间的关系［5］。

笔者在前人研究的基础上进行房地产投资驱动因素分析时，首先以房地产投资为研究对象，以全国31个省份为研究区域，以2010年为研究时间点，然后利用主成分回归模型研究房地产投资与社会经济因素之间的关系，分析房地产投资驱动力的影响因子及其相互关系，从经济发展的宏观角度对房地产投资驱动机制进行分析。

1 房地产投资驱动体系构建

1.1 房地产投资驱动理论框架建立

从房地产经济学的角度，影响房地产的因素大体分为一般因素和区域因素两大类，从宏观角度分析房地产业，一般因素与其内在联系较具普遍代表意义，也是政府等相关部门调控产业发展的重要理论基础［6－7］。因此，通过对我国房地产市场分析，房地产投资驱动因素可以概括为经济因素、社会因素和政策因素3大类。经济因子包括宏观经济发展、产业结构发展等方面，宏观经济的良性循环促进了外部资金的大量流入和投资利润的快速回收，在有效高速的资金循环机制下，活跃的市场供求活动推进了投资市场的进一步发展，其中房地产投资需求也会随之增长，从而对房地产投资起到推动作用;社会因子包括人口变化、城镇居民生活水平、城市发展等方面，人口的发展，居民福利状况和社会生活水平，城市发展状况都会直接影响到人们对住房需求的增长，同时也会提高房地产投资者对房地产投资的预期收益，从而促进房地产市场的投资活动发展;政策因子包括房地产政策、投资政策等方面，市场经济体制下的房地产业需要政府通过土地招拍挂报批、土地审批等土地供给监管政策以及相关法律权益保障政策对房地产用地严控把关，在政策法令方面，《城市房地产开发经营管理条例》、《土地管理法实施条例》等政策的颁布，对房地产业发展起到了规范和管理的作用［8］，同时也需要通过保障性公共福利政策和基础设施投资性建设政策来对房地产行业的发展趋势进行导向。图1为房地产投资的驱动机制理论框架。

图1 房地产投资驱动机制理论框架

1.2 房地产投资驱动机制理论要素分析

1.2.1 经济因子指标的选取

在宏观经济发展中，经济增长速度(GDP的增长率)大小可以引导房地产投资方的投资预期;人均GDP综合反映了宏观经济所处的发展阶段;财政收入是衡量政府财力的重要指标，在一定程度上其发展状况影响政府在社会经济活动中提供基础设施和公共服务的范围和数量;社会消费品零售额反映了一定时期内地区人民物质生活水平和社会购买力水平以及批发零售市场的销售规模情况［9］。在产业发展中，产业结构比反映了研究期间我国产业结构在转型与调整的大氛围下变动情况;房地产贡献率(房地产增加值在GDP中的占比)反映了该产业的成熟程度;房地产开发指标反映了房地产业发展的规模和水平［10］;人均房产面积是指每人所拥有的居住面积、办公面积和商业面积的总和［11］，该指标反映了房地产需求的增长空间以及政府的住房政策对房地产投资市场的影响。具体指标选取如图2所示。

图2 房地产投资经济因子指标体系

1.2.2 社会因子指标的选取

在人口因素中，选取总人口、就业人口这两个指标，这两个指标分别从总量和就业岗位资源占有量直接影响城市房地产业发展。人口增长率则是反映当前的人口增长对未来住房和其他物业类型需求增长的影响。在生活水平因素中，城市家庭人均可支配收入反映了各省份城市发展过程中居民生活水平程度的一个方面;城市家庭人均消费支出体现了各省份城市居民的消费支出需求［12］。在城市发展因素中，旅客运输量体现了公交客运的承载程度和城市用地扩张的程度;城市化率表征了城市化进程的发展对房地产市场投资的吸引，以及其发展带来的未来房地产需求。具体指标选取如图3所示。

图3 房地产投资社会因子指标体系

1.2.3 政策因子指标的选取

在用地政策因素中，土地购置面积代表了土地使用者从政府相关部门获得土地使用权进行土地利用行为的规模程度;土地税收通过税收手段促进存量和闲置土地入市，控制房地产投资规模;房地产税收针对刚性需求和投资性不同需求，通过调整房地产市场的存量和供给进行房地产的宏观调控。在投资性政策的因素中，社会固定资产投资反映了一个地区固定资产再生产的能力与经济实力，其作为房地产开发者增加投资的重要因素，也反映了房地产开发者对房地产投资前景的预期;财政支出则是通过对城市基础设施的改善引导房地产的需求，调整房地产价值的变化。具体指标选取如图4所示。

图4 房地产投资政策因子指标体系

2 房地产投资驱动力建模分析

2.1 驱动主成分提取

2.1.1 驱动主成分建模

主成分分析是利用降维的思想，在损失很少信息的前提下把多个指标转化为几个综合指标的多元统计方法，从而简化问题的复杂性并抓住问题的主要矛盾，房地产投资驱动机制分析就是利用主成分分析法，将较多的影响因素进行降维分析，把各个因素缩减为几个相互独立的公共因子来反映原始变量的主要信息［13－14］。笔者选取的指标数据根据《中国统计年鉴》，均为2010年的31个省份省际数据，其中，西藏因为数据特殊和统计资料难以查找等问题，故排除分析。房地产投资驱动机制分析共选取29个指标，假设分别用x1，x2，…，x29表示，通过标准化得到的变量矩阵 T为(t1，t2，…，t29)。将标准化的变量矩阵建立主成分模型:

2.1.2 模型结果分析

采用SPSS软件对数据进行统计分析，该变量指标矩阵的相关矩阵的3个特征值λ1、λ2、λ3合计占比为89.28%，如表1所示，因此，3个主成分已经可以在一定程度上代表原始变量的信息，主成分的选取要满足的条件是，其特征值要大于1，其累计贡献率大于85%，根据分析结果可以看出，前3个主成分满足该条件。因此，F1、F2、F3可以用来对房地产投资影响因子进行解释。主成分指标权值及贡献率如表1所示。

通过对主成分载荷矩阵的分析，在第一个主成分载荷较大的变量有地区生产总值、社会消费零售总额、房地产个数、第二、三产业结构比、人均

表1 主成分指标权值及贡献率

住房面积、财政支出、财政收入，固定资产投资、商品房销售平均价格、商品房销售面积和房地产施工面积等，其载荷均超过0.9，与笔者进行指标选择时的宏观经济因素、产业结构因素以及投资性政策因素相对应，因此第一主成分可以称之为“经济发展与投资政策主成分”;在第二个主成分载荷较大的变量有城市化率、人均GDP、城市居民人均可支配收入、总人口、就业人口等，其载荷均超过0.5，对应于指标选择中的社会因素，因此第二主成分定义为“城市发展与人口主成分”;在第三个主成分载荷较大的变量有土地购置面积、房地产贡献率、土地使用税、土地增值税、房地产业税收等，因此第三个主成分可以概括为“土地政策主成分”。三大主成分的分析结果与驱动因素指标选取分类大致吻合，说明驱动因素指标的确定是相对合理的。

2.2 驱动力影响度确定

2.2.1 驱动力影响度建模

笔者进行房地产投资驱动机制主成分回归分析具体步骤为:①将房地产开发投资额Y的标准化数据和主成分的得分建立新的标准化数据矩阵;②采用普通最小二乘法，做3个主成分 F1、F2、F3与因变量Y的多元线性回归，得到主成分回归模型为:

2.2.2 模型结果分析

通过主成分分析的线性变换，3个主成分之间已经不存在相关性，因此，将上述分析出的3个主成分作为自变量，房地产开发投资额作为因变量，建立标准化数据矩阵(表)进行回归分析，分析探寻社会经济等驱动因素对我国房地产投资变化的影响方向和程度。应用SPSS18.0对主成分回归模型进行最小二乘法估计，得到以下结果，如式(5)所示。

其中，主成分回归方程3个主成分系数估计值的标准误差均为0.517 10;方程回归系数相应的 T 统计量分别为 18.364 300、1.966 719、－2.620 175;修正的样本可决系数为0.922 456，F检验统计量为 115.993 6;DW统计量为2.082 733。方程模拟回归结果显示，β、γ、ω 的 T统计量检验均合格，从修正的样本可决系数检验和F检验统计量检验来看，回归方程整体上拟合良好，回归系数的影响作用相对显著，主成分F1、F2、F3的回归系数分别为 0.949 62、0.101 699、－0.135 49。因此，3个主成分对因变量 Y的影响可以解释为，F1、F2、F3每增加一个单位的投入，对因变量Y的驱动作用分别为增加0.949 62单位、增加0.101 699单位、减少0.135 49单位。

2.3 驱动力分析

(1)经济发展与投资政策为第一驱动力。宏观经济的发展状况、投资政策与房地产业发展存在一定的相关性。①地区生产总值包括消费、投资和净出口，其中，房地产投资是投资的重要组成部分，地区生产总值因素和社会消费零售总额因素的变化从总体上反映了房地产投资在研究期的运行状况;②政府的财政支出会有相当一部分进行市政基础设施的改善，增加人均住房面积从而改善地区的居住生活环境，也就提升了社会对房地产商品的需求，进而对房地产投资产生了驱动作用;③作为第三产业的组成部分，房地产投资涉及产业链延伸至第一、二产业中的相关产业，如建材、化工等生活资料生产行业，因此，房地产业的发展与相关产业的发展是具有联动性的，相关产业发展结构的优化对房地产业的发展起着驱动作用;④房地产业自身发展态势也对投资活动起到指标导向性作用，房地产企业个数、房地产施工面积以及商品房销售面积等房地产开发景气指标，其变化趋势预示着房地产行业的发展态势，投资者可以通过房地产发展趋势信息的导向，调整投资行为。

(2)城市发展与人口为第二驱动力。在城市的逐步发展过程中，城镇居民对房地产的需求结构也在随之改变。①城镇居民在城市化快速发展过程中，人均GDP会随之快速增长，随之带来的城镇人口的比例升高、生活方式改变、生活质量的提升都会给城市住宅带来巨大的机会，从而直接带动房地产投资的增加;②城镇居民的可支配收入代表城镇居民消费购买力，其变化也就是购买力的转变，决定了房地产市场消费阶层的消费力大小;③需求作为房地产市场发展的两大杠杆之一，受3个主要因素(人口、可支配收入和生活方式)影响，其中，影响房地产需求最基本的因素是人口，并且人力资源是房地产市场运行各个环节中的核心要素，城镇就业人口的增长无疑对房地产投资产生了推动作用。

(3)土地调控政策为第三驱动力。土地调控政策主要是围绕防止房地产投资过热和稳定住房价格开展的。①通过严格控制用地规模和结构，防止包括房地产投资在内的固定资产投资过热;②通过土地税收等政策引导房地产投资用地的需求，抑制房地产空置、土地投机等不良行为，控制房价涨幅。在第三驱动力中，土地购置面积、土地使用税、土地增值税3个驱动因子分别从土地供应、土地保有、土地转让3个环节反映了土地调控政策对房地产投资的负面驱动作用。

3 结论与建议

通过主成分回归结果分析，影响房地产投资的驱动因素分别为经济发展与投资政策、城市发展与人口，以及土地调控政策，其驱动力影响度分别为0.949 62、0.101 699、－0.135 49。理论分析表明，经济增长方式、房地产需求，以及宏观调控政策对房地产开发投资水平会产生一定的影响，因此，为了保障我国房地产业的协调稳定发展以及合理地规范房地产投资，从以下3个方面对房地产业的发展进行调控。

(1)转变经济增长方式，平衡房地产投资比例。目前，我国国民经济增长的拉动方式有待改善，房地产在国民生产总值中所占比例较高，这种现象不利于长远发展。因此，要改变以房地产投资拉动经济增长的发展方式，各地方政府更要在充分了解本地实际情况的前提下，转变政府职能，在充分发挥市场机制作用的前提下，利用金融财政政策，土地政策以及社会保障性政策和法律法规的推行来调整房地产业发展方向，调控房地产开发性投资和消费性投资两方面需求，合理控制投资规模，扭转以房价论经济发展好坏，人民生活水平高低的错误观念。

(2)优化房地产投资结构，调整产品供应比例。一直以来，房地产需求的调控大多数是通过房地产消费信贷，也就是利率的杠杆作用来进行的，但是调控目标是不能简单通过金融政策来完成的。因此，要优化投资结构，在满足中低收入城镇居民住房需求的前提下，将房地产投资者的投资意向由高档房地产引导至中低档和保障性住房，从而使投资结构得到优化，进而使房地产产品供应结构也得到调整。

(3)完善土地宏观调控体系，把控房地产开发“地根”。作为不可再生资源，土地是房地产业的基础核心，也是房地产前期开发投资决策的重点对象。合理的土地宏观调控体系是保证房地产市场稳定发展的关键。首先，通过紧缩房地产开发的“地根”，如规范土地来源途径和土地交易市场，合理控制城市拆迁规模和进度，严控土地使用性质转变，来调控房地产投资规模以及增速;其次，通过土地税收政策的引导，吸引房地产开发投资资金向中小型户型项目开发，引导消费需求，将房地产产品需求由投机性转向常规居住性转变，从而缓解我国城镇居民住房断层情况的压力;最后，加强土地和房地产市场监管，保证企业信誉度和提高土地市场交易透明度，商品房销售明码标价，打击中介交易违法违规行为。

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