迪拜楼市：沙漠上的七彩泡沫

李颖浩

在被沙漠和大海环抱的中东城市迪拜，这里的阿拉伯人无限延伸着他们的想象与欲望，筑造着不可思议的迪拜梦。海上，巨帆形奢华酒店高耸；陆上，828米高的摩天大楼哈利法塔傲视大漠。世界上最大的人工岛、水下酒店、室内滑雪场、规模与迪拜城相当的“迪拜乐园”……宏大蓝图一一展开。

2010年1月4日，全球约20亿观众在电视机前观看了哈利法塔的启动仪式。这座世界上最高的惊世建筑曾在迪拜债务危机中被一再延工。迪拜在这场奇袭中元气大挫，泡沫的破灭让人们看到了迪拜七彩幻光背后不为人知的秘密。所幸，一度狼狈不堪的迪拜房市迅速复苏，股指再度冲上云霄。在欧美还在复苏路上苦苦挣扎时，迪拜显得异常耀眼。

然而，昨日的伤口突然作痛。迪拜DFM指数在2014年5月6日创下新高5078点后，出人意料地上演了急摔行情，6月23日，这一指数跌至4296点，较5月6日下挫20.3%。这宣告迪拜股市进入技术熊市，从牛市到熊市，这一过程仅为48天。而截至6月30日，DMF指数更是跌破了4000点。

疯狂的投资者可能不得不长起记性，开始怀疑眼前的这一片荣景是不是海市蜃楼。

迷失“未来世界”

2008年11月，建在迪拜人工棕榈岛的“树干”顶端、造价达15亿美元的亚特兰蒂斯酒店正式开张，尽管迎头撞上国际金融危机，开幕盛宴还是砸下2000万美元，邀请了美国前篮球明星乔丹、著名脱口秀主持人奥普拉、好莱坞巨星罗伯特·德尼罗等名流，一起为这家奢华酒店庆祝。不过，不少与会宾客却心情沉重，感觉犹如是在参加一场葬礼。晚间，璀璨烟花盛放的同时，迪拜不少过度举债的资产正在大幅缩水，没有人能够预知前景。

盛宴后没几天，酒店的母公司棕榈岛集团（Nakheel）宣布解雇500名员工以应对金融危机——这一数字占员工总数的15%。棕榈岛集团是国有控股的迪拜世界（Dubai World）的下属公司，是迪拜两大房地产开放商之一，棕榈岛（Palm Island）与世界岛（The World）正是其作品。“这家公司可以为开幕盛宴花费2000万美元，却没有钱付给员工，真是场灾难。”一位在迪拜的黎巴嫩商人揶揄道。

阿联酋是一个富油国家，但是大部分的石油都集中在阿布扎比，而迪拜则是七个酋长国中最缺油的一个。事实上，石油的确曾促成迪拜的崛起，但今天石油占迪拜GDP的比重不到6%。在石油储藏即将枯竭的压力下，迪拜一直坚持积极的经济转型，开始在沙漠边上大力推动金融、高端房地产的发展以寻求经济多样化的突破。从石油工业起步的迪拜，依托港口贸易推动发展与贸易相关的商业与金融业，同时，缺乏实体经济支撑的迪拜也大力发展地产业和旅游业，并使之成为其经济支柱。

“假如我们是羚羊，停下脚步就会被狮子吃掉。假如我们是狮子，停下脚步就会饿死。”——这是迪拜酋长阿勒马克图姆传播甚广的格言。迪拜人相信“没有人会记得第二名”。在这样的理念下，迪拜一直热衷于以大型项目建设拉动经济发展，最明显的，就是其对宏伟建筑展现出的特殊癖好。世界最高的建筑、最大的购物中心、最大的人工岛、最豪华的酒店……这些宏伟建筑一时间让这座沙漠之城成为炫目的未来世界。

2002年，迪拜政府出台政策允许外国人在迪拜永久持有物业。在迪拜200多万人口中，本地人口只占20%。这一政策立即引爆了迪拜房地产市场。而10%房屋首付款、1%房屋产权转让登记费外不存在房产税、流转税、置业税甚至没有增值税的免税政策，使地产交易几乎没有任何管控闸门。

然而，“未来世界”透支了迪拜大量的债务，迪拜政府采取以自己的国家主权为担保的形式，向国际货币基金组织、世界银行以及其他国家及财富基金、银行借款来维持资金对野心和建设愿景的支撑。过去5年，迪拜推进了3000亿美元的建设项目。而房市泡沫更是迅速被吹胀起来，那些在售楼处排队的人们大多采用现金交易，期望通过短期内转手豪赚一笔。“员工们不再专心工作。”一家迪拜货运公司的总裁抱怨说，“他们都想从繁荣的房市里分一杯羹。”

2009年11月25日早上，来自迪拜的一声起床号，震得世界从睡梦中惊醒：国营的迪拜世界集团将重组，公司所欠约590亿美元债务将至少延期6个月偿还，延期债务占到迪拜政府全部约800亿美元债务的3/4。稍晚，阿联酋政府出面表示将不会担保迪拜世界的公司债务。迪拜债务危机就此引爆。这一消息震撼全球，股市大跌，至12月9日止，迪拜指数累积重挫26.7%；与迪拜往来密切的欧股更创下七个月来最大跌幅。惊弓的不只是股市，外汇市场也疯狂下泻，资金如潮水一般夺门而出。更惨的是商品市场：原油、豆油、黄金期货，都一头栽进“雷曼倒闭以来全球最大的一次暴跌”。

房地产业再度高歌

幸而迪拜有富裕的兄邦阿布扎比。压力之下，迪拜酋长亲自出面向拥有巨额“石油美元”的阿布扎比酋长求援。2009年12月14日，迪拜政府宣布，阿布扎比无条件向其提供100亿美元贷款援助。阿布扎比在2009年内三次援助迪拜，累计拿出250亿美元，这成为化解迪拜债务危机的关键。因而，人们看到，一直被视为迪拜象征、此前被命名为“迪拜塔”的世界第一高楼，在其竣工仪式上赫然更名为“哈利法塔”——“哈利法”正是阿联酋总统、同时也是阿布扎比酋长的名字。

“迪拜在2011年底跌到了危机谷底，房屋价格较危机前下降了60%，但很快，从2012年上半年开始，房屋成交量就开始止跌回升，2013年迪拜房价上涨30%，增幅位居全球主要城市首位。”据2001年来到迪拜的《中东侨报》总编刘云梅介绍，进入2012年以来，随着迪拜自身经济的提振、政府政策的调整、外部环境的烘托以及投机资金的回流，迪拜房地产市场开始出现回暖复苏的势头，开发商和投资者的信心逐步恢复。

根据房地产顾问机构莱坊（Knight Frank）最近发布的“全球楼价指数”，过去一年中迪拜成为了全球房价增速最为迅猛的地区。截止到2014年3月的一年内，迪拜房价上涨了27.7%，在莱坊环球房地产价格指数覆盖的54个城市中位列第一。在迪拜一些地区，房价已经回到了危机前的峰值水平。endprint

随着迪拜地产业的回暖，挑战极限的政府工程也再度上马。2012年11月，迪拜政府宣布了房地产振兴计划，该计划拟建设阿拉伯世界文化、艺术、旅游和创业中心——“阿勒马克图姆”新城。其标志性项目将包括比伦敦海德公园大30%的阿勒马克图姆公园、世界最大商场“世界购物广场”、中东最大的家庭娱乐中心和配套齐全的创业园。

在阿勒马克图姆新城的西北，临近棕榈岛的海岸区是始建于1998年的世界上最大人工码头——迪拜码头。在码头区，兴建完成的大厦已有120栋，有80栋正在兴建，还有20栋计划兴建。看着窗外一栋栋兴建中的大楼，迪拜最大的旅行社阿拉伯游踪公司（Arabian Adventures）高级副总裁佩埃特说道：“你看，那些大楼都有脚手架、吊臂，表示都在施工，海啸时，很多吊臂不见了，代表停工，但现在几乎都恢复了。”

“如果在经济萧条时持续建设，就可以在经济复苏时，最快地站起来。”迪拜房地产管理局执行长盖拉塔大手一挥表示，地铁、机场、公路、单轨铁路，甚至哈利法塔等重大工程，都是在经济萧条期间动工或完成的。2013年11月，迪拜赢得2020年世博会举办权，这更增添了这位官员自信的底气。

又一场风暴？

在俯瞰迪拜某段大道的一处超过40层楼高的广告版上赫然写道：“保持冷静，没有泡沫。”这是去年某个地产搜寻门户网站打出的广告。这在当时或许还能让一些投资者点头认同，但现在，相信的人应该更少了。

这几年迪拜房市的“异常”繁荣，已经让一些敏感的投资者嗅到，又一场风暴即将抵达这座沙漠皇城。在去年及今年5月之前，迪拜股市一直是全球表现最好的市场之一，2012年1月至今年5月6日，迪拜金融市场综合指数更是飙涨250%。

不过，5月6日，迪拜股市大跳水仍旧“如期而至”，其场景让人感觉似曾相识。

分析认为，这次股市大跌并非因为任何负面的宏观经济消息，与伊拉克政局紧张也没有太大关联。开启熊市的导火索在于当地交易量最大的房地产公司Arabtec在日前宣布裁员，该公司的行政总裁哈桑也宣布离职，Arabtec股价应声下挫，截至6月底，该集团股价本月累计跌幅超过50%。Arabtec是迪拜两大地产开发商之一Emaar的下属公司，而Emaar是哈利法塔的营建商。

“市场一片狼藉，我将其称为‘Arabtec高烧。它具有传染性，影响着市场上每一只个股。”迪拜Al Zarooni集团首席投资官表示，“这显示了房地产业之于迪拜的重要性及其高风险性。”

其实，对于房价的快速上涨，在早前就有不少人开始质疑其投机成分。“我们可能正在见证又一个地产泡沫的吹起。”有迪拜当地业内人士在去年就表达了他的担忧，他认为这些都是“得益于”迪拜新近宣布上马的一些大型不动产项目以及各方天花乱坠的营销，而非强势的经济基本面。

迪拜房地产咨询公司Cluttons住房销售与出租部门主管沃尔皮表示，如果政府不介入，将再度产生房地产泡沫。“那些在售楼处门前排队的投机者都希望通过快进快出来，快速收益。政府必须对此加以管制。比如规定购买后两年内不准出售，或者对房产加收某些税款等等。”在迪拜市中心各售楼处，有很多这样的投机者，他们试图购买“期房”，这些房子有可能在动工之前就已经被转手。

早前当局已出台了相关政策来限制投机买卖。去年年底，迪拜将房地产交易手续费用翻倍，达到了交易金额的4%，同时阿联酋中央银行也设定了按揭贷款上限，但这些与香港、新加坡等打房力度相比，仍算是小儿科。但即便如此，三周过后，由于遭到众多商业银行的不满，中央银行表示该政策不会被强制执行。之后，中央银行表示在咨询过商业银行意见之后，将在未来推出更全面的按揭市场监管政策。而那些具有政治影响力的商业银行建议则采用相较之前更温和的房贷上限。然而，考虑到迪拜目前仅有15%的购房交易会采用按揭贷款，有些分析师对此按揭上限的有效性提出了质疑。

与此同时，也有当地经济学家提醒人们要注意更根本的问题，他表示，现在急速增长的供应量与不稳定的市场需求是一个具有很大风险的组合，六年前迪拜也正因如此才陷入危机，迫使国有企业不得不对数十亿的债务进行重组。“现在说是市场的顶点还为时过早，不过信贷增长的速度却显示这个循环的速度在加快。而没有人知道到底有多少是实际需求。”

另一边厢，“迪拜无泡沫论”的坚定支持者依旧乐观。瑞士信贷的私人银行业务中东研究主管伊克巴尔表示，这只是迪拜股市早应该有的一次回调。他认为，迪拜的长期前景依然是有吸引力的，近期出现暴跌，并不代表该国牛市行情已经结束。“迪拜仍是整个区域生活水准最高的地区之一，移民增多是房价上涨的主要原因，房价快速上涨会带来中短期风险，但并不严重。只要波斯湾地区形势能够趋于稳定，房价、股市将继续保持牛市状态。”

“迪拜赢得了2020年世博会的主办权，这意味楼市至少会在接下来的6年将表现坚挺。”迪拜最大的地产服务机构BetterHomes的住宅销售顾问德里克表示，世博会的举办将带来更多工作机会以及外来人口，拉动对住宅物业的需求，在德里克眼里，这具有不容置疑的说服力。

对于那些认为迪拜房地产价格已经达到或是接近最高点的投资者们，莱坊国际希望跟他们分享一些其基于全球调查的统计数据。根据该公司的调查，尽管过去几年迪拜房地产价格涨幅明显，但是纵观全球房地产市场，迪拜房地产价格仍算不上昂贵——花费1百万美元（合367万迪拉姆）能够在迪拜买到一套146平米的高端房产。相比之下，在摩纳哥只能购买15平米；香港20.6平米；新加坡32.6平米；伦敦25.2平米。

莱坊国际住房部们合伙人加勒特强调，迪拜在经历了为期一年的全球最快速度增长之后，今年增速已经放缓，高端房地产价格在今年第一季度的同比增长率只有1%。“提高交易费用以及引入按揭贷款上限二者双管齐下，其实已经达到了当局预期的效果。”

然而，如今当局的的态度又是如何？据阿联酋《国民报》报道，阿联酋中央银行认为房地产市场已出现失衡信号，这是阿联酋官方机构首次对房地产发出警告。而迪拜土地局则坚称，房地产市场普遍健康，价格上涨只是因为经济强健。

没有人知道这次震荡是又一次席卷全球的剧烈风暴，还是仅仅为虚惊一场。就像没有人知道棕榈岛集团正在规划建造的超过1000米的棕榈岛塔到底有多高一样，或许棕榈岛集团自己也不知道，因为这取决于中东美元与主权财富基金的金融杠杆和投融资保障——这一瞬息万变的事物。endprint