楼盘清算后土地增值税的纳税实务应对一二点

柯于勋

摘要：土地增值税（简称土增税）是房地产行业一项重要税种，应纳税额的确定跟日常核算息息相关，有必要根据实践总结经验。

关键词：尾房 合并清算 扣除项目总额

目前房地产行业因土增税存在要求清算的情况从而导致了楼盘清算后还有尾房没有卖出的情形。土增税相关法规对扣除项目总额及计算方法规定还有模糊地带，为增值额的确定提供了很大的空间，必须认真研究，做出有利于公司的对策。下面将从尾房土增税纳税实务应对一二点技巧进行探讨。

一、扣除项目总额计算方法的选择

办税人员在对清算后增值额的计算公式的选择上，一定要事先进行模拟，选择有利的选项。为了方便理解，现举例说明如下：

东莞鸿景公司于2009年起开发销售A项目，可售建筑面积为20万㎡，截至2013年12月底，已售建筑面积为18万㎡，占可售面积的90%，按照税务机关要求，办理土增税清算申报。申报资料显示，取得土地使用权所支付的金额为1.6亿元，房地产开发成本4.4亿元（不包括预提成本0.2亿元），房地产开发费用按取得土地使用权和开发成本之和的10%扣除，已销售房地产收入总额为10.8亿元，已纳可扣除的与房地产有关的税金6048万元，剩余尾房2万㎡。本次清算项目总成本为1.6+4.4=6亿元，单位可售建筑面积成本为6亿÷20万=0.3万元/平。根据相关税收法规规定，计算可扣除项目金额合计6+6×20%+6×10%+0.6048=8.4048亿元，单位建筑面积可扣除项目金额为8.4048÷20=4202.4元/㎡。

本次清算可扣除项目金额为，可扣除的成本为0.3×18=5.4亿，应扣除项目金额为5.4×（1+20%+10%）+0.6048=7.6248亿。增值额为10.8-7.6248=3.1572亿，增值率为41.64%，适用税率为30%，应缴土增税为9525.6万。

公司2014年6月将剩余2万㎡销售完毕，取得转让房地产收入1.6亿，缴纳与转让房地产有关的税金896万，并取得0.2亿清算时未取得的发票，根据相关税收法规规定，2014年6月尾房销售后，可扣除项目金额为4202.4×2=8404.8万，增值额为1.6亿-8404.8万=7595.2万，增值率90.37%，适用税率40%，应缴土地增值税为2617.84万。

以上清算过程分析得出，尾房销售按照初次清算时可扣除项目金额计算，包括了初次税金6048万一部分，但未包括本次税金896万，明显不配比。另外，再转让房产时，取得了0.2亿元发票也未纳入扣除额。

二、应对选择：尾房销售税金应准予扣除

在清算时应该和税务机关交涉，尾房销售税金应当准予扣除。清算后再转让土增税的计算方法应该修改为：清算时的扣除项目总金额=（全部取得土地使用权所支付的金额+全部开发成本）×（1+20%）+房地产开发费用+清算时扣除的与房地产有关的税金，单位建筑面积成本费用=（清算时的扣除项目总金额-清算时扣除的与房地产有关的税金）÷总可售面积；初次清算转让扣除项目金额=单位建筑面积成本费用×初次清算所转让可售建筑面积+与房地产有关的税金。再转让扣除项目金额=单位建筑面积成本费用×再转让可售建筑面积+再转让与房地产有关的税金。根据上述修改，单位建筑面积成本费用=（84048-6048）÷20=3900元/㎡，再转让可扣除项目金额=3900×2+896=8696万，增值额为1.6亿-8696万=7304万元，增值率84%，适用税率40%，应缴土增税税额为2486.8万元，与原公式计算减少税金2617.84-2486.8=131.04万元。

三、单独清算还是合并清算的选择

目前国家相关法规也没有明确规定是否可以进行合并清算，但有的省已进行了规定，例如：鄂地税发〔2013〕44号文中就有规定。因此对于单独清算还是合并清算给了公司一定的选择性。

仍延续上例，如果经与税务机关沟通，允许进行合并清算，那么上例分析计算如下：

全部销售收入为10.8+1.6=12.4亿，全部与房产转让有关的税金为6048+896=6944万，全部可扣除成本1.6+4.4+0.2=6.2亿，全部可扣除项目金额为6.2亿×（1+20%+10%）+6944万 =87544万，增值额12.4亿-87544万=36456万，增值率41.64%，适用税率30%，应缴土地增值税10936.8万元。与上述分次清算差异10936.8-9525.6-2617.84=-1206.64万。即便按照调整后公式计算，也存在差异10936.8-9525.6-2486.8=-1075.6万，差异的直接原因在于合并清算增值率降低了，税率变了。同时，预提成本0.2亿元在最终合并清算中得到了扣除，仅此一项即可知能够减少土增税应缴税额0.2亿×（1+20%+10%）×30%=780万。

从上不难看出，对扣除项目总额的计算方法和清算方式的选择及争取，为公司节省了大笔税金。因此，清算时未销售房产再出售，清算时相关选择不同会给土增税应纳税额带来很大的变化，在项目前期必须与税务局保持良好的沟通，了解税务局对土增税的政策取向，定期测算土增税预测值，调整公司的应对方法，未雨绸缪，以便清算时有更多的选择性。

参考文献：

[1]国家税务总局《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号

[2]湖北地税局《湖北省地税局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》 鄂地税发〔2013〕44号endprint