房地产财务动态管理模式浅谈

刘燕

摘要：经济的高速增长给房地产行业的发展带来了重要契机，我国房地产行业已处于高度增长阶段，各房地产企业间竞争激烈，企业想要实现降低成本的愿望，实现利润最大化，对财务进行动态管理就很有必要。该管理模式可以提高企业财务管理水平和信息化水平，增强市场竞争力。本文主要分析目前房地产行业财务管理存在的问题，并用财务动态管理模式规律解决这些问题，希望给房地产企业财务管理带来一些建议。

关键词：房地产 财务 动态管理

财务动态管理是一种财务信息动态管理过程。主要指的是企业通过模拟未来财务经营状况和目标结果，运用和选择适当的动态财务指标，利用计算机等辅助管理工具以及财务专业分析方法来分析企业财务的变化过程，从而把制约财务信息工作的因素总结出来，将正在发生的实时动态与预定目标作对比，施以一定的解决方法，达到有效控制资本，从而财务动态管理的实现。

一、房地产财务管理存在的问题

（一）财务管理意识淡薄，经营不足

由于目前房地场行业水平良莠不齐，较多房地产开发商对财务预算考虑并不充分，只盲目的进行土地投资，对征地的成本和企业资金的运营未能做出详细的预算计划，盲目运作，从而增加了企业的亏损，提高了投资的风险。在具体操作环节上也不能在做到充分考虑，比如在项目中标之后，没有根据实际情况衡量利弊而做出科学的财务规划，对资金的使用也不分轻重缓急。不仅会加重了企业的成本负担，还在无形中给企业带来了损失。

（二）流动资金管理不善

房地产开发由于行业特性，在筹集资金方面面临许多问题。其一是开发项目一般较为庞大，资金筹集工作较为繁琐，而在财务管理上资金周期性较长，如果预测不准确或市场发生较大变化极易导致资金流动的问题。其次，房地产企业筹资方式多为向银行进行项目贷款，若项目建设期超出预期，企业就会面临资金成本的增加，对资金流造成影响，如果没有相关的财务管理应对措施，极易给房地产企业的发展带了隐藏风险。

（三）缺乏健全的财务内部控制制度

由于较多房地产企业内部控制意识淡薄，缺乏健全的内部控制制度，对财务资金的管理混乱，在各项环节的支出资本及时期上未能做出充分的考虑，预算计划缺乏精准度，导致经营者和管理部门也无法根据企业资金的使用情况做出最优的决策论断，产生不合理的市场投资

（四）财务体系复杂，管理难度大

在房地产企业的开发项目中涉及到政府部门、设计单位、承建单位、银行等各种相关牵连主体，同时在财务管理中就涉及到土地成本、建安成本、财务成本等等。部门之间和社会主体之间的关系也较为繁杂，加上企业内部还存在管理者与员工之间的关系，投资者与债权人的关系，这一连串的复杂关系和资本的运作构成了繁杂的财务体系，也给财务管理带来了难度。

除了以上所述的问题外，还有房地产行业财务管理模式不规范、管理监督缺乏力度，多项目运作时缺乏灵活度、和对资金的运作缺乏可控度和规划性等问题。这些问题的存在不仅严重阻碍了企业财务动态的管理模式的发展，从根本上降低企业的市场竞争力。

二、房地产企业财务动态管理模式的构建

房地产企业财务动态管理模式的设计是实现房地产企业财务动态模式管理的关键。所谓的系统设计，就是要为企业建立一个适合的财务信息管理平台和系统管理链，从而使企业财务管理实现动态的可操作的系统。做好房地产企业财务动态管理模式的系统设计，注意以下几点：

（一）进行需求分析

根据房地产企业财务动态管理模式所要解决的问题、要求以及实施目标的前提下，立足于企业的实际发展状况，明确企业未来的财务系统应该具备什么样的功能，什么样的动态管理模式能给企业带来最好的发展，然后进行科学的系统模式设计。

（二）要进行系统的模块设计

根据该管理模式的功能，进一步确定详细的财务动态管理模块。一般而言，房地场企业内部的财务动态管理模块主要包括成本控制、基本信息、企业绩效评估和可行性研究等等。

（三）系统的运行

我们设计出来的财务动态管理模式是要落实到实际的，也就是说，该模式要真正的在企业内部运行并开始发挥它的预期作用。运行过程一般是：前期准备计划，财务成本分解、成本跟踪、考核评估等。各个环节互相配合，实现最优的房地产企业财务动态管理模式。

具体操作为：在动态财务管理定义的框架之内，立足于企业本身，立足于对财务数据的及时反馈和处理，将房地产企业财务管理系统组成一个能够及时反馈资金运营状态的信息平台。借此平台，模拟企业资金在市场运营的变化情况，得出反馈信息。根据反馈信息来对比在不同情况下的结果，通过数据的分析，把企业资金运营的现状和市场经济的动态结合起来。企业决策人和财务管理人员就可以据此适时的调整财务政策，防范资本投资风险，降低成本损失。

还可以利用大数据实施地产大数据的收集，掌握客户需求，了解客户或业主在购进房时能接受的价格等需求数据，逐步建立业主需求数据库，然后根据客户需求的变化改变企业投资和开发的产品风险，提高营销的针对性，减少投资风险，帮助房地产企业提升财务投放精度。

三、结束语

综上所述，房地产企业完善财务动态管理模式很有必要，良好的企业财务管理模式能实现企业资金的有效管理，降低企业预算风险，增加企业收益，从而达到企业利润最大化，也能推动整个房地产行业发展。

参考文献：

[1]赵红.房地产开发项目的动态财务管理模式研究[J].新财经（理论版），2013；2：35

[2]比尔.施纳斯，珍妮.沃克著，陈工译，管理未来—动态财务管理[M].电子工业出版社，2007；7endprint