遭遇房产纠纷该怎样维权

作为生活中的一件大宗消费品，一所房子对购房者而言，所承载的期待有时是金钱无法衡量的。尽管近年来楼市逐渐规范，但由于房地产市场产业链较长，其引发的各种纠纷并不鲜见。去年全年，仅广西南宁市房地产监察支队和南宁市工商局专业市场分局收到的投诉就达140多起。在此笔者列举一些典型案例，进行点评供购房者借鉴。

A．物业管理纠纷

案例一公共绿地成“私家花园”欲动土被叫停

去年7月初，李女士买了一套位于一楼的商品住宅。入住不久，她就用水泥将部分绿地硬化，打算用来作为自家的庭院，却被告知该花园为公共绿地，李女士无权在该花园“动土”，这令李女士懊恼不已。原来，几年前，该小区的开发商宣传购买此小区一楼即可获得“私家花园”，所以尽管这套住房的房价高出其他楼层，但因为带了一个花园，所以李女士跟家人还是决定买下了。现在遇到这种情况，李女士一下不知如何是好。

提醒：开发商无权处分公共部分

物业管理是市民投诉的重灾区，李女士所遭遇的情况是开发商擅自处分小区公共部分的行为。根据有关法律规定，未规划为私人用地的花园，属小区公共部分，归小区全体业主共同所有和使用，开发商根本不具有该花园的处分权。开发商所谓的“送”只是将绿地的“养护权”在一定时期内给了买房人，所承诺的一楼“所属”花园的使用权，是无法兑现的。

广西桂科律师事务所律师牟璎认为，涉及到开发商赠送私人花园等行为，市民应该从购房就开始进行维权，搜集好当时的宣传材料，签合同时明确赠送的公共部分应如何交付、如何使用。如果“证据”确凿，可依法向开发商索赔。

案例二 电梯内布满广告收益去哪了？

小区公共部分被物业管理公司用作经营，也是市民投诉的焦点。不少小区居民反映说，其所在小区不知何时有了许多商业框架广告，但这些收益有多少、流向何方，物业管理公司从未向小区居民公布过。

为此，笔者走访了广西南宁市西乡塘区、江南区的多个小区，发现这一现象并非个例。在江南区的一小区，笔者致电物业管理公司，被告知小区只有电梯广告，但早已被抢投一空，已没有空位接纳新的广告了。

提醒：内部公共部分收益一般归业主所有

小区公共部分的经营以及经营所产生的收益问题，要以开发商与业主之间的约定为依据。如果开发商在购房合同中已经明确公共部分的经营收益归其所有，那就没有侵犯业主的利益。不过，目前不少小区除了明确外立面的广告权外，对于电梯等内部公共部分的广告经营是没有明确约定的。在这样的情况下，这些经营收益一般属于全体业主所有，因此业主可依法争取自己的权益。

B．开发商纠纷

案例一 开发商证件不全购房者退订难

据了解，在南宁市房地产监察支队和南宁市工商局专业市场分局去年接到的相关投诉中，购房者退订问题占据了相当一部分。去年年初，赵先生和妻子想买一套房子，为此实地考察了很多楼盘，最后，两人选中了一处楼盘。据赵先生介绍，当时开发商正在搞团购优惠活动，办一张1万元的贵宾卡，将来购房时可以直抵现金两万元用，于是他当即办了卡。

几天后，他得知该楼盘还没有预售证。后来，赵先生找到了售楼处。售楼人员告诉赵先生，因为土地性质的缘故，他们这个楼盘确实还没有预售证。不过公司正在办着，应该快办下来了。得到这个回答后，赵先生表示想退掉办贵宾卡的1万元钱。但是售楼人员答复说贵宾卡不能退。赵先生对此十分无奈，担心楼盘证件不全会有风险。

提醒：证件不全就卖房购房者可获双倍赔偿

广西广合律师事务所律师赵明堂认为，如果楼盘存在证件不足的问题，本身就不符合交易条件。不管购房者出于什么动机和原因要求退订，开发商都没有理由拒绝。按照相关法律，还应对购房者在已交金额的基础上进行双倍赔偿。但如果开发商证件齐全，购房者在没有与开发商签署相关合同约定的情况下进行无理由退订，那么就是购房者存在违约行为，应该承担违约责任。

案例二 开发商夸大宣传住房面积缩水

经过走访相关部门和市场，笔者发现当前在开发商层面存在的问题主要是宣传与实际情况不符。“当初买房子时是售楼小姐拿了样板图和模型给我看，是两个房间加一个书房，一厅一卫，还赠送面积。去年年底，到合同规定的交房时间时却只有一个房间，另外两间房变成了阳台。”陈先生无奈地表示，当初买房时开发商还说赠送面积，现在也没有建起来，说是让他们跟施工方签改造协议，因为原先说的赠送面积算是违章，政府不给建。三房变单间配套，损失还真不小。

提醒：留下宣传证据以备依法维权

房地产交易本来是一种买卖合同的关系，但由于法律上的一些原因，一些开发商想出了买房子送面积的促销手法。有些手法由于不符合法律的规定，往往不能写进合同。如果是现房销售，问题还不大，消费者所购买的房屋，都是实实在在能看到的。如果是购买预售房，则很容易发生纠纷。

购房者在买房时，一定要重视购房合同的签订，赠送面积等重要交易内容，如果不能直接写明，应当采取其他足以表明以上交易意思的方式或者条款，尽量在合同上有所体现。同时尽量把售楼人员所展示的广告或者楼书之类，由其签名后与合同一起保存。如果是以样板房的形式进行宣传，要对样板房进行拍照，并由售楼人员签字确认样板房与所购房屋的区别。

C．房产中介纠纷

案例一 未达成交易中介拒退佣金

目前房产中介的纠纷也占据了不小的比例。去年年初，王先生在一家房产中介公司看中了一套房子，通过中介去看了房子，当时对房子挺满意。后来签了中介以及房主之间的三方协议，并交了中介费用。三方最后还约定去房管局办过户手续的时间。然而有一次，当王先生再去看房的时候，房主突然说这房子漏雨。他觉得怪堵心的，认为房主事先没说实情，中介公司也对他隐瞒了事实，王先生因此要求中介公司退中介费。但遭到了中介公司的拒绝。

提醒：如是中介失职佣金应退还

购房者如遇到这样的行为，首先应该看合同有没有相关约定，即有无“没有完成最终交易，中介不得收取佣金”的类似内容。如果有，就从其约定。如果合同没有相关约定，从公平合理的角度来看，中介已经付出一定劳动，应适当支付给他一定费用。因为之前三方已经签订协议，因此如果是房主故意隐瞒相关信息，那么这笔费用应由房主承担。另一方面，中介本身有了解房源的义务，如果不是房主有意隐瞒，那就是中介的失职，即使合同没有约定，中介也不应该收取佣金。

案例二房屋曾有人身故购买“凶宅”惹纷争

出于一些风俗忌讳，在房地产市场，因为房屋里死过人，导致房产交易产生纷争并不鲜见。秦先生去年11月买了一套二手房，房子性价比挺高。他没考虑多久，就和房子原主人签订合同付了钱。可是等到秦先生办好房屋过户等手续后想要入住时，邻居的话却让他吃惊。当时对门的邻居说，这套房子一年内死了两位老人。秦先生立即和房子原主人取得联系，得到了确认。秦先生家很避讳这种事，他认为当初是中介故意隐瞒，房主也没对他说实话，给他造成了不可估量的损失，因此想要索赔。

提醒：未损害经济利益诉讼各有胜负

房子死过人本身并未损害各方经济利益。但有些人会对此产生忌讳，影响主要是主观上的。这首先要看是否是中介或房主有意隐瞒，如果是对方故意隐瞒，可以撤销合同，索赔损失。然而在现实中，这种事情存在取证难的问题，很难判定是否是对方有意隐瞒。因此类似的诉讼也是各有胜负。如果此事对购房者影响极大，那么可以要求房主减免一定房款，但完全解除合同不现实。对购房者来说，遇到性价比较高的房源，最好先多方面了解有关的信息，以免纷扰不断。

广西南宁市青山路10号澳洲丽园9单元102号:

吕斌

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